2022房地产估价师-估价原理与方法考前拔高名师测验卷36（附答案解析）

2022房地产估价师-估价原理与方法考前拔高名师测验卷（附答案解析）1. 单选题：某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20%，销售税费率为6%，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%，则该写字楼目前的收益价格为（ ）万元。A.5286.72B.7552.45C.9939.23D.14198.90答案：A 本题解析：该写字楼的报酬率无风险报酬率风险报酬率6%×（125%）7.5%。设该写字楼目前的收益价格为V，依据公式：V（A/Y）11/（1Y）nVt/（1Y）t，则V400×（130%）/7.5%×11/（17.5%）5V×（120%）×（16%）/（17.5%）5，解得：V5286.72（万元）。2. 多选题：估价对象为一宗熟地，对选取的可比实例进行实物状况调整的内容有（）。A.土地形状B.土质状况C.土地使用年限D.土地幵发程度E.容积率答案：A、B、D 本题解析：本题考查的是房地产状况调整的内容。土地实物状况，主要有土地的面积、形状、地形、地势、土壊、开发程度等影响房地产价格的因素。参见教材P196。3. 多选题：在求取土地的重新构建价格时，通常是假设土地上的建筑物并不存在，再采用 ( )等方法求取其重新取得价格或重新开发成本。A.比较法B.成本法C.基准地价修正法D.标定地价修正法E 假设开发法答案：A、B、C 本题解析：暂无解析4. 单选题：某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6%、74.7%、 76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以2002年1月1日为100%)。其中有一房地产在 2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为 ( )元/m2。A.2121B.2200C.1819D.2242答案：B 本题解析：暂无解析5. 单选题：寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列（）方面依次筛选。 A.法律上是否允许、技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化B.技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许C.经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能D.法律上是否允许、经济上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能答案：A 本题解析：最高最佳利用，是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。寻找估价对象最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象的各种潜在利用方式，然后从下列四个方面依序筛选：法律上是否允许；技术上是否可能；经济上是否可行；价值是否最大化。6. 单选题：房地产估价的基本原则和最高行为准则为( )。A.最高最佳使用原则B.合法原则C.估价时点原则D.独立客观公正原则答案：D 本题解析：暂无解析7. 单选题：对假设开发法适用条件的表述最准确的是（）。A.新开发房地产项目B.用于出售用途的房地产项目C.具有投资开发或再开发潜力的房地产D.用于投资或再开发的房地产答案：C 本题解析：考点:假设开发法适用的估价对象。凡是具有开发或在开发潜力并且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产，都适用假设开发法估价。8. 单选题：下列房地产权利中，属于担保物权的是（）。A.地役权B.抵押权C.租赁权D.宅基地使用权答案：B 本题解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。地役权和宅基地使用权属于用益物权、租赁权属于债权、抵押权属于担保物权。参见教材P53。9. 单选题：成本利润率的计算公式是( )。A.开发利润÷(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用)B.开发利润÷(土地取得成本+开发成本)C.开发利润÷(土地取得成本+开发成本+投资费用)D.开发利润÷开发完成后的房地产价值答案：A 本题解析：B项是直接成本利润率的计算公式，D项是销售利润率的计算公式，C项不是任何利润率的计算公式。10. 判断题：成本法是以房地产价格各个组成部分的累加为基础来求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格，不能用来评估局部房地产的价格。（）答案：错误 本题解析：当采用成本法评估局部房地产的价值时，如评估某幢住宅楼中某套住宅的价值，通常是先评估该整幢住宅楼的平均价值，然后在此基础上进行朝向、楼层、装饰装修等因素调整后才可得到该套住宅的价值。