物业经营管理概论MicrosoftWord文档

说明一 、题型 物业经营 管理试 题的题型分 为单项选 择题、多项 选择题。二 、出题 范围与评 分标准1、 出题范围 不出 本教 材 。 因此，除 本教材之 外无 需再 看其 他书 。2、评分 标准以本 教材为准 ，凡与本 教材不相符 的不得分 。三 、如何 过关1、 精度考试 大纲 要求 掌握 和熟悉的 教材内容 ，了 解的 内容 可以 暂时不用 管。2、做 完 全国 物业管理 师执业资格考试辅导 书 中的练习 题，至 少也要将 答案标到 练习题上，考前 至少阅读 一遍练习 题及答案 。四 、过关 概率估计如果做到 上述要求， 今年的通 过的概率 应大于 75%。第一章物业经营管理概述（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对物业经营管理及其管理对象和工作内容等知识的熟悉程度。（二）考试基本要求掌握：物业经营管理的内容，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系。熟悉：物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。第一节物业经营管理的概念物业管理的重要性： (1) 确保物业正常运作； (2) 保值增值； (3) 通过良好的物业管理，使开发商、物业公司和业主的投资得到回报。一、物业经营管理的内涵物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理 (Property Management) 、设施管理 (Facilities Management) 、房地产资产管理 (Real Estate Assets Management)、房地产组合投资管理 (Real EstatePortfolio Management) 的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。注：必须掌握物业经营管理活动：既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。写字搂、零售商业等收益性物业完全可以像一个一般的工商企业那样，通过物业经营管理活动，为业主或投资者创造利润和回报。由物业经营管理的概念可以看出，物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是由物业管理、 设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。由于设施管理和房地产资产管理在我国尚处在萌芽阶段， 而物业管理行业发展已经相对比较成熟，所以传统物业管理企业从物业管理拓展到物业经营管理，有着得天独厚的竞争优势。 由于为业主提供了具有更高附加价值的服务， 物业管理企业的这种拓展，必将为其自身发展提供更广阔的前景。二、物业经营管理活动的管理对象重中之中，必考内容物业经营管理活动的管理对象： 通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。这些收益性物业通常出租给租户 ( 又称租客、承租人 ) 使用，可获得经常性租金收益，是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。( 一) 写字楼写字楼是为商务、 办公活动提供空间的建筑， 主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分 ( 如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等 ) 构成，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。1甲级写字楼具有优越的地理位置和交通环境， 建筑物物理状况优良， 建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求， 其收益能力能与新建成的写字楼建筑媲美。 甲级写字楼通常有完善的物业管理服务，包括 24小时的维护、维修及保安服务。掌握：甲级写字楼标准可能为多项选择题。2乙级写字楼具有良好的地理位置， 建筑物实物状况良好， 建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求； 但建筑物的功能不是最先进的 ( 有功能陈旧因素影响 ) ，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。掌握：乙级写字楼标准可能为多项选择题。精品文档3丙级写字楼物业已使用的年限较长， 建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的实物磨损和功能折旧， 但仍能满足低收入租户的需求并与其租金支付能力相适应；相对于乙级写字楼，丙级写字楼的租金虽然较低，但仍能保持一个合理的出租率。掌握：丙级写字楼标准可能为多项选择题。对写字楼分类一般要考虑如下 12个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。重点掌握多项选择题。( 二) 零售商业物业 重点掌握零售商业物业是： 用于零售商业经营活动的建筑， 包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。不论一宗零售商业物业的产权是统一的还是分散的，为了实现业主总体利益的最大化， 非常需要集中统一的专业化物业经营管理服务，以选择优良租户， 优化零售商业物业空间内的零售商业的业态组合， 保持和不断提升该零售商业物业对顾客的吸引力， 增加商场人流以增加其营业额， 并最终实现零售商业物业业主和投资者的收益目标零售商业物业管理的必要性。零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、 经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。零售商业物业通常分为如下六种类型： 重点掌握。1区域购物中心区域购物中心 (Shopping Mall ，有译为“摩尔” ) 是指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。其建筑面积在 10万平方米以上 ，有效商业服务半径可达到200km，例题：区域购物中心的建筑面积在（）万平方米以上。A、10；B、20；C、30； D、 402市级购物中心2市级购物中心的建筑规模一般在 3万m以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在 30万人以上，年营业额在 5亿元人民币以上。3地区购物商场地区购物商场的建筑规模一般在 1 3万平方米之间，商业服务区域以城市中的某一部分为主，服务人口 10 30万人，年营业额在 1 5亿元人民币之间。4居住区商场2居住区商场的建筑规模一般在 300010000m之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口 1 5万人，年营业额在 3000 10000万元人民币之间。5邻里服务性商店这些商店的建筑规模一般在 3000m2以下，且以 500 1000m2建筑面积者居多，服务人口在 1万人以下，年营业额在 3000万元人民币以下。3欢迎下载6特色商店除了上述区分零售商业物业的方法，人们还常从另一个角度来区分，即不管商场的规模多大，零售商业物业基本上有两种存在形式，一是只经营零售业的独立的建筑物或建筑群；二是某综合用途物业内的一部分。目前国内外以办公、酒店、住宅或文化娱乐设施为主的综合用途开发通常将零售商店包括在内，成为整体开发的一部分。( 三)出租型别墅或公寓重点掌握用于出租经营的居住建筑主要是别墅和公寓，这是经营性房地产的重要类型。为了保持较高的出租率和租金水平，也需要物业管理企业来为业主或投资者提供招租、租赁管理、维护与维修、安全与卫生、资本与预算管理等物业经营管理服务。1别墅别墅 (Villa)是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。2公寓公寓 (Apartment) 是指包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。具体类型包括： 复式公寓 ( 一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上 ) 、花园公寓 ( 公寓建筑中底层能通向后院或花园的住宅) 和单间公寓 ( 由单独的多功能房间、厨房或小厨房及一间浴室组成的公寓住宅) 。( 四) 工业物业重点掌握工业物业是指为人类生产活动提供人住空间的物业 ，包括工业厂房 、仓储用房、高新技术产业用房 、研究与发展用房 ( 又称工业写字楼 ) 等。用于出租经营的工业物业常常出现在工业开发区 、工业园区 、科技园区和高新技术产业园区 。 ( 五) 酒店和休闲娱乐设施重点掌握酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供人住空间的建筑，包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在：重点掌握1服务对象不同。2地理位置不同。 3服务内容不同。 4建筑设计和装潢风格不同。三、物业经营管理服务的目标掌握物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。这里所说的物业业主，既包括直接持有物业产权的企业或机构，也包括这些企业或机构背后的投资者。物业管理企业以公司的形式存在。公司是指依法定程序设立的，由两个以上股东共同出资经营，以营利为目的，具有法人资格的经济组织。可以看出，作为公司，一般应具有以下五个特征：依照有关法律进行登记注册；由两个以上股东共同出资经营；以营利为目的；具有法人资格；是经济组织。物业经营管理企业：既管物业，又经营物业。精品文档物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三种重点掌握。1管理型物业管理企业管理型物业管理企业是具有策略性物业管理能力的企业，它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置。管理型物业管理企业的工作重点在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等。2专业型物业管理企业专业型物业管理企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式，也以直接接受业主委托的形式，在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上，获得物业管理业务。3综合型物业管理企业综合型物业管理企业是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。从管理的层次上， 又可以分为 公司管理、现场管理和现场作业三个层次 。管理型和综合型物业管理企业，也能为业主提供物业管理顾问、咨询服务。第二节物业经营管理的层次与工作内容一、物业经营管理的层次重点掌握，必考内容物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为：物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次 。其中，物业管理和设施管理以运行管理为主 ，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。1物业管理物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向人住的客户或业主提供服务，以保障其始终