房地产经营与管理 PPT

参考用书中国房地产估价师学会编，房地产开发经营与管 理，中国物价出版社，2002； 中国房地产估价师学会编，房地产基本制度与政 策，中国物价出版社，2002； 刘亚臣，房地产经营管理，大连理工大学出版社 ，2002； 李清立，房地产开发与经营，清华与交大出版社 ，2004； 濮励杰等，房地产开发与经营，南京大学出版社 ，2001第一章 导论第一节 房地产经营的界定一、房地产的概念房地产是指房产与地产的统称，即房屋与土地两种财产的 合称，包括建筑在土地上的各种房屋、土地以及与房屋、土 地有关的权益。在香港，台湾地区和国外其他地区房地产又 被称为“物业”，“不动产”等。第一节 房地产经营的界定二、房地产的特性（一）房地产的商品特性1.房地产商品的广义性不仅指的是土地以及建筑在土地上的各种建筑物，而且还 包括这些土地与建筑物的法定所有权或使用权 2.房地产商品交易的特殊性¡一笔房地产商品交易的完成体现在买方以法定和约的形式 买走了房地产的使用权或所有权。¡房地产交易的另一重要形式租赁第一节 房地产经营的界定（二）房地产的物理特性1.房地产的不可移动性2.房地产的永久性3.房地产规模的有限性除了上述主要特征外,房地产商品还具有投资大,政策 影响大,经济支柱等社会特性。第一节 房地产经营的界定三、房地产经营管理的含义 分为经营与管理两大内涵“经营”就是策划，主要涉及企业的发展方向，发展目标与 发展策略等一系列具有全局性和战略性的活动，其目的在 于不断提高企业的生命力和经济效益，从而保证企业得以 不断发展与壮大。“管理”就是实施，是指为实现企业的经营总目标，对企业 各种要素及其运行施加的一系列组织与调控活动，其主要 目的在于不断提高各种管理活动的效率，从而保证企业经 营总目标的顺利实现。房地产企业的经营与管理是相互联系，相互依赖的，先有经营 而后才有管理可言，经营方向正确，企业的经营效益与管 理效率成正比，否则成反比。第一节 房地产经营的界定四、房地产经营指房地产经营者对房屋的建造、买卖、租赁、信托、交换、 维修、装饰及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的 有预测、有目标、有组织的经济活动。包括房产经营、地产经营和服务经营第一节 房地产经营的界定（一）房产经营房产经营一般由房地产企业经营。在社会主义市场经济条件 下，我国房地产业的经营目标是合理有效地组织好房屋的流通 ，实现房屋的价值，积累房屋扩大再生产的资本或资金，发挥 房屋的效用，最大限度地满足人民群众的居住需求和社会需要 。为此目的而进行的房屋建造、买卖、租赁、信托、交换、维 修、装饰等各项经济活动，都是房产经营的内容。第一节 房地产经营的界定(二）地产经营地产 经营的内容包括产权经营和开发经营两部分，即以城市 土地使用权为对象的出让、转让、抵押等产权经营和以城市土 地为劳动对象进行“三通一平”、“七通一平”，把“生地”变成“熟 地”的开发经营。第一节 房地产经营的界定三通一平水、电、路通，场地平整七通一平通上水、通下水、通电、通路、通煤气、通暖气、 通电话 ，场地平整生地未进行征地补偿的新区土地毛地未经拆迁安置补偿的旧城区土地熟地已具备“七通一平”、“三通一平”建设条件的土地。第一节 房地产经营的界定（三）服务经营房地产咨询：未有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技 术等方面服务的经营活动。价格评估：以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价 原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产 价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估 算和判定的活动。房地产经纪：向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房 地产居间介绍和代理的经营行为。物业管理：对投入使用的各类房屋及其附属配套设施，运用现代管理科学 和先进的维修养护技术，以经营方式进行管理，使物业发挥最大的使用 效益和经济效益。第一节 房地产经营的界定五、房地产经营的特征1.房地产属于不动产,生产周期长2.房产与地产的价格相互隐含3.房产与地产使用权的转让都必须符合国家法律规定,同时也必须 具备法律规定的必备形式.4.房产与地产的权属转移同步化第二节 我国房地产业的历史沿革1.1949年以前: 以私有制为基础2.19491955年: 解放初期 建立了新政府的 房地 产管理秩序3.19561965年 确立了公有制在社会主义 城市房地产中的主体地位第二节 我国房地产业的历史沿革4.1966年1978年: “”时期,城市房 地产管理混乱5.1978年以后: 在城市进行了城镇住房制度 改革,城市土地使用制度改革和房地产生产 方式改革,新时期社会主义的房地产业 萌 生了.第二节 我国房地产业的历史沿革城镇住房制度改革: 改变计划经济体制下的福利性的旧体制 ,建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度.三改四建三改： 改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人 三者合理负担的体制； 改变各单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化、专业 化运行的体制； 改变住房实物福利分配的方式为以按劳务分配为主的货币工资分 配方式；第二节 我国房地产业的历史沿革四建：建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房 供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷 体系；建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场；第二节 我国房地产业的历史沿革城市土地使用制度改革:传统的城市土地使用制度:对土地实行行政划拨、无偿无限期使 用、禁止土地使用者转让土地的制度。新的城市土地使用制度：在不改变城市土地国有的条件下，采取 拍卖、招标、协议等方式将土地使用权有偿、有期限地出让给 土地使用者；土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让 、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律 保护；需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按当时 市场情况补交地价，相当于第二次买地；第二节 我国房地产业的历史沿革房地产生产方式改革：计划经济在城市建设中产生的一个基本矛盾是国家投资、分散建 设，使城市规划难以实现房地产综合开发的本质特点是“综合”、“配套”，即对地下设施进 行综合建设，对住宅、工商业用房、文教卫生福利设施、园林 绿化、道路交通以及其他公用设施进行配套建设。 具体内容分为：规划设计、征地拆迁、施工组织、竣工验收、经 营和使用管理第一章 导论第三节 房地产开发的程序房地产开发是通过多种资源的组合使用而 为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环 境的一种活动。要求开发商：战略眼光、操作技巧；市场分析与市场推广、项目策划与投资决 策、经济合同、财政金融、城市规划、建筑设计 、项目管理等方面的知识,土地、建筑材料、城市 基础设施、城市公共配套、劳 动力、资金、专业人员经验。（一）投资机会选择与决策分析投资机会寻找看地投资机会选择投资机会筛选分析客观情况，潜在的买家、合作 伙伴市场分析供求关系、竞争环境、目标市场投资决策分析 项目财务评价分析经营收入、开支费用、财务指 标可行性研究报告：房地产开发的关键一步，同时也是政府是否 批准立项、银行是否同意给予资金支持的参考依 据。（二）前期工作 1、申请项目用地，获得土地使用权； 取得土地使用权的方式有三种：出让、转让、划拨 1）出让：国家以土地所有者的身份将土地使用权在 一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者 向国家支付土地使用权出让金的行为。出让的特征：土地所有权与使用权分离； 土地使用权出 让是有偿的；土地使用权的出让是有期限的：居住用地70年、商业旅游娱乐用地40年， 其余50年。出让的方式有拍卖、招标、协议3种。2）转让：经出让方式获得土地使用权的土地使用者， 通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权在转 移的行为。转让的方式主要有3种：出售、交换和赠 与。3）划拨：经县级以上人民政府依法批准，在土地使用 者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使 用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者使 用的行为。划拨的特征：没有明确的期限；无须支付土地使用权出让金；不 能随意转让、出租和抵押。2、征地拆迁征地是指政府按照法律规定的程序和条件，将 农村集体所有制土地转变为国家所有的行为。在征 地过程中需支付一定的补偿费，并对原有集体所有 土地上的人员进行妥善安置。拆迁是因房地产开发项目需要而对在开发区内属 他人所有或使用的房地产权益，依照法律、法规和 规章的规定而实施的依法转移房地产权益的行为过 程。拆迁涉及多方面的权益，矛盾突出，是开发项 目至关重要的一项工作。3、项目勘察设计勘察对地形、地质及水文等状况进行测绘、勘探和 测试。方案设计反映建筑平面布局、功能分区、立面造型 、 空间尺度、建筑结构、环境关系等方面； 初步设计在方案设计的基础上，提出设计标准、基 础形式、结构方案及各专业的设计方案；施工图设计工程各构成部分的尺寸、布置和主要施 工方法，绘制详细的建筑安装详图及必要的文字说明 。设计方案应征询环保、人防、消防、自来水、市 政、供电、煤气、绿化电信等部门的意见。与城市规 划管理部门协商、获得规划部门许可4、基础设施的建设¡能源系统：包括供电、供热、供气等¡给水、排水系统：包括取水、输水、净水、配水管 网（上水道）、排水管网（下水道）、污水处理、 排污工程等。¡道路交通系统¡邮电、通讯系统¡环境系统：园林绿化、环境卫生、垃圾处理5、筹措资金资金的渠道主要有四个方面：1）自有流动资金； 2）向银行或其他金融机构贷款； 安排短期、长期信贷 3）向社会发行融资债券； 4）预售商品房。6、通过招标投标选择承包商¡以工程设计、施工、工程所需的材料设备 和其他有关工程的标的物为对象，招请若 干个单位进行秘密的报价竞争，从中选择 技术实力强、管理好，信誉良好的施工单 位，要求技术先进、质量最佳、工期最短 、造价最低。¡招标的方式包括公开招标、邀请招标、议 标。（三）建设阶段施工¡城市规划部门在施工现场进行放线、验线；¡建设行政主管部门领取建设工程开工证；¡控制建筑工程成本；¡处理工程变更问题； 交由监理公司负责¡签付工程进度款；¡确保工程质量和进度；¡施工完成后，通过竣工验收后，投放到房地产 市场。（四）租售阶段1、市场营销：确定营销目标与手段、确定销售方式、 制定销售合同、准备销售宣传资料、培训 销售人员、参加房展会、选择广告的方式 ；¡居住物业以出售为主；¡写字楼、酒店、商业用房和工业厂房出租、出售并举，以出租为主。2、物业管理房地产开发的延续，俗称“管房”，为 已出租或出售的房屋进行日常维修和维护 ，并向入住业主或客户提供服务（安全保 卫、清洁、绿化、车辆、各项便民有偿服 务、小区商业用房的经营管理），使物业 得到保值增值。第二章 房地产投资分析的基本知识为什么要进行房地产投资分析？投资的目的-获利 -比较投资方案-投资分析第一节 房地产投资分析基础知识资金投入的时间不同或者收益产生的时间不 同，对投资经济效果的影响也不相同，在投资决 策时，需要把所有的支出和收入都折算到同一个 时间点，并通过一系列投资效果评价指标的计算 ，对投资方案进行比较、分析。因此，必须掌握相关的现金流量、资金时间 价值、资金等效值和投资经济效果评价指标。一、 资金的时间价值不同的时间付出或得到同样数额的资金在 价值上是不同的，也就是说，资金的价值会 随着时间发生变化。资金的时间价值取决于：1）投资利润率2）通货膨胀率3）风险因素资金的时间价值的计算方法与银行利息的 计算方法相同。二、利息与利率利息的计算有单利计算和复利计算两 种单利计算公式复利计算公式三、名义利率和