房地产开发投资项目案例分析

房地产开发投资项目案例分析v租售房地产开发项目案例分析v房地产投资项目可行性研究案例101租售房地产开发项目案例分析 10.1.1市场分析和需求预测××市地处华北平原，是中南某省重要的 工业城市之一，市区人口约60万人，面积187 平公里。101租售房地产开发项目案例分析××市1949年市区面积仅3.4平方公里，人口约3.6万人。各类 房屋总建筑面积72万平方米，常住市区的4 800户贫苦市民，人 均居住面积不足2.5平方米，房屋年久失修，破烂不堪，其中草 灰棚房就有9 700余间人口，除此之外无房可住的不计其数。 ××市人民在解放前百余年间，尝尽了洪水、战祸之苦。建国后 在党和政府的领导下，城市建设规模得到了前所未有的发展， 1998年人口达到了529万人，其中非农业人口达到105万人，各类 房屋建筑面积增加了14倍。党的十一届三中全会以来，城区住宅 大幅度增长，10多年来，住宅建设投资平均每年以18%的速度增 长，人均居住面积有了明显的增加，一大批破旧、低矮棚户房得 到了改造，广大城镇居民的居住条件和居住环境得到了明显的改 善。然而由于经济条件、住房体制、人口增长等多方面因素制约 ，加上住宅建设历史欠账太多，××市的住房供求矛盾依然十分 突出，现有住房中还有不少危、漏房屋亟待改造。101租售房地产开发项目案例分析根据××市统计年鉴（1998）显示，缺房户 数8 000户，其中人均居住面积在4平方米以下的住 房困难户3 000户，随着城市人口的增长，今后每年 还将新增一定数量的住房困难户，因此，距党中央 提出的到2000年城镇居民每户拥有一套经济实用住 房、从而使城镇居民达到小康居住水平的要求差距 还很大。101租售房地产开发项目案例分析从全市商品房市场看，1998年全市商品房竣工面 积19.24万平方米，实际销售14.66万平方米，预售 1.89万平方米，空置4.97万平方米，实际销售总金 额达到9 831万元，总体情况比较理想。随着国家扩 大内需、鼓励消费、减免和降低房地产开发各项收 费等各项配套政策的逐步出台与完善，经济形势将 得到回升，人们消费预期也将得到提升，因此，商 品房和商业办公用房销售前景良好。101租售房地产开发项目案例分析据1997年调查资料显示，项目附近的事业单位和 企业缺房户约有千余房，虽然有些企业先后集资建 了一些住房，但远远满足不了该区职工家庭的需求 。随着该市住房制度改革的深入，房改政策已深入 人心，各企事业单位房改力度的加强，以及全省城 镇停止住房实物分配的实施，必然会带动房地产市 场的兴旺。101租售房地产开发项目案例分析10.1.2建设指导思想根据建设部有关城市建设的法规及××市总体规 划，小区规划设计旨在创造一个舒适、方便、安全 、优美的居住环境，并按照“统一规划、分期实施 、配套建设、充分利用土地”的原则，综合提高经 济效益和社会效益。101租售房地产开发项目案例分析10.1.3建设内容和规模××小区占地8.78公顷，总建设面积15.7万平方 米，其中，一期工程建设面积3.4万平方米已经竣工 发售。××北小区项目属二期工程，建筑面积12.3 万平方米，拟建6层条式楼多栋，建筑面积3.1万平 方米，占地5 683平方米；少量营业用房，建筑面积 1 320平方米，占地726平方米；楼群中部布置3栋26 层点式楼，建筑面积9.1万平方米，占地3 850平方 米。101租售房地产开发项目案例分析10.1.4规划选址××北小区位于××市区东北部，南临东风路， 西面与乡政府和乡医院相临，北靠建设路，中部偏 东有学院路自南向北纵向穿越，将小区分为两部分 。区内临建设路处现在建设路小学、水文队、银行 等单位，其余均为菜田。该地块南北长300米，东西 宽约180米，呈矩形状，自然地势南高北低，平均海 拔高程71.50米左右，最大高差约0.3米，地势较为 平坦。101租售房地产开发项目案例分析10.1.5规划与住宅布局由于本地块的地形现状和特点，规划设计将小区中心设置 在地块的几何中心部位，以中心绿地和居委会、文化活动站 等设施组成，并采用空间划分和限定的手法，组织好由公共 空间、半公共空间到私密空间的相互联系和组合。其他建筑 布置紧紧围绕小区中心，以点式和条式住宅相互结合、协调 搭配、错落有致的方法，丰富居住小区的环境和平面布局， 使小区面貌更显得新颖别致、灵活多样。小区公共建筑设施 沿周边布置，既丰富了城市道路和沿街景观，又给小区的建 设开发创造了有利条件。101租售房地产开发项目案例分析小区住宅以六层条式为主，适当点缀点式住宅，条式住宅 布局采用周边式布置，三两栋为一组，组合成若干个半公共 空间，既塑造了建筑的立面效果，又方便了小区的管理。依 据小区道路的分隔与围全，小区分为4个组团，即南部的两 个居住组团，北部的公建组团和学院路东的组团。以南部两 个居住组团形成小区的基本居住单元。小区的主要入口有3 个，分别面向建设路、东风路和学院路。在学院路的主要入 口处设置新置新村标志，增强小区的识别性。同时，小区的 平面布局综合考虑了日照、通风、防灾、消防等要求，日照 间距为1：1.2。 101租售房地产开发项目案例分析10.1.6小区绿化为了创造一个接近自然、环境优美的居住环境， 小区绿地按照集中、分散结合布置、除小区小心绿 地外，在零星地块见缝插绿地进行建设，利用道路 与景观调节小区气候，方便居民，美化环境，使人 们步入小区后，有一种步移景移、赏心悦目的美好 心情。植物栽培以常绿植物为主，配以四季花卉、 水池、亭子、花架、坐凳等园林小品，形成景色宜 人、生机盎然的园林景观。101租售房地产开发项目案例分析10.1.7方案设想××北小区住宅方案设计主要考虑了“功能”、“舒适” 、“美观”、“采光”、“通风”及“结构上的安全经济” 等因素，在经济适用方面上功夫，以满足不同家庭户型结构 的需要。方案设计的原则是：1坚持“住得好、分得开、放得下、买得起”的设计原则；2坚持“节地、节能、节材”的设计原则：尽量采取小面宽 、大进深等有效手法；在节能方面主要在墙体厚度和材料上 、门窗尺寸选型、屋顶保温等采取一些行之有效的措施。101租售房地产开发项目案例分析10.1.8实施进度计划及计算期计划2000年10月开始施工，建设工期为3年 。项目计算期为6年。 10.1.9用款计划用款计划见表10-1。项 目金额（万元 ） 1 2 3土地费用420100% 前期工程费28100% 基础设 施建设费10100% 建筑安装工程费9 91710%33%57% 公共配套设施建 设费9663%33%4%开发间 接费 管理费用9933%33%33% 销售费用9917%50%32% 开发期税费36741%33%26% 其他费用18355%33%12% 不可预见费44933%33%3%表10-1 用 款 计 划 表101租售房地产开发项目案例分析10.1.10投资估算本项目总投资为12 391万元，其中土地费用420万 元、前期工程费28万元、基础设施建设费10万元、 建筑安装工程费9 917万元、公共配套设施建设费96 万元、管理费用和销售费用各99万元（按建筑工程 工程费的1%计）、开发期税费367万元、其他费用 183万元、不可预见费449万元及财务费用772万元组 成。详见表10-2。序 号项 目总 投 资估算说明 1开发建设总 投资12 391 1.1 1.2 3 1.4 1.5 1.6 7 1.8 9 1.10 11 1.12土地费用 前期工程费 基础设 施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间 接费 管理费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 财务费 用420 28 10 9 917 9699 99 367 183 449 722 2经营资 金 3项目总投资12 391 3.1 3.2 3.3开发产 品成本 固定资产 投资 经营资 金12 391表10-2 项目总投资估算表 单位：万元101租售房地产开发项目案例分析10.1.11资金筹措项目总投资12 391万元。其中项目资本金3 000万元，分两年等额投入；商业银行贷款3 891万元，3年的贷款比例分别为12.4%、 35.6%和52%；不足部分拟由预售房款解决。 详见表10-3。序号项 目合计12 34 5 6 1总投资123911 9833 8246 11923315578 1.1 2.1.2 3.3 4.1. 4 5自营资产 投资 自营资产 投资借款建设期利息 自营资产 投资方向调节税 经营资 金 开发产 品投资 其中：不含财务费 用财务费 用12391 116697221983 1968 143824 3754706119 5947 17223323315515578782资金筹措123911 9833824611923315578表10-3 投资使用计划与资金筹措表 单位：万元2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.6.12.6.2 2.6.3资本金 预售收入 预租收入 其他收入 其他 借款 固定资产投资长期借款自营资产 投资人民币借款自营资产 投资外币借款房地产投资人民币借款 自营资产 投资建设期利息借款 经营资 金人民币借款3 000 5 5013 891 3 8913 8911500483 4834831500 9411383 138313834 0942 025 2 0252 02523315578续表10-3 投资使用计划与资金筹措表 单位：万元101租售房地产开发项目案例分析10.1.12贷款条件年利率5.85%，按单利计息，宽限期3年，3 年等额还本。10.1.13税费率税费率见表10-4。税费项 目税费率税费项 目税费率 营业 税5公益金5 城市维护 建设税7法定盈余公积金10 教育费附加3任意盈余公积金0 企业所得税33不可预见费4 房产税（按租金 ）12土地增值税30、40、50超率 累进表10-4 税费率表 单位：%101租售房地产开发项目案例分析10.1.14销售与出租计划××小区项目高层、多层住宅和部分营业用房计 划在4年内全部出售。住宅楼从项目开工第2年开始 预售，分期付款，按20%、70%和10%分3年付清。出 租房第4年开始出租，出租率第4年为80%，以后各年 均为100%。各类房屋销售计划见表10-5。年份 类型2345高层楼房404020 多层楼房30303010 营业用房303040表10-5 房屋销售计划表 单位：%101租售房地产开发项目案例分析根据××市近期相同房地产项目的售（租）价和 居民购买力的预测，计划××小区高层住宅售价1 800元/平方米，多层住宅售价1 250元/平方米，营 业用房一半出售，售价3 500元/平方米。售房加权 平均价为1 670元/平方米。营业用房另一半出租， 租价1000元/年·平方米，建设期出租房不预租。101租售房地产开发项目案例分析10.1.15财务分析1分析依据建设部发布的房地产开发项目经济评价 方法，中国计划出版社出版，2000年。101租售房地产开发项目案例分析2盈利能力分析项目在计算期内经营收入20 671万元，可获利润4 954万 元，扣除所得税、公益金、公积金后还有2 821万元可分配 利润。项目缴纳的经营税金为1 137万元，所得税为1 635万 元，土地增值税为2 202万元，合计缴纳税金4 973万元。和 项目业主投入的资本金3 000万元相比，在6年内项目盈利和 缴纳税金的绝对额是相当高的，表明项目的盈利能力是比较 强的。详见表10-6表10-8。序号 项