瑞悦府房地产项目可行性分析土木工程专业
摘 要房地产项目的开发等相关问题一直以来都是社会大众以及学术界学者们重点关注的问题。瑞悦府作为北京市朝阳区的房地产重点开发项目，具有很高的研究价值，所以笔者选择了瑞悦府房地产项目可行性分析作为研究课题，并使用了房地产开发等相关理论对项目的可行性进行了研究和分析。通过本次研究能让我们对房地产项目的可行性等相关问题有一个更加清晰而深刻的认识。本文首先从相关背景出发，介绍了瑞悦府房地产项目的相关情况；然后对其市场环境以及市场定位进行了分析；接着论述了其项目建设方案、投资估算与资金筹备等相关问题，最后对其财务评价及风险问题进行了相关分析，并提出了自己的一点对策建议，以期能起到抛砖引玉的作用，帮助瑞悦府房地产项目以及我国其他同类型房地产项目更好的开展。关键词：瑞悦府房地产项目；可行性分析；风险AbstractThe development of real estate projects and other related issues has always been a major concern of the public and academic scholars. As a key real estate development project in Chaoyang District of Beijing, Ruiyue House has a high research value, so the author chose the “Feasibility Analysis of Real Estate Project in Ruiyuefu” as a research topic, and used relevant theories of real estate development and other related projects. Feasibility was studied and analyzed. Through this research, we can have a clearer and deeper understanding of the feasibility of real estate projects and other related issues.This paper firstly introduces the relevant situation of Ruiyuefu real estate project from the relevant background; then analyzes its market environment and market positioning; then discusses its project construction plan, investment estimation and capital preparation, etc. Financial evaluation and risk issues were analyzed, and some suggestions for their own countermeasures were put forward, in order to play a role in inspiring the real estate project of Ruiyuefu and other real estate projects of the same type in China.Key words: Ruiyuefu real estate project; feasibility analysis; risk第1章 绪论11.1 选题依据11.2 研究现状11.2.1 国外研究背景11.2.2 国内研究背景21.3 研究策略31.3.1 研究思路31.3.2 研究方法31.4 研究依据3第2章 项目概况52.1 开发商简介52.2 项目简介52.3 地理位置62.4 项目自然地理环境状况62.4.1 地形地貌62.4.2 气候特征72.5 项目配套设施状况82.5.1 项目内部配套82.5.2 项目周边配套82.6 项目主要经济技术指标9第3章 北京市房地产市场现状103.1 北京市城市发展规划分析103.2 北京市整体房地产市场现状分析113.2.1 北京市整体房地产市场现状113.2.2 土地供销情况123.2.3 商品房市场供销情况123.2.4 北京市销售住宅面积统计123.2.5 意向户型需求133.2.6 项目区域历年房价变动情况14第4章 市场分析及定位154.1 房地产市场环境分析154.2 瑞悦府房地产项目的市场定位154.2.1 总体功能定位154.2.2 目标客户定位164.2.3 项目户型定位184.2.4 销售价格定位204.3 SWTO分析214.3.1 Strength优势分析214.3.2 Weakness劣势分析224.3.3 Opportunity机会分析224.3.4 Threat威胁分析22第5章 瑞悦府建设方案235.1 工程概况235.2 设计目标235.2.1 设计目标及规范235.2.2 设计目标及理念235.2.3 总体规划及建筑设计245.3 总体规划245.4 园林景观设计255.5 建筑消防及防火设计265.5.1 消防车道265.5.2 登高面长度及登高场地尺寸265.5.3 防火间距265.6 平面设计265.7 供电工程设计275.8 给排水工程设计275.8.1 给水275.8.2 排水275.9 施工计划27第6章 投资估算与资金筹备296.1 项目投资估算296.2 项目资金来源316.3 收入估算336.3.1 销售单价估算336.3.2 销售率估算336.3.3 销售收入估算33第7章 财务分析与评价357.1 财务评价概念及作用357.2 项目盈利能力分析357.2.1 税后利润计算357.3 财务净现值367.3.1 现金流量表367.2.3 财务内部收益率377.2.4 静态投资回收期377.2.5 动态投资回收期38第8章 不确定性分析与风险分析398.1 不确定性分析398.1.1 项目盈亏平衡分析398.1.2 敏感性分析398.2 风险分析408.3 规避风险措施41第9章 结论与建议42参考文献43致 谢44VI第1章 绪论1.1 选题依据从上个世纪八十年代末期开始，房地产业在国内正式起步，我国开始以建设小康社会作为目标，逐渐完善社会主义市场经济体制，房地产业获得了较好的发展环境。特别是在1998年实施了住房制度改革并开放了房地产市场，在发展与探索了二十多年后，我国房地产业的发展蒸蒸日上，在经济发展中起到了非常重要的作用，成为了支柱性、先导性以及基础性的产业之一。随着房地产业的发展，配套产业的发展速度也开始加快，为此该产业群体在我国具有举足轻重的地位。对于以往的房地产开发而言，各部门负责人以及项目经理在财务测算、质量控制、施工管理、项目策划方面的依据往往来自于以往的经验。在前期拿地时，追求的是快速完成施工实际投入入场、资金准备、政府报批，政府和从业人员都没有重视研究房地产项目的可行性，也没有对合理的可行性方案进行设计，因此在没有比选和评价的情况下就以个人的经验作为依据开展项目。如果团队变动或负责人变动，会严重的影响到项目的开展，并且会将各种的风险问题埋下隐患。所以，本文选择的研究对象是瑞悦府房地产项目，通过分析其目的可行性，为顺利开展房地产项目提供依据。1.2 研究现状房屋建设作为人民基本生活的基本保障，一直以来都是国内外重大民生建设问题。房屋的投资建设有助于改善人民住房环境，提升城市的基本外貌形态，提高土地的使用率，有效的促进经济发展，以此促进国内外社会和谐的人居生活。瑞悦府虽然处在项目可行性分析阶段，但其在建成之后所要承担的住房作用十分重要，将为对当地的住房拥挤进行疏散，为改片区的经济收益带来一定影响。在投资建设前期，需要的资金数额庞大，且具有诸多风险因素，项目投资计划的前期工作直接影响经济利益，为此前期的项目运筹显得尤为关键。1.2.1 国外研究背景以美国为主的西方发达国家，在早期已针对房地产项目，进行科学合理的综合研究，并获得相对良好的效果。其所涉及的研究内容，重点涵盖融资方面以及风险分析方面。 以西方发达国家美国为例，其中的项目管理协会已针对项目管理，进行相对深入的细致阐述，并为其制定出科学完善的全球性标准。 2006年，国外学者Joseph Hu，曾经针对处于1995-1996年范围内的房地产行业，基于REITS分红公告正式发布之前，以及成功发布之后，所呈现出的报价差价，进行更深层次的细致研究，从而得知，若分红数额越高，则该项差值将会越小，然而，若分红数值越低，则意味着该项差值相对较大。2004年，国外学者Robert Taggart，曾经针对企业中所含有的融资问题，提出自己的观点。该学者认为，对于企业融资而言，尤为关键的即为针对外来投资，进行恰当适宜的选择，以及行之有效的统筹管理。借助于并购以及相应的筹资举措，将可有利于企业进行更好的融资。 2006年，国外学者Richard Imperiale，曾经成功出版房地产投资信托:投资组合管理的新策略一书。在此著作中，该学者针对房地产投资信托所涉及的基本知识，以及科学前沿的投资理念，进行相对深入的细致阐述。 2006年，国外学者Steve Bergsman曾经提出，虽然绝大多数人均认为，房地产板块当中的股票，若出现显著的价格波动，则必将会直接波及到股票市场，并且波动幅度应该超过其他板块。然而，大部分人却同样认为，相较于股票以及债券而言，房地产行业中的投资信托基金，所表现出的影响力相对次之。基于上述现象，该学者旨在针对房地产行业中的投资信托基金。以及相应利率彼此之间存在的内在关系，进行科学合理的综合分析，从而得知，房地产行业中的投资信托基金，不仅对于股票市场影响深远，而且还关系到中国整体经济的稳定发展。1.2.2 国内研究背景相较于西方发达国家而言，中国在此方面进行的研究相对较迟。但在近年来，中国学者陆续在此方面获得颇丰的研究成果。基于现有的文献资料进行观察，这些研究成果详细如下:基于融资方面所获得的研究成果：2003年，中国学者丁健曾经提出，对于中国现有的房地产权益性融资而言，其旨在涵盖三大类别，其中包含房地产企业股票以及相应的权益合资，此外还涉及到权益信托。2007年，中国学者洪艳蓉曾经提出，中国不仅可借助于银行信贷来进行融资，与此同时，还可借助房地产企业的成功上市，来发行合理合法的短期融资券，吸引外资协同开发项目。2013年，中国学者李梦迪曾经指出，住房现今已逐步趋向于市场化，但依存的传统融资渠道，以及不够科学健全的房地产金融体系，极大制约当前房地产行业在未来一段时期的稳定发展进程。在此背景下，国家需在对其进行不间断宏观调控的基础上，积极构建出科学健全并极富多样化的房地产金融体系，
