某房地产年度市场监测报告

廊坊市房地产08年上半年市场监测报告深圳市星彦地产顾问2008年廊坊市房地产市场分析报告(1-6月份)2008年上半年宏观调控政策：32008年上半年金融调控政策:62008年上半年房地产行业政策分析:72008年上半年廊坊市宏观动态信息:7廊坊市经济发展分析:8房地产行业动态分析:8廊坊市经营性土地市场分析:9廊坊市房地产市场板块发展研究:11廊坊市场重点竞争项目监测与点评：19华夏第九园：19新奥艾力枫社20廊坊市房地产行业总结与展望：21一、2008年上半年宏观调控政策： 土地管理 1月7日，国务院下发关于促进节约集约用地的通知。该通知对于在经济高速发展期中如何节约集约使用土地，从城市到农村、从规划到建设、从耕地到非耕地、从地上空间到地下空间都做了全面、具体和严厉的规定。 1月7日，国务院办公厅发布关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知实施。根据通知，村民出租出售住房后将不得获批宅基地。通知还针对一些房地产开发企业到农村占用耕地或农村建设用地，搞房地产开发,从而形成所谓“小产权房”的问题作了规定：任何单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发，严禁通过“村改居”等方式，非法将农民集体所有土地转为国有土地，严禁将农民集体所有建设用地使用权流转，用于商品住宅开发。农村的住宅用地只能分配给本村村民，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 2月7日，国务院发布土地调查条例。该条例为全面查清土地资源和利用状况，掌握真实准确的土地基础数据，有效保护土地资源，实施最严格的耕地保护制度，加强和改善宏观调控提供了政策和法律方面的依据。 4月30日，国土资源部发布土地违法案件查处办法。该办法的实施，为保证土地管理部门正确、及时查处土地违法案件，依法追究土地违法者的法律责任，维护土地的社会主义公有制和国家的土地管理秩序等方面提供了有力保障。 5月1日，国务院颁布的中华人民共和国政府信息公开条例实施，同日新修订的上海市政府信息公开规定也予实施；结合条例，上海土地出让金收支依法公开。 5月30日，中纪委、监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部联合下发 违反土地管理规定行为处分办法，并决定自6月1日起执行。处分办法强调了土地执法倾向政府主体，坚守18亿亩耕地“红线”不动摇。 廉租房、经济适用房保障建设 1月21日，上海市解决城市低收入家庭住房困难发展规划（20082012年）公布。未来5年，上海市将累计筹集和建设廉租住房、经济适用住房约2000万平方米（平均每年约400万平方米），占同期全市住宅建设总量的20%左右。此外，还将通过推进旧区和旧住房综合改造、实施“租房贴费”政策，进一步改善城市居民家庭的住房条件。 2月4日，中国人民银行、银监会联合发布了 经济适用住房开发贷款管理办法。该办法明确了经济适用住房开发贷款的定位、借贷主体资格等一系列问题。 3月3日，财政部、国家税务总局下发 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知。通知规定，个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营业税、房产税；对个人出租住房取得的所得减征10的个人所得税。 3月21日，住房和城乡建设部下发关于加强廉租住房质量管理的通知。该通知对确保廉租房的质量，对解决城市低收入家庭住房困难等方面作了具体要求。 6月，上海市政府印发上海市社会保障“十一五”规划。按照规划，本市将加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决本市低收入家庭住房困难的政策体系。到2010年，市区居民人均居住面积达到18平方米左右，能够享受廉租住房政策的城镇生活和居住困难家庭达到10万户左右。 房地产买卖交易 1月13日，国务院修订了价格违法行为行政处罚规定，严格界定了价格违法行为，明确了具体处罚措施，对那些不讲诚信的房地产开发企业，继续加大查处力度，直至清出房地产市场。 2月3日，市房地资源局、央行上海分行、上海银监局联合下发 关于通过房屋登记信息系统核查借款人家庭住房面积有关问题的通知，规定借款人及家庭成员在申请住房贷款，需要查询家庭已经登记 （包括权属登记和预告登记）的住房面积情况的，应经过市交易中心审核。 4月15日，国家发改委、财政部关于 计费方式和收费标准等有关问题的通知发布，就房屋登记收费计费方式和收费标准等有关问题作了规定。 金融、税收 1月25日起，中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 3月25日起，中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 4月8日，国家税务总局下发关于应用评税技术核定房地产交易计税价格的意见。该意见对于房地产交易中纳税人申报的计税依据明显低于市场价格并且无正当理由的，参照市场价格核定计税价格，逐步将房地产评税技术应用到计税价格的核定工作中。 4月25日起，中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 6月10日，财政部与国税总局联合颁发关于企业为个人购买房屋或其他财产征收个人所得税问题的批复。这是继2008年3月27日国税关于个人股东取得公司债权债务形式的股份分红计征个人所得税问题的批复后，又一个主要针对个人投资者或企业高管关于个人所得税方面的税收政策，且这两个政策都对个人所得从严征收。 6月15日、25日，央行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率各0.5个百分点。 6月23日，中国人民银行宣布调整银行存贷款利率,其中1年存款的年利率上调至13.5%,贷款利率上调至20%。 法律法规 1月1日中华人民共和国城乡规划法施行。该法的施行，对在城乡经济发展与建设中，对自然资源和文化遗产的保护与合理利用，对环境的保护和坚持社会平衡发展起到进一步强化城乡规划的综合调控作用。 5月12，上海市规划局下发的 关于加强对公寓式办公建筑层高规划管理的意见规定：“公寓式办公”项目凡未核发建设工程规划许可证的，建筑层高不得超过4.5米。 6月16日，最高人民法院根据物权法相关规定，起草并公布了 关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）和关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 （征求意见稿）。关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）是最高院首次针对物业服务纠纷案件审判工作起草的司法解释。 6月19日，上海市十三届人大常委会第四次会议听取并审议了上海市房地产登记条例（修订草案）。该条例（修订草案）明确规定，对房屋承重结构被损坏或者有违法搭建的房地产将纳入限制登记范围，并对新建商品房的房地产开发企业在申请房屋所有权初始登记时，应当明确的房地产权利范围作了界定。 经济仍将有序增长 尽快实施减税政策政策措辞的变化并不意味着宏观政策取向出现了重大的改变，今年以来的宏观政策走势与预定的方向基本一致。上半年宏观调控的目标初步达到，下半年的经济仍将有序增长。通胀压力可能会因为经济转型的推进而长期化。严厉的反通胀举 措短期内可能会牺牲一点经济增长,但是至少可以避免在更高的通胀压力下付出更大的经济增长乃至社会稳定等方面的代价。无论是否提货币政策从紧，控制通胀的现实要求不可能使货币政策具备短期放松的条件。如果因为紧缩初期的增长回落就迅速放松货币政策，有可能会贻误控制通胀的良好时机。当前应当积极实施减税。除了应对短期的周期性波动之外，宏观政策的方向应当是积极推动经济转型。无论股市还是房地产市场，治本之策还是促进经济的又好又快发展。 二、2008年上半年金融调控政策:在开放经济的条件下，物价上涨会通过贸易、投资和资本流动等渠道在全球范围内会迅速蔓延。如在国际大宗商品价格上涨的情况下，各国通货膨胀都处于较高水平，其中美国5月份的通货膨胀率为4.2；今年5月份，欧盟通胀率已升至3.9，接近去年同期的两倍；目前秘鲁通胀率达到5，智利为8，乌拉圭为10，委内瑞拉今年通胀率预计将达到25.7；在截至6月7日的一周里，印度的通货膨胀率上升到11.05；越南5月份通货膨胀率升至13年高点25.2；中国5月份的通货膨胀率为7.7，都处于较高水平。2008年上半年中国CPI指数走势图2008年各月CPI6月-5月7.70%4月8.50%3月8.30%2月8.70%1月7.10% 2008年上半年以来至今国家5次上调存款准备金率。频频上调存款准备金率乃至创出历史新高，意在加强银行体系流动性管理。当前，银行资金比较充裕，流动性过剩问题仍然突出。最新数据显示，货币供应量增长1807%。2008年5月末，广义货币供应量M2余额为4362万亿元同比增长1807%，增幅比上年末高133个百分点，比上月末高113个百分点；狭义货币供应量M1余额为1533万亿元，同比增长1793%，增幅比上年末低312个百分点，比上月末低112个百分点；市场货币流通量M0余额为302万亿元，同比增长1288%。15月净回笼现金206亿元，同比少回笼139亿元 。2008年存款准备金率历次调整次数调整时间调整内容62008年6月上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，6月15日和25日分别按0.5个百分点缴款。52008年5月20日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。42008年4月25日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。32008年3月25日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。22008年2月-12008年1月25日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 三、2008年上半年房地产行业政策分析:持续已久的房产市场已经从卖方市场转化成了买方市场。此时的房产市场应该由卖房卖力吆喝，买方持币观望、“货比三家”。上半年房地产的投资增长是32%左右，高出固定资产投资6个百分点，房价五月份同比增加了9.2%，说明还在上涨，比这严重的不是这 两条，而是交易量持续的下降，有的城市下降已经超过了50%，如北京这样的大城市已经接近了50%，这是非常重要的信号。交易量的持续下降比房价的同比上 升是更重要的危险信号，总而言之，当前房地产的整个态势可以说是一个“难”字。四、2008年上半年廊坊市宏观动态信息:宏观经济形势和政策面不支持房价持续高涨 从宏观经济形势方面来看，国家统计局就上半年国民经济运行情况答记者问时，新闻发言人李晓超表示：“应当看到当前经济增速回落符合宏观调控的预期。为防止经济增长偏快转为过热，中央采取了货币、财税、贸易、土地等各项综合性政策。随着这些政策的落实，经济出现增速回落，符合宏观调控的预期。”根据国家统计局的统计，上半年，全国完成房地产开发投资同比增长33.5%，房地产业的景气指数仍然维持在100点以上的高位。这表明，房地产行业繁荣发展的格局并未改变。 从政策面来看，根据年初温家宝总理政府工作报告中的精神，房地产是宏观调控的重点对象。业界专家分析，对房地产调控有两个方面：一是进一步实行从紧的货币政策；二是进一