锦州市太阳广场项目市场调研报告最终版（已完成 ）1205...

2012年锦州市商业发展及消费者 消费行为市场调研报告2012年3月沈阳通和明市场研究有限公司一 、锦州市宏观环境分析锦州市城市概况行政划分及人口发展交通网络宏观经济发展数据分析城市发展规划城市商业网点发展规划宏观环境分析小结2锦州市城市概况锦州锦州地处辽宁省西南部，北依松岭山脉，南临渤海辽东湾。位于著名的“辽西走廊”东端，是连接中国东北地区和华北地区的交通枢纽。锦州是一座有着2000多年历史的文化名城，也是一座素享盛名的商贸重镇，更是一座生机勃勃、蕴含巨大发展潜力的现代优秀旅游城市。锦州市与葫芦岛，盘锦，朝阳，阜新等周边城市构成一小时经济圈。1小时经济圈3行政划分及人口发展锦州市域面积：10301平方公里 市辖6个市辖区（3个正式区，3个省属新区）、2个县，代管2个县级市，分别为：凌海市、北镇市、义县、黑山县、古塔区、凌河区、太和区，松山新区（原凌南新区与南站新区)，锦州经济技术开发区，龙栖湾新区 截至2011年，锦州市户籍总人口数为312.91万人，市区人口数为93万人。市中心黑山县北镇市义县凌海市开发区4城市交通网络锦州是东北地区唯一同时具有海港、空港、铁路、公路和管道运输的枢纽城市，拥有得天独厚的交通优势 。 铁路：京哈铁路和秦沈电气化高 速铁路客运专线横贯全境，境内 8条铁路纵横交错，与沈阳、大 连、天津等城市形成了3小时城 市群。空港锦州是辽宁省西部地 区唯一达到国际民航4C 级标准并可起降大中型客 机的机场。机场现已开通 至北京、上海、广州、等 航线。锦州机场已开通中转联程业务，从锦州可实 现一日内抵达全国各主要 城市。公路：锦州市境内270条公路纵横交错，通车里程6785.3公里，境内有京沈、锦朝、锦阜高速公路3 条，京哈公路横贯全境。锦州拥有通往全国28个省、市、自治区的281条公路客运班线，客运总里程 达4万公里。海港：锦州港是中国港口二十强 ，中国渤海西北部400公里海岸 线唯一全面对外开放的国际商港 ，是东北第三大港，是辽宁省重 点发展的北方区域性枢纽港，通 航世界上80多个国家和地区。5宏观经济发展数据分析2011年锦州经济稳步增长，增长速度有所回落，全市实现国民生产总值突破1000亿元大关，达到1115.9亿元，按可比价格计算比上年增长13.2%。人均GDP达到31958元，折合5074.9美金。（数据来源锦州统计信息网）6锦州市三产结构相对平稳发展，第一产业比重逐步降低，第二产业比重增加，工业格局完成新转型，规模以上工业增加值稳定增长，第三产业近两年来比重降低，但第三产业转向新形态，正在进入发展快行道。 宏观经济发展数据分析7（数据来源锦州统计信息网）2011年锦州市全社会消费品零售总额为374.6亿元，增长17.7%，增速居全省第三位。消费品市场需求旺盛，其中城镇实现337.2亿元，增长18.0%；乡村实现37.5亿元，增长14.7%。宏观经济发展数据分析8（数据来源锦州统计信息网）人民生活水平不断提高，人均收入持续增长，2010年锦州市区城镇居民人均可支配收入为17375.1元，增长12.9%；农民人均纯收入为7756元，增长17.0%。 宏观经济发展数据分析9（数据来源锦州统计信息网）人民生活水平不断提高：2010年锦州市市区城市居民人均消费性支出达到11801.5元，增长9.3%，农村居民人均消费性支出为3861元，增长5.7%。宏观经济发展数据分析10（数据来源锦州统计信息网）2010年锦州市旅游总收入实现了142.5亿元人民币，同比增长48%，新增四星级宾馆2家，3A级景区2家，项目改造及基础设施建设总投资1.35亿元。市旅游部门表示，今年全市旅游总收入预计实现170.3亿元，创汇收入预计实现1.51亿美元。宏观经济发展数据分析11（数据来源锦州统计信息网）12（数据来源锦州统计信息网）锦州在辽西五市中 经济水平及社会消费力相对较强。宏观经济发展数据分析锦州城市发展规划根据锦州城市总体规划（20002020），锦州城市发展规划如下：城市性质：辽宁省重要的工业、港口城市，辽宁省西部地区的中心城市。城市规模：规划到2020年，锦州城市实际居住人口要控制在74.2万人以内，建成区建设用地控制在74.58平方公里以内。13锦州市宏观环境分析小结锦州市宏观经济分析小结：锦州市是一个正在快速发展的沿海港口城市；市区结构简单且相对集中，市区户籍人口接近百万，加上流动人口，市区的消费人口基数相对较高；锦州市城市中心规划向南发展，松山新城规划完善，城市重心正在逐步转移；锦州是东北地区唯一同时具有海港、空港、铁路、公路和管道运输的枢纽城市，拥有得天独厚的交通优势。 为经济的快速发展奠定良好的交通基础；三产结构平稳调整，第三产业转向新形态，正在进入发展快行道。 锦州旅游产业发展迅速，每年接待境内外游客数量和旅游收入持续增长，带动了锦州酒店产业的发展；国际五星级品牌连锁酒店喜来登已经营业。锦州各项宏观经济数据大都呈现快速增长态势，人民收入水平和消费能力逐步提高，有利于商业消费行为的展开和消费理念的升级换代。人均GDP突破5000美金，人们更加重视生活质量和舒适度，对高档商品及大宗物件有了一定消费力。锦州在周边城市中经济水平处于偏上，人均消费水平最高，说明锦州消费潜力大，有利于新兴商业体的引进。14二 锦州市商业环境分析商业发展现状分析星级酒店市场分析商务办公市场分析商业未来发展分析消费者问卷调查分析经营户问卷调查分析主要商户访谈分析15锦州市商业发展现状分析商圈格局分析锦州市是传统工业城市，现代商业发展较缓，商圈能级不高，正处于上升阶段。 锦州商业主要集中在小凌河以北、铁道以南的中心城区内，形成以中央大街为主轴的中心商圈。 小凌河以南市府路周边在市府广场及大型住宅楼盘配套商业的带动下，新商圈正在形成。 主要商业类型以百货、超市、专业市场及沿街商铺为主。本项目市 府 路16锦州市商业发展现状分析商业类型分析商业街 百货 购物中心 超市 专业市场 中央大街核心商业街：集合了购物中心、百货、品牌专卖、家电卖场等； 宜昌路和上海路：大卖场、批发市场、家具家电日常消费品市场、轻纺市场等分布于此； 和平路电子一条街：中国联通、中国移动、锦百大楼手机通讯部、电子通讯卖场； 人民街餐饮一条街：锦州特色餐饮、全国各地餐饮集中地； 士英街休闲娱乐一条街：KTV、足浴、休闲会所集中地； 洛阳路东段：餐饮、休闲娱乐集中地；中央大街核心商圈士英 街中 央 大 街本项目和平路上海路人民 街解放路17商业 街中央大街解放路上海路/宜昌路人民路士英街南京路主要 业态以百货、家电卖场及沿 街商铺等为主，其中服 饰、皮鞋箱包等零售占 据较大比重以服饰品牌专卖、婚纱 摄影、商务宾馆为主要 业态大卖场、批发市场、家 具家电日常消费品市场 、轻纺市场等锦州特色餐饮、全国各 地餐饮KTV、足浴和各种休闲 会所家居、婚纱摄影、车行 等日常生活业态租金 水平平均租金：20-30元/平 方米/天3-5元/平方米/天3-4元/平方米/天1-3元/平方米/天1-2元/平方米/天1-2元/平方米/天经营 状况经营较好，人流量大， 城市商业地位较高市区最宽的主干道，消 费环境较好仅次于中央大街，购物 环境较陈旧，经营较好，尤其晚餐时 段，影响力较大经营较好，尤其是KTV 、足浴等影响力较大经营状况一般，商业气 氛不足各条商业街是锦州市区商业的重要组成部分，是锦州市民日常主要消费地点。锦州市商业发展现状分析商业类型分析商业街 百货 购物中心 超市 专业市场18锦州市商业发展现状分析商业类型分析商业街 百货 购物中心 超市 专业市场中央大街核心商圈中央大街解放路19锦州市商业发展现状分析商业类型分析商业街 百货 购物中心 超市 专业市场中央大街核心商圈人民街上海路洛阳路士英街宜昌路阜康路20锦州市商业发展现状分析商业类型分析商业街 百货 购物中心 超市 专业市场重 庆 路铁北区域Ø 重庆路：古玩专业市场、辽西小商品批发市场所在地；中融国际北侧地块规划为城市商业综合体，将成为未来城北商圈核心。松山新区Ø 市府路：商业配套不完善，发展空间较大，随着亿隆国际广场及名购大厦的开发，新商圈正在形成；Ø 宝地曼哈顿及锦绣天第等大型社区：均规划大规模商业配套，目前多表现为沿街商铺。本项目其他区域商业分布市 府 路21锦州市商业发展现状分析商业类型分析商业街 百货 购物中心 超市 专业市场重庆路松山新区22锦州市商业发展现状分析商业类型分析1、茂业百货2、锦州百货大楼3、锦华商场4、英特-时代购物广场商业街 百货 购物中心 超市 专业市场123 4锦州市传统百货集中在中央大街、锦华街及上海路，其中大商集团旗下商业占据市场主导地位。大商集团旗下商业其他商业机构本项目中 央 大 街锦 华 街上海路23锦州市商业发展现状分析商业类型分析茂业百货锦州百货大楼锦华商场英特-时代购物广场商业街 百货 购物中心 超市 专业市场中央大街的茂业百货、锦州百货大楼档次相对中高，人流集中，商业氛围浓厚；锦华街及上海路的锦华商场、英特-时代购物广场档次较低，平日营业时间较短，其功能相当于社区商业。24物业名称茂业百货锦州百货大楼锦华商场地址中央大街三段一号中央大街二段67号上海路锦华街路口开业时间19481952年10月-商业面积3 万平方米2万平方米1.2万平方米建筑形态地上6层地上4层地上3层主要业态百货零售、国美电器百货零售食品、超市、服装、健身房、儿童 乐园、电子市场经营方式/租金纯扣点22.5-27.5%纯扣点：21-28%-经营状况档次中高，经营良好 档次中等，经营良好档次中低，经营良好 锦州市商业发展现状分析商业类型分析商业街 百货 购物中心 超市 专业市场25锦州市商业发展现状分析商业类型分析1、千盛购物广场2、新玛特购物广场商业街 百货 购物中心 超市 专业市场12锦州市购物中心有千盛购物广场及新玛特购物广场，均为大商集团旗下物业。大商集团旗下商业本项目中 央 大 街锦 华 街上海路26锦州市商业发展现状分析商业类型分析商业街 百货 购物中心 超市 专业市场商场名称千盛购物广场商场地址上海路四段2号（中央大街与上海路交汇处）开业时间2010年2月9日商场层数地下2层，地上7层商场面积占地12000平米，建筑面积78000平米营业时间夏季:9:0021:00，冬季：9:00-20:30硬件情况层高： 3.5米 停车位： 110个，位置：B层25500平米停车场 电梯：内部配有2部观光梯，每层4部扶梯，2部货梯、1部客梯。经营方式 纯扣点 保底+扣点 固定租金扣点品类及点数/固定租金 品类及租金服装:22% 鞋类:25%化妆品:29%； 场地办活动：扣点45-50%千盛购物广场27楼层业态层业态 布局及经营经营主要品牌（主力商家/代表商家）地下地下B1:搜秀600 B2：地下停车场地上 一层风尚名品馆（珠宝、名表、黄铂金、化妆品、女鞋） BELLE、TATA、ST&SAT、STACCATO、Bata、天美意、Aee、达芙妮、富贵鸟、千百度、红蜻蜓、森达、索菲娅 、百思图、What For、Ggirl、Coey、Kisscat、迪斯迪兰、Forest Princess、摩斯雷、BULLUCCI 欧珀莱、欧莱雅、玉兰油、自然堂、艾文莉、丸美、H2O+、林清轩、密斯佛陀、 周大福、I DO、娇子、六福珠宝、金象珠宝、周大生、雍翠园、尚珍阁、瑞恩钻饰、潮宏基、钻之韵、金至尊、千 禧之星、翠玉阁、沈阳萃华金店、中国黄金、 天梭、罗马表、依波表、帝舵、浪琴、欧米伽、天王