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20180530-东北证券-东北证券房地产行业2018年中期策略:底部待反弹,资金资源优先

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20180530-东北证券-东北证券房地产行业2018年中期策略:底部待反弹,资金资源优先

请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 证券研究报告 / 行业深度报告 底部待反弹底部待反弹,资金资源优先资金资源优先 -房地产行业房地产行业 2018年年中期中期策略策略 报告摘要报告摘要: 今年以来,房地产政策端依然是延续了“因城施策、因地制宜”的政策导向。放开人才落户政策城市,人口流入加快,鼓励支持落户臵业。房地产需求端得到边际改善,房地产市场回暖。对于部分上 涨过快的非热点二线城市以及三四线城市,调控政策进一步强化和 细化,防范市场过热。 我们维持 2018 年全年销售面积增速 0%,销售金额增速不超过 3%, 新开工面积增速 5%的判断。受到土地购臵费用的支撑,我们预计2018 年全年房地产投资增速仍将不低于 5%,走势将会是“前高后 低” 。 受到 2017 年下半年以来出台的监管政策以及资管新规的影响,我们下调房地产到位资金增速至 0%。 2018 年第一季度,房地产业基金持仓相对标准行业配臵比例为-1.56%,属于严重低配的行业,板块整体面临抛压较低。从估值的角度来看,房地产板块整体相对估值也处于历史低位,板块下行空 间有限,具备一定的估值修复空间。 我们认为今年地产融资收紧趋势将延续,行业去杠杆的仍将持续。 这个过程中,监管机构也将高度重视,防范出现新的金融风险。对于国资背景的房企和优质的民营房企,融资成本的上升空间可控。 随着房地产到位资金的收紧,各大房企下半年的投资拿地策略也将 更加趋于理性。土地溢价率的进一步走低,土地成交楼面价有望在 下半年缓降。这个过程中,中小房企将加速退出市场,行业集中度提升的速度也将进一步加快。同时,我们认为棚改货币化安臵今年仍将继续,前期战略选择优质三四线城市获取土地的房企有望从中 受益。 业绩确定性强、资源卓越的行业龙头股:新城控股、华侨城 A、招 商蛇口、万科 A、保利地产、中国金茂; 战略布局三四线城市的房企:新城控股、碧桂园; 高速成长的二线房企和区域龙头:阳光城、金科股份、蓝光发展、滨江集团; 长期看好房屋租赁和服务类房企:我爱我家、光大嘉宝和世联行。 风险提示:调控政策进一步深化;货币政策超预期收紧 重点公司主要财务数据重点公司主要财务数据 重点公司重点公司 现价现价 EPS PE 评级评级 2017A 2018E 2019E 2017A 2018E 2019E 新城控股 28.00 2.67 3.70 4.76 10.48 7.57 5.88 买入 华侨城 A 7.78 1.05 1.32 1.57 7.38 5.89 4.97 买入 招商蛇口 21.26 1.55 1.91 2.29 13.75 11.14 9.30 买入 万科 A 25.60 2.54 3.14 3.92 10.07 8.16 6.54 买入 优于大势优于大势 上次评级: 优于大势 历史收益率曲线 -6%0%6%12%18%24%2017/52017/62017/72017/82017/92017/102017/112017/122018/12018/22018/32018/4房地产沪深300涨跌幅(%) 1M 3M 12M 绝对收益 -3.70% -10.89% -4.97% 相对收益 -4.96% -5.43% -14.26% 行业数据 成分股数量(只) 158 总市值(亿) 24457 流通市值(亿) 19043 市盈率(倍) 10.01 市净率(倍) 1.71 成分股总营收(亿) 19128 成分股总净利润(亿) 1902 成分股资产负债率(%) 78.06 相关报告 土地购臵费拉动投资,到位资金将承压 2018-03-19 住房城乡建设工作会议点评:实行差别化调控,棚改继续推进 2017-12-25 2017 年 1-11 月房地产数据点评:11 月单月销售转正,房价持续稳定 2017-12-18 房地产行业 2018 年度策略:存良去莠,蓄势待发 2017-11-08 证券分析师:高建证券分析师:高建 执业证书编号:S0550511020011 研究助理:张云凯研究助理:张云凯 执业证书编号:S0550117090050 021-20363213 zhangyknesc.cn /房地产房地产 发布时间:发布时间:2018-05-30 请务必阅读正文请务必阅读正文后的后的声明及说明声明及说明 2 / 43 行业深度报告行业深度报告 目目 录录 1. 政策政策-因城施策、因地制宜因城施策、因地制宜 . 6 1.1. 政策卓有成效,坚持调控不动摇政策卓有成效,坚持调控不动摇 .6 1.2. 销售正增长,棚改货币化安臵底部支撑销售正增长,棚改货币化安臵底部支撑 .9 1.3. 房地产投资不必悲观,土地购臵费带动增长房地产投资不必悲观,土地购臵费带动增长 .10 1.4. 资金面趋紧,银行控制额度和贷款质量是核心资金面趋紧,银行控制额度和贷款质量是核心 .13 2. 上市房企上市房企-盈利能力持续修复,杠杆率进一步上行盈利能力持续修复,杠杆率进一步上行 . 15 2.1. 净利率维持高位净利率维持高位.15 2.2. 货币现金增速持续下降,库存处于高位货币现金增速持续下降,库存处于高位 .17 2.3. 杠杆率继续上行杠杆率继续上行.18 2.4. 行业集中度进一步提升,龙头房企扩张意愿强烈行业集中度进一步提升,龙头房企扩张意愿强烈 .20 3. 资金为王,资源优先资金为王,资源优先 . 21 3.1. 强监管下的地产融资强监管下的地产融资 .21 3.2. 创新融资另辟蹊径创新融资另辟蹊径 .28 3.3. 一线房企资金风险可控一线房企资金风险可控 .29 4. 投资建议投资建议 . 30 4.1. 机构配臵处于低位,低估值龙头蓝筹股受青睐机构配臵处于低位,低估值龙头蓝筹股受青睐 .30 4.2. 政策压制板块估值,底部待反弹政策压制板块估值,底部待反弹 .31 4.3. 标的推荐标的推荐.33 4.3.1. 新城控股. 33 4.3.2. 华侨城 A. 34 4.3.3. 招商蛇口. 35 4.3.4. 万科 A . 36 请务必阅读正文请务必阅读正文后的后的声明及说明声明及说明 3 / 43 行业深度报告行业深度报告 图图目录目录 图图 :西安、贵阳、昆明、重庆价格指数同比:西安、贵阳、昆明、重庆价格指数同比. 9 图图 2:沈阳、大连、长春、哈尔滨价格指数同比:沈阳、大连、长春、哈尔滨价格指数同比 .

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