商品房认购书中的定金条款
商品房认购书中的定金条款在商品房买卖过程中, 如果购房者看中所选择的房屋后, 开发商或者经过授权的代理销售商会要求购房者预先“下定”，也就是预交部分定金， 数额一般为一万或两万不等，双方并签订商品房买卖认购书，认购书一般会对购房者所选定的项目、房号、面积、单价等简单内容进行约定，并且一般都会在认购书中约定签订正式 商品房买卖合同 的期限。如果买受人在一定期限内不与出卖人签订商品房买卖合同的，将不退还已收取的定金。由于此时购房者对所选房屋的基本情况了解并不充分，而到了签订正式的商品房买卖合同时，开发商往往在合同中拟订有种种不平等条款，或者房屋具体结构、 设计、居住环境发生变化 ; 或者在交付使用时间、办理房产证的期限、违约责任等方面无法与出卖人达成一致意见， 从而导致买受人无法与出卖人签订合同。另外，在实际买卖过程中，有的将定金写为订金，也有的称为认购金、意向金等，用语非常混乱。此时由于前期认购书约定的不明确及买卖双方对定金或者认购金、意向金的法律性质发生分歧，极容易产生纠纷。定金是指在债权债务关系中， 为担保债的履行， 一方当事人在债务履行前预先向对方交付的一定数额的金钱或实物。 定金不仅适用于买卖合同， 而且适用于加工、承揽等合同。在一般的商品房销售中，预交定金也成为了行业惯例。根据我国中华人民共和国担保法 ( 第 89 条规定： “当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。 债务人履行债务后， 定金应当抵作价款或者收回。 给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金 ; 收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。在实际的商品房销售过程中， 也经常出现双方签订了认购书， 但买受人因为种种原因并未实际交纳定金， 后期产生纠纷后， 卖方起诉到法院要求买方补交定金的案例。这里就涉及到认购定金的成立方式问题。 根据法律规定， 定金合同应当以书面形式约定。 当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限， 定金合同从实际交付定金之日起生效。 这实质上是对定金担保法律行为成立要件的规定， 所谓成立要件， 是指按照法律规定， 民事法律行为得以成立所必不可少的条件， 定金的成立要件包括：1、当事人必须对设立定金担保意思表示一致2、定金合同应以书面形式订立。3、当事人必须实际交付定金所以在实际的商品房销售过程中, 只有出卖人和买受人协商一致, 签订认购书并实际交纳定金后 , 认购书才具备法律规定的定金成立要件。在商品房销售过程中， 也经常会出现已签订认购书， 但并未按照认购书约定的金额来交纳定金， 多交的情况比较少见， 但少交的情况还是比较常见的， 比如认购书约定买受人应交定金两万元， 但待双方签订认购书后， 买受人才发现只带了一万元，出卖人以默许的方式接受。 那如果出现这样的情况， 定金合同是否有效，接受定金的一方是否有权利要求交纳定金的一方补交剩余定金呢 ?根据担保法司法解释第 119 条规定：“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同 ; 收受定金的一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效”。当事人实际交纳的定金数额为实际生效的定金数额， 对于少交部分， 不能强制履行。当事人对于不足额的定金拒绝接受的，定金合同不生效。认购书一般对于所交纳的一定数额的金钱用语也不一致，有的称为认购金，有的成为意向金， 或者订金、诚意金等等，极为混乱，所以在后期如果出现纠纷，就极易对所交纳金钱的性质产生分歧，出现纠纷。区别定金与认购书中其他名称的金钱关键在于定金的自身特点。 当事人在合同中明确约定有定金条款或者约定定金合同的，当然不存在问题 ; 但如果合同约定的金钱没有“定金”的名称， 则应当按照合同约定的内容考察是否存在对定金性质的约定。依照担保法司法解释第 118 条的规定，对于约定中没有定金字样，并且合同内容也没有定金的意思表示的，一律不按照定金对待。定金作为担保的方式之一， 其担保的功能是通过定金处罚来实现的。 如果当事人违约或要解除合同， 就要以损失相当于定金数额的金钱作为代价， 因此当事人应当选择严格履约而不是违反合同。 至于在何种情况下可以适用定金罚则， 通常允许当事人在合同中进行约定，另外法律在定金罚则方面也作了相关的规定。在商品房买卖中，定金处罚除当事人之间有设定立约定金的合意和定金必须交付外，还必须有因一方原因导致商品房买卖合同无法订立的法律事实。关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第 4 条前段称， “出卖人通过认购、订购、预购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”。所以“因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同”也是作为定金罚则的构成要件。在实际的商品房买卖过程中， 也出现过非违约方到法院主张要求违约方实际履行交纳定金或违约方赔偿定金后仍要求其继续履行认购书的情况， 那立约定金是否可以采用强制执行呢 ?首先，根据担保法第 90 条的规定，定金合同自当事人实际交纳定金之日起生效。 因此，定金合同属于实践性合同， 在当事人虽有约定而没有实际履行的情况下， 合同不生效， 不能认为当事人违约， 也就不能裁判当事人承担违约责任， 合同也就更不能强制履行。 但至于当事人是否存在缔约过失责任，那要运用关于缔约过失责任的规定来衡量。根据合同法第110条规定，强制履行合同作为违约责任承担方式的前提是债务的标的适于强制履行，而诸如委托、 合伙等具有人身性的合同不宜强制履行。 认购书中的内容是以诚信磋商、信赖关系为基础的，因此也不适宜强制执行。随着福利分房的停止 , 购置商品房产成为大多数人的主要生活需求之一 , 我们可以看到全国房地产市场也日趋升温 , 因为定金纠纷向法院和消费者协会投诉的案件也越来越多 , 签订认购书并交纳定金虽然是行业通行的做法 , 但由于法律、法规不健全、操作不规范等原因，所引发的法律问题也日益尖锐起来。针对上述问题，最高人民法院及相关行管部门等也出台了一系列司法解释和认购书标准文本，使商品房销售过程中所面临的一些问题得到了很好的遏止和解决。房产毕竟是价格昂贵、 交易流程复杂以及专业性较强的产品，所以我们的消费者在选择购置房产的时候， 还是应该委托专业的房产律师或者经纪人来协助我们办理相关手续和签订相关合同，以最大保证我们的利益。20XX 019学年度第一学期生物教研组工作计划指导思想以新一轮课程改革为抓手，更新教育理念，积极推进教学改革。努力实现教学创新，改革教学和学习方式，提高课堂教学效益，促进学校的内涵性发展。同时，以新课程理念为指导，在全面实施新课程过程中，加大教研、教改力度，深化教学方法和学习方式的研究。正确处理改革与发展、创新与质量的关系，积极探索符合新课程理念的生物教学自如化教学方法和自主化学习方式。主要工作一、教研组建设方面：、深入学习课改理论，积极实施课改实践。、以七年级新教材为“切入点”，强 化理论学习和教学实践。、充分发挥教研组的作用，把先进理念学习和教学实践有机的结合起来，做到以学促研，以研促教，真正实现教学质量的全面提升。、强化教学过程管理，转变学生的学习方式，提高课堂效益，规范教学常规管理，抓好“五关”。（）备课关。要求教龄五年以下的教师备详案，提倡其他教师备详案。要求教师的教案能体现课改理念。（）上课关。（）作业关。首先要控制学生作业的量，本着切实减轻学生负担的精神，要在作业批改上狠下工夫 。（）考试关。以确保给学生一个公正、公平的评价环境。（）质量关。、加强教研组凝聚力，培养组内老师的团结合作精神，做好新教师带教工作。二、常规教学方面：加强教研组建设。兴教研之风，树教研氛围。特别 要把起始年级新教材的教研活动作为工作的重点。、教研组要加强集体备课共同分析教材研究教法探讨疑难问题 由备课组长牵头每周集体备课一次，定时间定内容，对下一阶段教学做到有的放矢，把握重点突破难点、教研组活动要有计划、有措施、有内容，在实效上下工夫，要认真落实好组内的公开课教学。、积极开展听评课活动，每位教师听课不少于 20节，青年教师不少于节，兴“听课，评课”之风，大力提倡组内，校内听随堂课。、进一步制作、完善教研组主页，加强与兄弟学校的交流 。我们将继续本着团结一致，勤沟通，勤研究，重探索，重实效的原则，在总结上一学年经验教训的前提下，出色地完成各项任务。校内公开课活动计划表日期周次星期节次开课人员拟开课内容10月 127四王志忠生物圈10月 137五赵夕珍动物的行为12月 114五赵夕珍生态系统的调节12月 2818 四朱光祥动物的生殖镇江新区大港中学生物教研组xx-20X下学期生物教研组工作计划范文20X年秋季生物教研组工作计划化学生物教研组的工作计划生物教研组工作计划下学期生物教研组工作计划年下学期生物教研组工作计划20X年化学生物教研组计划20X年化学生物教研组计划中学生物教研组工作计划第一学期生物教研组工作计划20XX 019学年度第二学期高中英语教研组工作计划XXXX 学年度第二学期高中英语教研组工作计划一指导思想：本学期，我组将进一步确立以人为本的教育教学理论，把课程改革作为教学研究的中心工作，深入学习和研究新课程标准，积极、稳妥地实施和推进中学英语课程改革。以新 课程理
