[热点研究]郑州二手房交易分析报告

类别：报告类 编号【20100522】二手房业务实施报告目 录二手房业务实施报告1第一部分4郑州二手房市场分析报告41国家近几年对于二手房出台的最新政策61.1 国家关于二手房的政策法规62 郑州二手房市场分析102.1 郑州2001-2009年二手房市场的发展情况102.2 主要二手房经纪机构的网点布局152.2.1 纯粹的二手房中介经营模式21世纪不动产172.2.2 带有二手房投机融资性质的经营模式顺驰不动产232.2.3 郑州美华房地产营销策划有限公司28 2.2.4 新通商房地产投融资超市.303 国内知名的二手房中介机构简析.32第二部分.34公司二手房市场实施策略342 实施策略错误！未定义书签。2.1 恒辉进入二手房市场应该采取三步走的战略422.2 恒辉中介机构经营发展计划422.3 恒辉的经营模式432.3.1 发展模式432.3.2 房源渠道432.3.3 推广渠道442.4 店面选址442.5 人员组织452.6 成本分析（以21世纪不动产为例）462.6 经营业务472.6.1 基础业务：二手房销售，房屋租赁472.6.2 特色业务：卖旧买新，以旧换新472.6.3 其它业务472.7 注意事项482.7.1 客户资源482.7.2 提高服务质量482.7.3 提升市场知名度48附件 网上搜索的交易流程50第一部分郑州二手房市场分析报告政策篇1 国家近几年对于二手房出台的最新政策1.1 国家关于二手房的政策法规1、2006年6月出台的二手房交易政策(1) 不足五年出售的二手房,须缴纳全额营业税，即按房价5.5%缴纳营业税(卖方)。(2) 90平米以下的二手房转让,首付最低仍然为20%；90平米以上首付最低为30%。(3) 自8月1日起二手房出售卖方须缴纳20%个人所得税(增值额的20%)。2、财政部、国税总局2008年12月30日关于二手房营业税新的执行标准联合下发的通知二手房营业税新的执行标准从2009年起实施。新政对此前购房需满5年免征营业税的政策放松。个人购买不足两年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买超过两年(含两年)的非普通住房或者不足两年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人购买超过两年(含两年)的普通住房对外销售的，免征营业税。新政执行时间自2009年1月1日至12月31日。3. 营业税征收由2年调整到5年自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。”4.二手房交易的税费主要包括契税：普通住宅2，非普通住宅4；印花税：交易价或评估价(取高值)的0.05%；营业税：总价的5.8%(房产证期未满五年交纳，如已满五年不用交纳)个人所得税：评估价的1%。(个人自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的免征)。综合服务费：普通住宅5元/平方米(房屋建筑面积)；非住宅11元/平方米；产权登记费：85元/套；土地登记费：38元/套；交易评估费：评估价的0.3%；土地收益金：按地段等级收费标准×土地分摊面积；测绘费：建筑面积×1.36元；调档费：20元。个人购买二手房，在11月1日以后可不交印花税，契税下降到1%，但其他税费照常交纳。5.二手房交易个人所得税个人所得税：本次交易价格 × 1% 免税条件为： (1) 出售该套住房为5年以上且唯一一套住房的免税； (2) 出售该套住房前1年内购买其他住房的，可持当地地税局出具的证明免/退税； (3) 出售该套住房后1年内购买其他住房的，可持有关票据到当地地税局退税； (4) 若产权证、契税票均在5年内，则看上一次办理的手续是什么性质。如果是房改购房或还迁协议的，看房改或还迁协议上日期是否在5年之外，若5年之外并唯一一套住房的可以免个税；如果是商品房合同办产权的，看商品房合同是否在2000年前，若是2000年前的商品房合同并唯一一套住房可以免个税。 住宅类二手房交易的税费收费标准-房款一次性付清： (1) 契税：房屋均价高于各区基准价格契税收取标准为房款的3% ，房屋均价低于各区基准价格契税收取标准为房款的1.5% ；(2) 印花税：房屋成交价格的0.1%；(3) 登记费：80元/套；(4) 交易手续费：建筑面积*6元/平米 (买卖双方各3元)；(5) 土地出让费：房款1%+20元工本费 ；(6) 营业税：房屋成交价的5.55% 查看营业税的具体收取标准 ；(7) 个人所得税：查看个人所得税的具体收取标准；(8) 评估费：评估价的0.5% ； (9) 抵押登记费：80元/套；(10) 保险费或担保费：由担保公司或保险公司自定，一般为贷款本息和的1%-2%；(11) 律师见证费：贷款额的0.1%，不足100按100补齐。市场篇2 郑州二手房市场分析2.1 郑州2001-2010年4月二手房市场的发展情况(1) 二手房销售市场情况分析图2.1 2001年-2010年郑州二手房销售套数、面积对比表20012006年二手房成交量逐年上升，2007年和2008年交易面积连续下降,2009年二手房成交量出现较大增涨，增幅为141.9%。2010年1-4月达8465套和77.26万平米，同比呈上涨趋势。2001年郑州市二手房成交量是2253套，交易面积17.72万平方米2002年郑州市二手房成交量是5365套，交易面积43.4万平方米2003年郑州市二手房成交量是8796套，交易面积72.8万平方米。2004年郑州市二手房成交量是13420套，交易面积114.95万平方米。2005年，郑州市各类二手房累计交易16387套，交易面积139.4万平方米，分别同比增长22.1和21.2。2006年郑州市二手房成交量是18442套，交易面积158.89万平方米。2007年郑州市二手房共成交17720套。月均成交量为1477套，二手房成交套数整体保持稳定。2007年二手房共成交155.79万,全年二手房户均成交面积87.9,与新房户均面积相比,二手房交易面积偏小,表示郑州市2007年二手房市场具有投资价值的小户型产品占有很大比重。2008年郑州市二手房共成交12564套(间)，交易面积109.86万平方米。随着市场的回暖，郑州市民对住房刚性需求的释放，2009年郑州市二手房交易量达到29046套(间)，面积265.77万平方米，远超2006年二手房交易的鼎盛时期。2010年前四月二手房成交8465套，成交面积77.26万方，根据新政调控对楼市的影响及近期市场表现情况，预计2010年二手房成交有望达到15000套左右2010年前四个月郑州二手房市场量价齐升，四个月共成交二手房8465套，成交面积达到77.26万平方米。其中二手住宅的成交量达到8276套，交易面积75.36万平方米。2010年5月份郑州二手房第一个星期只成交了148套，远远低于月份同期的2800多套的销售量及以前月份的二手房正常交易量。5月份前三周共计成交二手房17.7万方，不足2000套，成交量严重下滑，在四月份二手房交易中，有一个现象比较引人关注，那就是在调控政策出台后的半个月里，二手房交易量不仅没降，反而出现了大幅提升，今年的月相比去年同期的411万元，增长了200以上，是当时交易量的倍多。5月各地二手房市场表现冷淡在5月上半月，北京存量住宅量为网签成交7430套，与4月上旬相比下跌了51.6%。但实际情况下跌更加明显，去除经济适用房，5月上半月二手房总成交量仅为2930套，相比4月上半月的16000套下跌幅度甚至超过81.7%。二手房销售均价逐年呈“上升趋势”表2.2 郑州市2001-2010年4月二手房交易均价统计20012009年二手房平均价格呈稳步增涨态势。2009年二手房均价为3331元/平方米，同比增幅为12.69%，二手房价格增幅较大。2010年1-4月份二手房平均价格为3876元/平米 (2) 二手房2008年-2010年4月各月情况分析2009/2010年各月销售套数较同期上升 2008年郑州市二手房市场处于第低迷状态，成交套在1000套上下波动。随着市场回暖，对住房刚性需求的释放，2009年郑州市二手房市场成交套数稳步上升。2010年初受新政政策影响，郑州市成交套数虽说有所下降，但相比2008年和2009年同期都有所增长。 2008年郑州市二手房市场处于第低迷状态，成交量在10万平米上下波动。随着市场回暖，对住房刚性需求的释放，2009年郑州市二手房市场成交量稳步上升。2010年初受新政政策影响，郑州市成交量虽说有所下降，但相比2008年和2009年同期都有所增长。郑州市二手房平均销售价格2008年除2月外，在2700 -3000元/平米之间稳步攀升，但始终未突破3000元/平米；2009年在2900-3700元/平米之间稳步上升，但始终未突破3700元/平米；2010年截止4月份，平均销售价格突破4000元/平米 (3) 二手房与商品住宅2009年-2010年4月各月对比销售情况分析二手房成交量均在3000套水平线下 2009年1月-2010年4月郑州市一手房商品住宅销售套数未低于3500套，而郑州市二手房销售套数除2009年12月份销售达4899套突破3000水平线分水岭外，均未达到3000水平线分水岭二手房成交面积均在30万方水平线下2009年1月-2010年4月郑州市一手房商品住宅销售面积均高于30万水平线分水岭，而郑州市二手房销售套数除2009年4月份销售面积达45.4万，突破30万水平线分水岭外，均未达到30万水平线分水岭。2009年1月-2010年4月郑州市一手房商品住宅销售均价除2009年1月3908元/低于4000水平线分水岭外均高于4000水平线分水岭，而郑州市二手房销售均价除2010年4月份销售均价达4013元/，突破4000水平线分水岭外，均未达到4000水平线分水岭。2.2 主要二手房经纪机构的网点布局查看原图郑州市代表性二手房中介简析2.2.1 纯粹的