某某新区商贸城建设项目建设可研报告
某某新区商贸城建设项目可行性研究报告二一三年三月某某新区商贸城建设项目可行性研究报告目 录一、总 论6（一）项目建设单位概况6（二）项目概况7（三）可行性研究报告编制依据9（四）可行性研究报告研究范围9二、建设背景及必要性10（一）项目建设背景10（二）项目建设的必要性14三、市场分析18（一）中小城市的商业现状分析18（二）国内农产品商贸城发展现状19（三）XX农产品流通概况21（四）XX市集贸市场概况21（五）XX县及周边地区农产品资源现状22（六）市场发展前景与服务范围23四、项目选址及建设条件24（一）项目选址24（二）建设条件24五、建设规模及功能标准28（一）建筑面积和内容28（二）功能设施标准28六、信息系统建设30（一）信息系统建设内容30（二）市场业务运行平台30七、建筑方案32（二）建筑特征34（三）拟建建筑物使用功能和工艺要求34（四）单体平面功能设计与竖向设计34（五）交通组织34（六）造型设计35（七）人防设计35（八）建筑装修与构造36（一）结构设计依据40（二）基本技术参数40（三）结构设计41（四）结构计算41（五）供配电设计：42（六）防雷与接地：43（七）可视对讲系统：43（八）有线电视系统：43（九）电话及宽带网络系统：43（十）综合布线系统：44九、给排水设计45（一）设计依据45（二）设计范围45（三）室外给水设计45（四）室外排水设计46（五）建筑给水排水设计46（六）管材及接口47（七）隔振与防噪47（八）节水、节能环保措施47（九）消防水池设置48十、暖通设计49（一）设计依据：49（二）设计内容：49（三）设计参数：49（四）管材：49（五）保温：50十一、消防专篇51（一）建筑消防设计51（二）给排水消防设计52（三）电气消防设计54十二、节能环保措施56（一）建筑节能设计56（二）电气节能环保设计56（三）暖通节能环保设计57十三、项目实施进度安排58十四、投资估算与资金筹措59（一）投资估算59（二）资金筹措60十五、经济效益分析61（一）销售价格61（二）销售进度及付款计划61（三）税费率61（四）盈利能力分析61（五）清偿能力分析62（六）资金平衡分析和资产负债分析63十六、风险分析及对策64十七、工程招标65（一）发包方式65（二）招标组织形式65（三）招标方式66（四）本项目招标形式和招标内容67十八、结论与建议69（一）结论69（二）建议69 6一、总 论（一）项目建设单位概况1.项目名称：某某新区商贸城建设项目2.项目单位：安徽省XX煤电股份有限公司3、法定代表人：4、联系电话：5、建设单位情况介绍安徽XX煤电股份有限公司由安徽省皖北煤电集团有限责任公司作为主发起人，于2000年12月29日发起设立，主要从事煤炭开采、洗选加工、销售等业务，员工总数29600人。2004年8月，公司首次成功向社会公开发行A 股股票4,400万股，并在上海证券交易所上市交易，成为安徽省第一家上市的煤炭企业。公司股票简称“XX煤电”，股票代码600971。公司地处经济发达的华东地区，坐落在全国13个亿吨级煤炭基地之一的两淮基地，目前下辖7对矿井、6座配套选煤厂，年生产能力1280万吨、年洗选能力970万吨。公司煤种齐全，主要有贫瘦煤、1/3焦煤、气肥煤、无烟煤、主焦煤等；煤炭产品主要有混煤、洗末煤、冶炼精煤等；煤炭质量优良，低硫、低磷、低灰、高发热量，有“绿色环保”能源的美称，广泛应用于电力、冶金、石化、建材、炼焦、高炉喷吹、民用等领域，是理想的动力用煤和生活用煤。多年来，公司产品畅销华东地区及江西等省，深受客户信赖。公司区位优势明显，交通运输便利，京沪、陇海、京九等三大铁路干线贯穿矿区，京福、连霍、合徐等高速公路和206、104国道从矿区经过，水路可通过淮河、京杭大运河、长江达江入海。截止2009年12月底，公司总股本3.94亿股，总资产107.83亿元，所有者权益30.51亿元，每股净资产7.74元，每股收益1.41元。站在新的发展起点上，公司将继续坚持以科学发展观为统领，谋求新发展，实现新跨越，努力把XX煤电打造成实力雄厚、管理一流、具有较强竞争力的大型现代化煤炭企业。2007年公司利用募集资金及自有收购了安徽卧龙湖煤矿有限公司和安徽某某煤矿有限公司，收购后，公司煤炭资源储量增长一倍多，未来产能将扩张近50%，同时增加了公司煤炭产品品种，增加公司抗风险能力。08年公司将根据计划安排，利用自身积累、银行信贷等保证两矿公司建设及投产等资金投入。（二）项目概况1、项目名称：某某新区商贸城建设项目2、项目地址：该工程选址位于XX县某某镇新区。本用地周边基础设施较完善，商业和交通便利，各种配套较齐全、方便，具有极其优越的区位优势。3、占地面积：项目占地面积400亩，土地性质：国有。4、项目总投资：40000万元。全部投资由建设单位自筹。5、建设内容：总商业建筑面积215790.2平方米以及道路、休闲广场、绿化、亮化、供水、排水等配套工程。6、建设期：11个月。8、经济技术指标(1)经济指标：项目总投资：40000万元销售收入：129474.12万元利税总额：18188万元其中：利润：11440万元、税金：6748万元投资利润率：28.6%全部投资回收期：4.42年（含建设期）(2)技术指标：基地面积：400亩 总建筑面积：215790.2平方米。容积率：0.81建筑密度： 40.5%绿化率(含屋面绿化)：35（三）可行性研究报告编制依据(1)国家房地产开发有关政策；(2)XX县建设项目规划设计条件通知书；(3)某某镇新区地段地质勘探资料； (4)国家发改委建设部建设项目经济评价方法与参数(第三版)；(5)建设部房地产开发项目经济评价方法；(6)项目单位关于编制该项目可研报告委托书；(7)项目单位提供的其它资料。（四）可行性研究报告研究范围根据“某某新区商贸城建设项目初步规划方案，本研究工作范围主要是商铺市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。二、建设背景及必要性（一）项目建设背景1、某某镇是XX市城乡一体化试点镇某某镇以矿区镇村整体搬迁为契机，积极打造标准化镇村新区，高起点抓好基础配套、完善公共服务，并发挥示范村带动作用净化村居环境，稳步推进城乡一体化进程。结合境内现有的以及将要落地的张油坊等5座煤矿采煤区塌陷村庄搬迁，该镇高标准规划出占地5平方公里，可容纳居民6万人的某某新区，搬迁现有老集镇，建成一个功能齐全的新镇。以新区为中心，充分利用原有基础，在东南、东北、西南以及西北四个方向计划建成人口规模在1万人、占地面积1平方公里的白沙、界沟、童亭、袁店四个居民集中社区，科学搭建起“一镇带四区”的标准化镇村新区整体框架，完成该镇10万人的容纳量。今年，该镇通过道路、供水和治污等配套设施建设，提高城镇综合服务承载能力。以某某新区道路为中心，衔接与四个居民集中区的快速通道，重点做好路面硬化、排水设施、绿化以及公共服务设施建设前期工作。依托袁店煤矿塌陷村庄搬迁而建的北湖南新村两纵两横四条主干道中的两条已经开通，住宅小区、种养殖区以及利用塌陷水面而建的“农民公园”休闲区已经形成规划，主干道两侧的居民住宅正在建设中。今年该镇还申报建设某某自来水厂，污水处理厂和垃圾中转站，加强某某新区和居民集中区的供水和排污治理。在逐步完善硬件配套的同时，文化、教育、卫生等城镇化公共服务及时跟进。投资240万元筹建4个社区办公服务场所，对居民集中区内的孟集、张圩等7个行政村文化广场进行建设，标准化率要求达30以上，投资200万元申报建设某某文化体育活动中心。结合本镇外出务工人员较多的实际，今年完成两所九年一贯制寄宿XX的前期申报，探索解决留守子女问题新途径。完成就业和社会保障服务所的标准化建设，加强失地农民职业技能培训，积极申办农民职业技术XX，提高其非农就业能力。完善以卫生院为中心、居民集中社区卫生服务室为基础的医疗服务网络，扩建某某镇卫生院门诊楼，完成四个居民集中社区内卫生服务室的改造。该镇确定了新农村建设推进较快、基础较好的大陈、白沙和北湖南村为城乡一体化示范点，发挥示范点辐射带动作用。按照“村容整洁”的标准，开展以清理垃圾、污水和乱搭乱建，加强畜禽养殖管理为主要内容的村容村貌整治，改变“脏乱差”的现状，并借鉴山东新农村建设新区管理经验，逐步建立试点村长效管理机制。以沟堤河滩、道路两侧和村庄周围的宜林地为重点，完成石门、大陈、北湖南等6个村的绿化任务。充分利用“万村千乡”工程开展的机遇，完成示范村42个小超市建设，畅通物流通道使小超市合理分布覆盖大部分村庄。2、某某新区人口集中度高需要商贸市场近年来，我国经济增长较快，我国每年新增商品销售总额约为2-4万亿元，新增批发销售总额约为1-2万亿元，新增货物进出口总额约为2-2.5 万亿元，新增货物周转量为 1-2 万亿吨公里左右。未来十几年，我国仍将处于工业化和城市化“双加速”时期，经济发展仍将具有相当的潜力，2020 年以前我国经济仍将保持7-9的增长速度，批发销售总额、商品购销总额、货物周转量能保持 8%-10%左右的增速，货物进出口能保持10%-15%左右的增速。但我国经济目前基本上还处在以制造、加工等人力密集和资源消耗型产业为主的阶段，在整个经济链条中，还处于中下游。我国成为其它经济发达国家的制造加工者，实现的经济效益较低，流通及物流领域的增值服务利润大部分被经济发达国家或产品需求国所获取。这种以资源消耗和环境破坏为代价的发展方式可以使我国迅速成长为世界经济大国，但不能使我国成为世界经济强国。我国亟需通过产业结构调整，实现产业升级和经济增长模式转型，为我国经济发展注入新的活力，实现可持续发展。在我国已经成为世界制造业大国的基础上，通过对流通和物流领域操作模式的整合与更新，使其能力得到提升，加快由制造业大国向制造与加工、流通、物流相结合的经济强国发展。推动我国流通与物流领域的模式创新，以流通和物流产业促进其它产业的发展，是实现我国经济转型最急迫也是最有效的方法之一。我国作为实体经济最发达的国家之一，将面临前所未有的挑战，政府除了给予实体经济相应的支持与扶持，帮助实体经济实现创新产品、创新技术、创新模式和创新服务之外，还应大力发展流通和物流，为实体经济提供生产、交易一体化的服务支持，有效降低企业供应链成本，完成产业升级，帮助实体经济提升竞争力，确立全球竞争优势，实现可持续发展。但是我国流通与物流产业多年来形成的条块分割的局面导致流通信息不畅、多次交易、货物倒流等，使企业交易成本居高不下，难以满足制造业需要。在国际流通与物流的渠道建设上远远落后，“中国制造”销往国际市场的产品基本上都依赖国外企业的流通与物流渠道，形成了我们负责制造，别人负责分销的
