麓湖生态城个案解读

成都麓湖生态城 案例分享 LUXELAKES Part. Part. 1 1 项目简介 Part 1.1: Part 1.1: 项目区位项目区位 现在的天府新区近成都核心居住区，曾经的城市远郊。 本本 案案 宗地宗地 编号编号 用地用地面积面积 ( (亩亩) ) 土地用途土地用途 商业占商业占比上限比上限 (%)(%) 容积率容积率 成交成交总价总价 ( (万元万元) ) 成交成交单价单价 ( (万元万元/ /亩亩) ) 成交楼面成交楼面价价 ( (元元/ /) ) 出让时间出让时间 1 896.25 住兼商 10 2.00 80662.5 90 675 2009-06-25 2 963.39 商兼住 60 2.00 81406.46 84.5 633.75 2009-06-26 3 942.42 商兼住 60 2.00 65969.4 70 525 2009-06-30 4 997.34 商兼住 60 2.00 69813.8 70 525 2009-07-01 5 792.34 商兼住 50 2.00 102211.9 129 967.5 2010-01-20 6 801.1 商兼住 50 2.00 103341.9 129 967.5 2010-01-20 7 787.97 商兼住 50 2.00 101648.1 129 967.5 2010-02-02 8 826.87 商兼住 50 2.00 106666.2 129 967.5 2010-02-02 Part 1.2: Part 1.2: 土地情况土地情况 建设用地7000余亩，湖域面积2100余亩，总建面700余万； 超大体量，地形复杂；同时在土地物理及经济条件上均具备较好的打造空间。 Part 1.3: Part 1.3: 规划历程规划历程- -整体整体 以整体规划、单元开发为核心，是全部产品系列的大前提； 规划师与建筑师在尊重原生地形地貌以及本土生活习惯的原则下，对各个地块内部功能类型、产品分布、景观条件、配 套交通、建筑风格等进行研究，每一个独立组团都要经历7个步骤的反复与推进，才能有伫立水岸的机会；该过程短则 两三年，长则七八年。 Part 1.3: Part 1.3: 规划历程规划历程- -湖面湖面 根据政府强制要求，先引水，在现有地形地貌上，形成“珊瑚状”的水网和路网，成为项目最重要的生态基底，对于项目 在规划建设上节约了成本，并且提升了后期品质及展示效果，提高了盈利。 （1）减少了土石方量，节约打造成本； （2）溢价率最高的产品形态都最大限度地享受了临湖资源； （3）高层产品也最大限度保障了景观面。 原始地貌 珊瑚状引流 湖区和公园区 Part 1.3: Part 1.3: 规划历程规划历程- -生态生态 全新的水生态系统构架，水质改善和保护的成功案例：邀请中科院南京地理湖泊研究所对水环境进行生态系统重建。 Part 1.3: Part 1.3: 规划历程规划历程- -景观景观 湖域、湿地、草地、森林构成多样化的景观体系：麓湖的景观设计强调山地与森林的相互关系，保留山体景观，变化湖区 景观，以达到“湖光山色”的境界。也让建筑内部的景观与湖面景观形成互动，无论置身何处，都有非常流畅的视野景观 线。 Part 1.3: Part 1.3: 规划历程规划历程- -交通交通 麓湖在交通系统中规划了自行车道、步道、水面航道、快速路、次干路、主干道，数十个公交站点； 麓湖地形难得，道路结构起伏变化，建立完善私家码头，滨水步行道等配合景观设计。 Part 1.3: Part 1.3: 规划历程规划历程- -桥梁桥梁 桥不仅仅是交通，更是建筑文化符号：桥是麓湖非常特色的一个文化元素，麓湖共有标志桥、入口桥、交通桥、社区桥、 步道桥、湿地桥、公园桥、多功能建筑桥等共170座。 Part 1.3: Part 1.3: 规划历程规划历程- -配套配套 完善的生活配套：项目拥有31万的社区商业，64万的城市商业，6万的公园商业，17万的会所酒店，446亩的教育 用地，121亩的医院用地，生活链完善、便捷。 Part 1.3: Part 1.3: 规划历程规划历程- -文化文化 利用大师级文化品牌效应，打造了创意产业文化符号。 Part 1.4: Part 1.4: 总平规划总平规划 Part 1.4: Part 1.4: 总平布局总平布局 滨湖住宅区滨湖住宅区 商业水镇商业水镇 红石公园红石公园 麓客岛麓客岛 Part 1.4: Part 1.4: 总平布局总平布局 天星月影天星月影 黑珍珠黑珍珠 天玑幻影天玑幻影 澜语溪岸澜语溪岸 云镜云镜 黑蝶贝黑蝶贝 水晶溪岸水晶溪岸 琉璃溪岸琉璃溪岸 玲珑屿玲珑屿 琥珀瀛洲琥珀瀛洲 麒麟荟麒麟荟 Part. Part. 2 2 产品鉴赏 高 层 篇 Part 2.1: Part 2.1: 约300一线湖景大平层，错落有致、层层交叠的阳台设计呈现多层次的波动韵律；连贯的弧形空中花园，带来超长景观面 和更舒展的景观视野；三梯两户、电梯入户，配保姆电梯，约70阔尺方厅设计，约25m长观景面宽。 Part 2.1: Part 2.1: 约195-280水岸盛装大平层，北面的空中花园以立方体的形态交错咬合，向南的阳台以圆弧的柔美呈现多层次的波动韵律， 新中式内装风格巧妙平衡传统与现代。 Part 2.1: Part 2.1: 连接湖天的晶体建筑，约160套房设计。 Part 2.1: Part 2.1: 约80-140湖景大宅，错落有致的玻璃阳台，下楼即可抵达慢船码头、滨湖步道，还原一场山水相逢。 Part 2.1: Part 2.1: 约190-210公园景观大平层，约190墅质设计花园洋房。 Part 2.1: Part 2.1: Part 2.1: Part 2.1: 2016麓湖轻奢系产品，环湖半岛上的空中院落。 Part 2.1: Part 2.1: Part 2.1: Part 2.1: Part 2.1: Part 2.1: Part 2.1: Part 2.1: 低 密 篇 Part 2.2: Part 2.2: 太空舱艺墅，主力面积约340-400，共八栋，沿坡地地形一字展开，融入湖泊与林地之间，丰富的地貌高差，以不与现实 同步的建筑，呈现对未来生活的期许，诠释出一种自由的居住体验。 环湖半岛，公园独栋，主力面积约630-900，原生地貌恰到好处的高差形成天然的景观台面，让琥珀台在享有大幅面半岛 景观的同时保证居住的私密性。 Part 2.2: Part 2.2: Part 2.2: Part 2.2: Part 2.2: Part 2.2: Part 2.2: Part 2.2: Part 2.2: Part 2.2: Part 2.2: Part 2.2: Part 2.2: Part 2.2: Part 2.2: Part 2.2: 配 套 篇 Part 2.3: Part 2.3: 麓湖艺展中心麓湖艺展中心 充分利用原始坡地地形：耸立的高塔致敬四川的羌寨，弧线形主体呼应着湖湾。是艺展中心，才是销售中心。 麓湖艺展中心麓湖艺展中心- -生态艺术馆生态艺术馆 生态艺术馆匍匐于艺展中心地下，集多媒体展示区、艺术展厅、儿童体验区于一体，以艺术创作的思维和形式，从水岸生 活、生态城、城市化三方面讲述麓湖生活带来的变化。 Part 2.3: Part 2.3: 麓湖艺展中心麓湖艺展中心- -寻味坊寻味坊 优质圈层的完美承接。 Part 2.3: Part 2.3: 麓客岛麓客岛 麓客岛位于麓湖中心，占地150余亩，是非常有特色的一个稀缺独岛，山水相接，三面环水，是可以体现麓湖生活方式的场 所，包含麓营地、寻麓君咖啡馆、达根斯马术俱乐部、浪速运动俱乐部、小动物农场等多项内容。 Part 2.4: Part 2.4: 麓客岛麓客岛 运营模式：麓客岛为麓湖自身打造，经营管理统一由麓湖酒店管理部门进行运营管理 Part 2.4: Part 2.4: 麓客岛麓客岛- -麓营地麓营地 Part 2.4: Part 2.4: 麓客岛麓客岛- -寻麓君咖啡馆寻麓君咖啡馆 6个40尺的集装箱，位于麓客岛码头正后方，是游客上岛的必经之路，其本身也是一道风景。 Part 2.4: Part 2.4: 麓客岛麓客岛- -达根斯马术俱乐部达根斯马术俱乐部 以中国传统建筑材料-红砖为主的接待中心和马厩，在粗放中展现出细腻的趣味，巧心的建筑师在立面上营造出富于韵律的 渐变，创作了各式各样文艺的几何图样与透空阵列。 Part 2.4: Part 2.4: 麓客岛麓客岛- -达根斯马术俱乐部达根斯马术俱乐部 运营模式：马术俱乐部由麓湖提供场地租赁，进行招商引资，评估商业资源可塑性及实力等因素，筛选资源性商家 进驻，商家每月仅需提供场地租金，而其业态运营由商家自行处理，麓湖管理团队不参与其中、 Part 2.4: Part 2.4: 麓客岛麓客岛- -浪速运动俱乐部浪速运动俱乐部 浪速运动俱乐部的主题是皮划艇运动，配备有高品质培训教学团队。 Part 2.4: Part 2.4: 红石公园红石公园 2016年，英国景观行业协会（BALI）宣布了英国2016年度国家景观奖的获奖名单，共有6个非英国本土项目荣获国际类奖项， 其中便包括“成都麓湖红石景观区”。 Part 2.5: Part 2.5: 红石公园红石公园 Part 2.5: Part 2.5: Part. Part. 3 3 营销推广 林代表把自然还给城市的理念； 鹿代表一种灵性生物，天地间最逍遥自在的动物，寓意生活在此的自由闲适，回归生命本真。 湖代表项目最强势的资源。 麓 湖 Part 3.1: Part 3.1: 营销模式营销模式 两种特征两种特征 featurefeature 三三个观点个观点 viewview 三三种思维种思维 thinkingthinking Part 3.1: Part 3.1: 营销模式营销模式 两种特征： 城市型营销：麓湖是一座城市，需要构建一个精密的底盘，虽然这个底盘是很多开发商不愿意做的，既要守城又要攻城； 去地产化营销：去地产化的营销，一直是地产营销人想突围的方向，而在这点上，麓湖走得或许更早，也更彻底。做艺 术、做文化、做公益、做教育麓湖将自己定位于“奢侈品空间运营商”，一直不断取经学习，脑洞大开，跨界整合 营销，更多参考IT和奢侈品行业，强调设计创新，为麓湖缔造了无数节日性活动，获得了极大的效果反馈。 Part 3.1: Part 3.1: 营销模式营销模式 三种思维： 产品及营销：好产品自带营销体系； 服务即营销：好服务自带口碑传播； 运营即营销：好运营自带客户流量。好平台好空间是巨大的流量入口，运营包括平台运营（软件）+空间运营（硬件）， 二者互为依托。每一个平台和空间都是产品孵化器，都是可以帮助营销的产品，持续地做就会变成平台和品牌，吸附力 和影响力会显著加大。 Part 3.1: Part 3.1: 营销模式营销模式 三个观点： 后端-大数据：靶向营销，高效管理、精准定位 中端-平台：聚势营销，文化艺术平台、节日类活动平台、跨界社交平台 前端-IP化：爆点营销，通过视觉、产品、IP、文本，形成爆点机制，流量吸附 Part 3.1: Part 3.1: 营销模式营销模式- -IPIP化化 视觉IP： 人们对事物的认知，75%通过视觉的方式获取。相较于文字，视觉是进