2004-2006年成都房地产市场分析和2007预测

http:/shmj.bokee.com/5725596.html2004-2006年成都房地产市场分析和2007预测关键词： 2004-2006年成都房地产                                           政策规划 从2004年开始，国家就先后通过多种宏观调控的手段（包括税收、金融、土地等），加强了对房地产市场的监管力度，对抑制投机、投资起到了积极作用。成都的房地产市场也进入了一个在国家宏观调控下合理科学健康发展的时期，房地产开发商、投资商和将面临更加严峻的考验。 根据2003年政府规划，未来成都的都市区将由5城区、高新区和近郊的六个区县（6个组团）组成，城市将依照"向东向南"的发展策略，大成都都市格局将逐渐形成。同时，为了更有效的利用土地资源，成都政府提出向"高密"发展的战略方针，为未来房地产指出了方向。地铁的开通促进了地铁沿线物业和远郊物业的发展，但由于地铁将城郊与市区距离缩短，过去着重于市区中心的物业投资势必受到分散，传统的物业格局尤其是商业物业格局将被打破，区域商圈将在地铁经济的带动下进入一个快速发展的时期。 土地市场 在2004年，以"8.31"大限和"三个暂停"为标志，政府加强了对土地市场的控制和管理。在"三个暂停"结束后，国务院紧接着发布了国务院关于深化改革严格土地管理的决定，建立了国家土地督察制度，一方面可促进土地的节约使用，另一方面加强了土地市场规范。由于加强了对土地市场的合理科学控制， 2005年土地供给总量比2004年有较大幅度下降，具体表现在：1）大块土地供应减少。2004年，和黄、中海分别拍下的两宗地块占地面积均在千亩以上。2005年以后，除2006年8月金牛区挂牌出让一宗3000亩土地外，没有再出现千亩以上的大宗土地供应；2）2005年小块土地供应面积增多，成交单价涨幅较大，同比增长109。虽然在区位、规划限制、现状和宗地大小上都各不相同，但这一涨幅足以说明近2年成都市地价大幅上涨。 预测： 1）土地供应区域性明显 鉴于城北区域环境改造及城东产业结构调整，预测未来1-3年中，大城北及大城东都将处于土地供应的热点区域。 2）单宗供应面积仍以小块宗地为主 除2006年8月金牛区一挂牌出让的集文化娱乐、二类住宅、商业、主题公园为一体的宗地占地3000亩以外，其他单宗土地供应面积仍将受到控制，以小块供地为主。 3）土地成交单价将继续上涨。 随着城市化进程的加快，可供开发的土地面积有限，土地成交单价将继续保持上涨的态势。 物业市场总体情况概述 1）房地产开发投资规模日益增大 从1997年开始，房地产投资开始进入快速增长阶段。作为我市投资的三大主体力量之一，房地产开发投资稳步上涨，2005年同比增长54.6，占固定资产投资的31%，今年上半年房地产投资所占比例持续增长（参见图1）。 图1：成都房地产开发在固定资产中所占比例走势分析 资料来源：成都统计局 土地成本的大幅增长是推动房地产开发投资增幅提高的重要因素之一。2002至2005年间，成都地价上涨40%。2006年月，在开发投资完成额中，开发商支付的土地取得费用.亿元，同比增长.，土地成本占投资完成额的比例为.，同比提高.个百分点。 2）外来资金对房地产投资的影响越来越大。 成都房地产整体市场的另一个特点则是外来资金对房地产开发投资中的影响越来越大。根据"戴德梁行研究顾问部北亚区"对多年市场动态趋势进行分析可得知：自1992年华新国际进入成都房地产市场至2005年春，入驻成都的外来房地产开发企业总数为53家，入市资金已超过人民币100亿元。第一、外来开发商的介入直接推动土地价格上涨；第二、楼盘竞争、相对品质的提升与外来大品牌的影响势必导致房价的快速上涨。 3）成都房地产市场供求关系趋于平衡 图2：成都五城区房地产总体供应销售表 资料来源：成都市房管局 由上图可以看出，从2004年开始，在宏观调控等各种影响因素的作用下，一方面，市场需求受到抑制，成交面积增幅放缓。2005年商品房的成交量同比增长2，增幅下降10。 另一方面，五城区商品房供应面积增长较快，2005年的供应同比增长8.6，增幅为2004年的一倍。成交增幅的放缓和供应增幅的加快，使供求关系逐渐趋于平衡。在2005年，供应面积开始超过交易面积，供销比快速上升为1.13。 4）竞争日渐激烈，市场细分必须更加明确 随着房地产市场竞争的日趋激烈，土地获得的难度和成本加大，开发商必须更加注重楼盘品质、塑造自身品牌，向着精细化、个性化发展，以便在激烈的市场竞争中立于不败之地，因此，市场细分必须更加明确。 住宅市场 住宅作为房地产市场中重要的分类市场，其市场走势对整个行业产生深刻的影响。下图反映了2002年-2006年上半年五城区住宅的供销走势。2002年-2004年，五城区的新增供应面积均小于销售面积，尤其在2003和2004年，需求增加明显，五城区供需矛盾较为突出。2005年供应面积增大，超过销售面积，供需矛盾有所缓解。 图3：住宅市场供销售情况（2002年-2006年上半年） 资料来源：成都房管局 在价格方面，住宅交易价格逐年攀升，2005年涨幅为近几年最大，进入2006年，住宅均价的涨幅受到宏观调控等多方面影响开始放缓。 图4：住宅均价（2002年-2006年上半年） 资料来源：成都房管局 预测： 1.住宅供应量将进一步增大 根据近三年五城区的土地供应规模（2003-2005年土地供应量分别为226.56、267.87和245.84万平方米），可以预测，在住宅市场保持平稳发展的情况下，住宅供应理论上仍然会持续增长。 2.需求持续平缓释放。 根据近三年来购房者需求变化趋势，可以预测，未来1-3年内，随着城市化进程的加快、人居环境的改善，将会吸引更多的外地人，需求将持续上涨。但在国家宏观调控和购房成本提高等因素的影响下，上涨幅度将趋于平缓。 3.住宅价格继续上涨，但涨幅放缓。 根据近几年价格走势和目前市场需求，我们预测住宅价格将继续上涨。但由于受到国家宏观调控的影响，涨幅将有所放缓。 甲级写字楼市场 由于成都目前缺乏真正意义上的甲级写字楼，我们对甲级写字楼的选取是在参考国际甲级写字楼设施设备标准上做出的。 根据我们Q2季度做出的最新统计，成都目前投入使用的甲级写字楼总共有7座，其中5座位于CBD区域内（川信大厦、城市之心、时代广场、广场和冠城大厦），2座位于SBD区域内（威斯顿联邦大厦和开行国际广场），总存量面积为278，995平方米，平均租金为98.5元/平方米/月，空置为33.1。IT，银行和电子企业是成都甲级写字楼的主要客户。下图显示了成都甲级写字楼1998年-2006年第二季度的租金变化情况。可以看出，成都甲级写字楼的租金保持着平稳上涨。 图5：甲级写字楼租金变化（1998年-2006年上半年） 资料来源：戴德梁行研究顾问部 由1998-2006年第二季度甲级写字楼供应、占用和空置变化情况（图6）可以看出，从1998年-2004年，甲级写字楼都基本处于一个供需平衡的情况下。而2005年和2006年上半年供销比和空置的上升主要是因为新入市的三个甲级写字楼（时代广场、中环广场和汇日央扩国际广场）还处于市场吸纳阶段，因此造成短期的供销比和空置率上升。 图6：1998-2006年第二季度甲级写字楼供应、占用和空置变化情况 资料来源：戴德梁行研究顾问部 预测： 随着外来知名企业的增多和企业扩张需求的增大，成都甲级写字楼的需求将进一步增大，甲级写字楼市场看好。 商业市场 商业地产市场的需求从2001年开始明显地显现出来。2003年商业地产销售面积为76.53万平方米，同比上升32.24，销售金额同比增长73.76，被称为"成都商业地产年"。然而，进入2004年以后，过度的开发导致了供销比从2003年的1.25直接上涨到1.58，供应增长过快，需求出现疲软，商业用房空置面积大幅增加。2005年，政府加强了对房地产市场的宏观调控，减少部份盲目投资，开始消化之前商业存量，2006年上半年，商业用房的供应面积同比下降明显，为46.7，销售面积同比下降10.0，标志着商业地产开始进入理性发展阶段。 图7：2003-2006年上半年商业用房供需情况分析 资料来源：成都房管局 在价格方面，2004年的商业物业均价上涨了18.7个百分点，涨幅为近几年最大。2005年，在国家宏观调控作用下，商业物业均价下降了12.05，下降幅度明显。在经过一段时间的理性调整以后，2006年商业物业价格开始有所上升，市场开始回暖（图8）。 资料来源：成都房管局 预测： 1.地铁沿线商业片区将成为开发热点，新的商业格局将逐渐形成。 2.根据成都市商业网点发展规划，成都市的主城区将形成1个CBD（中央商务区），6大组团中心，19个区域商业中心（例如:光华、红牌楼商业中心等）和100个左右的社区中心，因此，新生的商业片区将成为新的开发热点（例如：发展中的第四商圈金沙片区）。 二手房市场（商品房） 下图为2002-2006年上半年五城区二手商品房成交比较。由此可以看出二手房在2003年和2004年间成交量增加迅速，市场表现活跃。由于受到宏观调控等影响，2005年二手商品房增速明显放缓。到2006年上半年3、4月份，二手房市场悄然回暖。但5月-6月，受到营业税政策调整的影响，二手房成交量不断下滑。7月-8月，由于为了避开即将开征的个人所得税，二手房交易量短期内有所上涨。目前，大多数购房者对二手房市场抱持币观望态度。 图9：2002-2006年上半年二手商品房成交情况 资料来源：成都房管局 预测 随着新一轮宏观调控的到来，二手房市场的未来有待观望。 戴德梁行