存量建设用地改造地价的特性及测算体系构建

土地市场CHINA REAL ESTATE存量建设用地改造地价的 特性及测算体系构建游朋 深圳市規划国土发展研究中心58土地市场58土地市场改革开放以来，我国经济社会得到快速发展， 经济实力不断增强。依据中国社会科学院发布的 经济蓝皮书）,2010年中国GDP达到1.33万亿 美元，首次超过H本成为世界第二大经济体。但中 国的总量成为全球第二大经济体，不等于人均也 成为第二大经济体,转变经济增长方式、优化产业 结构成为我国现阶段的迫切需要。特别是我国在 经济高速发展的同时，消耗了大曲的土地资源，粗 放的土地利用方式难以为继，土地资源供求矛盾 H益突出，经济社会的可持续发展受到严重制约。 为破解土地资源困局，我国各地区特别是沿海省 份，纷纷从新增建设用地转向盘活存址建设土地， 广东省“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造工 作、上海市旧区改造工作、深圳市城市更新工作等 走在了新一轮发展的前列。地价测算是存量建设 用地改造中的一项重要工作，I何存量建设用地改 造与新增建设用地出让有较大不同，导致存量建 设用地的改造丸价有较大的特殊性，存量建设用 地改造地价的测算方法也有较大差异。一、存建设用地改造与新增建设用地出让 的比较存址建设用地改造与新增建设用地出让在 土地条件、占用、权利、处邊、收益等方面存在着 较大客观差异:在土地条件上，新增建设用地一 般分为碍征转农用集体土地、需征用的集体建设 土地、“三通一平”、“五通一平”等类型的土地，而 存量建设用地一般为附属大直建筑物的城市建 设用地；在土地占用匕新增建设用地由政府统 一管理，而存绘建设用地则是分散在各土地使用 权人手中;在土地权益上，新增建设用地权利关系 相对简单，而存量建设用地再开发面对的权利关 系较为复杂;在土地处置上，新增建设用地处置权 在政府，政府可以采取划拨、协议出让、招拍挂出 让等方式进行处置，而存量建设用地使用权掌握 在土地使用者手上，政府不能随意处置;在土地收 益上，新增建设用地出让收益由政府支配,而存量 建设用地土地收益则要兼顾各方利益。二、存量建设用地改造地价的特殊性存量建设用地改造的地价测算单位。与新增 建设用地以宗弛为单位进行管理和地价测算不 同，存虽建设托地改造以项目为单位进行管理与 地价测算。一个项冃内可能仅有一个新宗地，也 可能有多个新宗地。改造规划确定整体实施的. 整个单元作为-个项目进行地价测算；改造规划 确定分期或分项目实施的，其中一期或一个项 申请用地审批的，以该期作为一个项口或该项冃 为单位进行地价测算。以项目为单位进行地价测 算后,需分摊到各个新宗地°存S：建设用地改造的用地类型转化。与新增 建设用地按规划的用地类型进行地价测算不同， 存试建设用地玫造需考虑原有用地类型与规划 用地类型的转化。原有用地类型可能为工业、住 宅、办公、商业等用途，也可能是混合用途；规划用 地类型可能为工业、住宅、办公、商业等用途，也可 能是混合用途。存駅建设用地改造的地价需用规 划用地类型的地价扣减原有用地类型的地价。存扯建设用地改造的剩余年期。与新增建设 用地仅考虑出让年期不同,存量建设用地改造需 考虑原建设用地的剩余年期。如原宗地出让年期 50年，已使用20年，剩余年期30年。存量建设58