对本项目的想法及思路1

对本项目的想法及思路：招商是配合商业产品实现收益的一种形式，使该物业产品，在最短的吋间内快速提升人气及关注度，形成有效集客造势，实现租售两旺的格局。目前项目最终是否能真正操盘成功，就观阶段而言，不仅依托某个概念的炒作，而是招商动作将会扮演很重要的角色。本项目地处官南大道地区，商业体量较大，在设计招商方案前，有必要对项目及周边地区经济状况和消费方式进行对比分析，以确定市场承载力，从而设计出适合当地状况与本项目实际情况的商业模式，从而进一步确定招商策略。我认为本项目在区位上除邦盛万商城外无大型商业,特别是综合商业体，也无大型购物中心。项目优势：1.位于官南大道，交通便利。单体面积大，设计别致和业态多。3.有成熟的小区和郊区农村住户，人流量大，消费有保障。4.停车位充足。劣势：1.周边小环境差。2.周边商业气氛不足。机会：1.项目设计符合市场要求。本区域娱乐和购物休闲业态欠缺。3.属于新型聚合商业，项目可描绘空间强。为项目提供了大量购物，休闲娱乐群体。项目距离市中心相对较远，区域内没有中高档零售消费市场，剩余潜力足，可以支持百货类大型零售企业成功运营，因此，百货类和购物可成为本项目商业模式核心。商业支撑应为：大型超市加时尚精品百货，服饰，休闲娱乐，商务为主，快餐和时尚餐饮为辅，文化产品补充，商业配套的业态形式。突出核心商业，以核心拉动周边，以周边支持核心”的原则，从业态方面给予核心商业在购物和休闲娱乐方面大量支持，让中心商场与周边街铺形成良好互动，使之成为有机整体而非各自为战，真正达到“1+1>2”的效果。将有效达到“一站式购物、一站式消费、一站式休闲”的预期目标。根据本案特点，我提出四项先行的概念即：造势先行、招商先行、大户先行，形象先行。结合人流动线分布图，在某些特殊商业节点，将以定向招商方式确保完成合乎商业模式要求的特定业态与特定商家，确保商业模式成功搭建。商业业态模拟搭配：（1）5F:主力精品百货+快餐+影院。（2）7F:精品百货+电器超市+书城。（3）4F:品牌餐饮。（4）6F:大型超市+KTV+健身。（5）家居卖场+金融+办公。（6）酒吧+休闲餐饮+办公。（7）美容美发+小百货+足疗+办公。1.1. 招商原则第一原则:就重避轻原则第二原则:同业差异、异业互补原则第三原则:核心主力店互动原则第四原则:放水养鱼原则招商流程筹建期市场调研、提供可行性研究报告。1.2. 确定商业功能规划定位。2.2. 14.施工前期设计1.5确定产品结构，主力店进接洽阶段16产品方案设计17.初步设计设计1.8.施工图设计1.9.圈定主力店，进入实质洽谈期2.经营期主力店招商签约辅助店签约管理期3.1.商业经营管理3.2.商业物业管理运营期4.1.商业地产施工竣工，证照办理市场推广