杭州市商业地产综合评估报告范文

杭州市20072008年商业地产年度综合评估报告 一、杭州市商业发展历程及未来商业格局 （一）杭州市商业发展历程 杭州的商业，经历了多个时代变迁，每一次变迁都伴随着商圈格局的演变。纵观杭州市商业和商圈的发展历程，主要经过以下三个阶段： 第一阶段初步发展阶段（1997年以前）：95年延安路南段建设促进吴山商圈的形成，解百等大型百货沿路兴起，湖滨、河坊等街区依托旅游发展兴旺。 第二阶段快速发展阶段（1998年2001年）：98年银泰百货开业，99年杭州大厦、杭州百货大楼经历调整后重新开业，几大百货相继兴起标志着以百货为主力商家的武林商圈的形成，并促进了延安路沿线商业的成熟。 第三阶段高速发展阶段（2002年至今）：湖滨名品街、利星名品广场等项目的建立进一步促进湖滨商圈从依托旅游特产类商业向市区高档名品购物和休闲娱乐商圈转型，确立了湖滨商圈作为高档消费集中地的形象。 当前杭州市商业市场近年来由单一业态向多元业态迅速发展，除了大型商业百货外，大型综合超市、超市便利店、仓储商店等新型业态比重提高，而最具成长性的连锁经营形式已涉足20多个行业。 目前，杭州市区的商业物业主要集中在武林商圈、湖滨商圈、吴山商圈、延安路商圈、庆春路商圈。报告分析指出，虽然目前杭州市商业物业主要以市区百货公司、商场为主。未来杭州市在开发和待开发的项目，包括购物中心、商业街也将是组成商业物业市场的主力。 而从商业物业的发展来看，在2002年以前，杭州市区的商业物业供应总量不足25万平方米。而从2002年开始，杭州市整个商业物业市场开始活跃，2002年-2005年四年时间，其供应量就达到2002年以前的总量。 （二）杭州市未来商业格局 根据目前的发展现状和未来的发展潜力，杭州市区商业网点2003-2010年发展导向性规划纲要首次确定了杭州四大区域商业中心和12大区域商业副中心。这些规划中的或者已经在建设发展的区域商业，无疑将是杭州走向多商圈时代的标志。 杭州商业发展规划：1个市级商业中心和3个市级商业副中心，4个区域商业中心和12个区域商业副中心，形成基本满足居民日常生活需要的社区（集镇）商业服务网； 杭州商业发展规划以下重点介绍4个区域商业中心： 1、庆春东路区域商业中心：庆春东路区域商业中心位于庆春东路以北，秋涛北路以东，新塘路以西，凤起东路以南约3平方公里区域，将形成以购物为主、休闲为辅，与钱江新城品位相匹配的区域商业中心。目前该区域内的商铺建设正处于大力发展阶段，有一定的供应量，售价还不算太高。南肖埠太平门直街一带的商铺单价约2.2万-2.8万元/平方米，这里可供应的大型商铺有凤起时代大厦、中豪凤起广场、新城市广场，商铺价格在3万元/平方米左右，元华旺座商铺在3万元/平方米左右。未来杭州城市新中心和商务中心（CBD）将崛起在钱塘江畔，钱江新城"二横九纵"及内部道路、核心区内两个水体等基础设施建设已全面展开，杭州大剧院、市民中心、解放路延伸等一批重点工程已经启动，规模化的运作将辐射周边的商圈。 2、拱宸桥区域商业中心：拱宸桥区域商业中心西跨运河至小河路，东至上塘路，南至登云路，北至定海路，是拱墅区行政中心所在地，规划为功能比较齐全，业态结构合理，以购物为主、休闲为辅的区域商业中心。目前区域内商铺供求大体持平，售价不高，适宜先期投资。金都清宸公寓商铺一楼售价约为2.5万元/平方米，二楼售价约为1.5万元/平方米，名城左岸的商铺只租不售。这里的商铺基本是处在生活区块，基本业态比较固定，商铺回报率比较高。 3、翠苑区域商业中心：翠苑区域商业中心处于文一路与文三路之间，东至教工路，西至古翠路，规划为业态比较先进，以购物餐饮为主的区域商业中心。翠苑区域交通便利，居住者集中，消费需求量大，本身的商业经营基础和商业氛围都比较好。规划后，商铺的经营档次与往日会有很大的区别。该区块目前商铺供应量不多，一有铺面就会形成热销场面。华海园的商铺售价约在3万元/平方米以上，文三路上的商铺售价一般在3.5万元/平方米以上，附近文华路金成嘉南公寓12层联售的商铺价格在1.6万元/平方米以上，嘉绿南苑商铺售价约在1.8万元/平方米以上。此区块商业气氛比较成熟，但由于住宅价格过高，导致商铺价格也居高不下，换手频率较高。 4、滨江区域商业中心：滨江区域商业中心主要集中在沿钱塘江南岸的滨江大道中段，从高起点出发，形成目标消费层次以高中档为主，是集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的区域商业中心。钱江南岸近两年开发的楼盘如雨后春笋，而且品质较高。住宅的大量开发，肯定会聚集大量的人气，孕育未来的商机。相比较于成熟区域，滨江的升值空间更大，商业前景灿烂。几年后，这里的商铺经营必然是另一番热闹景象。 这四个区域的共性是周边居住人群数量大，因此潜力看好。随着商业氛围的逐渐浓厚，这些区域商业中心无疑具有极大的商业活力和发展潜力。虽然已经过两年的发展,但是这里的商业发展还没有形成气候,因为这里的人流量以及消费能力还没有达到一个较高的水平。 二、杭州市目前商业发展分析 （一）社会消费品零售总额分析 从社会消费品零售总额来看，自2000年以来，杭州市一直持续高速发展态势，历年环比增长速度都在12%以上。而人均消费品零售总额均超过8000元，尤其在2006年，接近17000元。商业氛围日益浓厚。 （二）限额以上批发零售贸易企业发展状况分析 从批发零售贸易企业发展趋势来看，杭州市商业基础比较雄厚，而且保持平稳发展。 （三）星级住宿业和限额以上餐饮业经营状况分析 从住宿业和餐饮业经营状况看，近两年的企业数量和营业收入一直保持平稳发展。 通过上述分析，可以看出：杭州市的商业市场具有高速、平稳发展的特征。随着人均GDP突破6000美元大关，杭州市的商业氛围将进一步发展，并带动商业地产的快速发展。 三、杭州市目前商业格局分析 （一）供应格局分析 江干区商业比重最大，占到35%。其次是下城区，占比21%。 未来钱江新城、滨江区都将是大型项目集中区域，作为新区商业配套，也将会有较大的配比，新区项目开发商也多数会以销售战略回笼前期投入，界时江干区、滨江区、上城区将都会有较大销售型商业体量推出。 （二）商圈格局分析 1、商圈定义 各商圈地理分布格局杭州市商圈分布表2、主要商圈竞争分析 从大型商家的比重看，湖滨商圈更具有竞争力，其比重占到33%；其次是武林商圈； 从大型商家的比重看，湖滨商圈更具有竞争力，其比重占到33%；其次是武林商圈3、主要商圈租金竞争力分析 主要商圈租金竞争力分析市中心三大主要商圈内的主要商业街租金相对其他区域处于高位，而且出现高价难求的局面。繁华街区极少出现空置现象，更是难有二手商铺出售； 目前租金最高的街区是杭州最具人气的老牌商业街延安路，五大百货店沿路而立，商场、临街商铺密集，业态繁多，是杭州最主流的商业街； 其次为近几年形成的湖滨路名品街，湖滨路商铺因其高档的定位、高品质的建筑、特殊的建筑层高等特点，吸引了多家国际一线品牌集聚，高档休闲餐饮、娱乐业密集； （三）业种格局分析 1、业种分布格局分析 业种分布表各商业街业种分布表各商业街分布格局如下所示2、业种租金格局分析 根据杭州市几大商圈的主要商业街抽样调查，我们发现：购物、餐饮和服务类租金较高，住宿和写字楼商业项目的租金相对较低，但一些高端写字楼平均租金达到每月每平方米110元左右。而一层和二层的优质商铺每天每平方米租价分别达到20元和17元人民币。 业种租金格局分析（四）业态格局分析 1、业态分布格局分析 （1）连锁超市（大卖场）分布特征 连锁超市（大卖场）分布特征杭州市的连锁超市的集中度比较高，主要分布在以下几个区域。 居住区（2）品牌连锁专业市场分布 品牌连锁专业市场主要是苏宁、永乐、国美、百安居和西溪数码港这几家。这些品牌连锁专业市场分布最为集中的区域如秋涛路专业市场一条街。也是离钱江新城最近的区域。其涵盖建材、家电、家居等业态。近几年多家知名连锁专业店也选址秋涛，更丰富了该区块业种及档次。 城西住宅密集，也是品牌连锁专业店的理想选择。其相对独立的商圈、充足的人口支持、及相对低廉的场地租赁成本，是众多商家选择的重要原因。随着城北新增住宅体量的日益扩大，以及原有的人口基础，也有多家专业店在城北区域拓展扩点。 从分布看，主要大型的专业店会选择有一定人口基础的老城区住宅集聚地，城东、城西和城北的分布量较广，而新区在未来虽有较大体量住宅推出量，但近几年尚未能达到商家的基本人口要求。 具体分布如下所示： 品牌连锁专业市场分布 （3）百货类分布特征 主要商圈百货类比重可见，百货类业态主要分布在武林商圈，比重超过接近60%。其次是吴山商圈。各个商圈内代表性项目如下表所示： 主要商圈百货类比重各项目情况如下： 主要商圈主要百货类项目在现有主要百货商家中，购物业态所占比重达到了90%多，引入餐饮、休闲娱乐的综合性购物中心在主商圈内明显匮乏。 百货类业种分布基本延续传统格局，服装类占据比重在各商家中都较高，其中杭州百货大楼的业种分布相对于其他商家较为平均；银泰百货、杭州大厦、西湖时代广场等商家都适量引入了超市，通常布局在地下一层。 （4）专业市场分布特征 截至2006年底，杭州市市场总数达743家，其中市区(不包括萧山区、余杭区)商品专业市场336家。根据杭州市规划，至2011年，将形成若干个具有现代服务功能和集聚优势的市场园区和商品交易市场群，实现成交额年均增长12%以上，形成产业与市场良性互动发展、布局合理、运作高效、管理先进的现代化商品交易市场体系。规划确定专业市场总体布局主要形成“三心、五带、多场”的结构。 “三心”：指杭州农副产品交易中心、浙江金恒德国际汽配物流中心(基地)和中国四季青服装交易中心，主要以批发业态为主，兼顾零售业态。 “五带”：指秋涛路市场带、四季青市场带(杭海路)、沈半路市场带、文三路市场带和石祥路市场带，主要以零售业态为主，局部兼顾批发业态。 “多场”指在城区非中心区域和绕城公路周边新建及在现有市场基础上改造提升的若干大中型市场。 整体来看，杭州市的专业市场以服装面料、小商品和家居建材最为活跃。本报告重点对上述专业市场的分布进行描述。 服装面料类 杭州市比较有竞争力的服装面料类市场如下表所示： 服装、面料类专业市场分布表小商品类 小商品类专业市场分布小商品类家居建材类 家居建材类专业市场分布家居建材类分布图2、大型业态租金格局分析 对外租金及周边商业租金 对外租金及周边商业租金四、杭州市写字楼市场分析 （一）写字楼市场分布特征 杭州主要优质写字楼市场分布特征如下所示： 杭州主要优质写字楼市场分布特征（二）写字楼市场成交区域分析 从2007年写字楼市场成交状况看，写字楼物业以上城区和下城区最为活跃，全年成交量分别为416套和308套，成交均价格分别为16800多元和22200多元。 写字楼市场成交区域分析（三）写字楼类物业成交板块分析 根据2007年的监测数据，市中心板块的写字楼成交量最高，全年成交750多套，成交均价16000多元。西湖沿线板块成交量虽然不高，但成交价格却高达40000多元。