十年房地产调控的得与失(精)

金融视角观点十年房地产调控的得与失师立强（中国人民银行呼和浩特中心支行呼和浩特010020）内容摘要:经过十多年的发展，房地产业逐步成为我国重要的支柱产业,带动了经济的增长,但同时房地产泡沫日趋严重，房地产调控政策的经验教训值得认真总结。应坚持房地产调控不动摇，建立多层次的住房体系,导致房价不正常波动.关键词：房地产调控房地产市场住房价格房地产政策一、房地产调控的历史回顾十多年来，国家多次对房地产市场进行宏观调控,但始终没有摆脱调控放松再调控再放松的怪圈，住房价格快速上涨,房地产市场的泡沫日趋严重，不但威胁经济健康发展和金融安全，而且严重影响了社会稳定。（一）19982002年，房地产业培育发展期。1998年7月，国务院下发了关于进一步深化城，提出:稳镇住房制度改革,加快住房建设的通知步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求.同时,文件要求停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系;发展住房金融，培育和规范住房交易市场。由此,拉开了中国房地产市场发展的序幕。为促进房地产市场发展，中国人民银行于1998年制定了个人住房管理办法，1999年又下发了关于调整个人住房贷款期限和利率的通知，将个人住房贷款的最长期限由20年延长至30年；降低住房贷款利率水平,由按法定贷款利率减档执行改为5年以内按年利率5.31%执行，5年以上按年利率5。58%执行,个人住房贷款利率实行一年一定。在国家一系列政策的支持下,我国房地产业快速发展，房地产投资占固定资产投资的比重由1999年的13.74%上升到2002年的17。91，房地产业逐步成为我国的支柱产业,对于当时克服亚洲金融危机的冲击发挥了重要作FINANCIALRESEARCH用。在此期间,房屋销售价格相对稳定，1999年至2002年全国房屋销售价格指数分别为99.9、101。1、102.2和102.9.(二）20032007年，两次失败的调控。（1）2003年，房地产价格上涨速度开始加快，2003年第一季度和第二季度，全国房屋销售价格分别上涨4。8和5.0%，北京等一线城市涨幅更大。同时，银行信贷投放加快,2003年6月末,广义货币供增幅比上年同期提高6.1个应量M2增长20.8%，百分点.居民消费价格也由2002年的通缩逐步转变为轻微的通胀，而且房地产贷款不规范的问题较为突出。在此背景下，中国人民银行出台了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，即121号文件。文件要求商业银行加强房地产市场管理，对商品房空置率大、负债率高的房地产开发企业,严格审批新增房地产开发贷款并重点监控，对未取得土地使用权证书、建设规划用地许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。文件还特别提出，要加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房，对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住房的,首付比例仍执行20%的规定，对购买第二套以上(含第二套）住房的，应当提高首付比例；对贷款人申请个人住房贷款购买房改房或第一套自住住房的（高档商品房、别墅除外），商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率（不得浮动）执行；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。121号文内蒙古金融研究2011.11件的出台，在社会上引起了强烈反响。以房地产开发商、地方政府、房地产主管部门等为代表的利益集团对121号文件提出强烈质疑。现在看来，121号文件的某些条款有待进一步明确(如对第二套住房的认定），但121号文件的方向无疑是正确的，如果当时得以认真贯彻落实，在之后也许不会出现房地产价格一发不可收拾的局面。由于利益集团的反对,事实上121号文件没有起到应有的作用。2005年3月，中国人民银行调整了商业银行住房信贷政策,取消自营性住房贷款优惠利率，改按商业性贷款利率执行，但对抑制房地产价格收效甚微。（2）2003年以来，中国经济走出了亚洲金融危机的阴影，进入新一轮增长周期。但由于信贷增长偏快以及贸易和资本双顺差,出现了流动性过剩的局面。房地产价格持续上涨。2003年至2007年，全国房屋销售价格分别上涨4.8%、9.7、7。6%、5.5和7。6，其中2007年第四季度上涨10.2%。期间，国家有关部门出台了一些针对房地产价格的调控措施，但效果不甚明显。2007年，为防止经济过热，抑制物价过快上涨，中国人民银行采取紧缩措施,6次上调利率，10次上调存款准备金率,并于9月底下发了关于加强商业性房地产，在严格房地产开发贷款管理、信贷管理的通知规范土地储备贷款管理的同时,明显提高了第二套房首付比例和贷款利率。对购买首套自住房且贷款首付比例套型建筑面积在90平方米以下的,不得低于20；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的,贷款首付比例不得低于30%;对已利用贷款购买住房又申请购买第二套以上（含第二套）住房的，贷款首付比例不得低于40，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1。1倍,而且贷款首付比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高.这些措施对住房的投资、投机需求起到明显抑制作用。2008年，国际金融危机不断蔓延，下半年严重冲击到我国实体经济，外需急剧下降,经济增长快速回落,企业利润由正转负，农民工大量返乡.房屋表1日期指数日期指数2009.0199。12009。10103.92009.0298.82009.11105。72009。0398.72009.12107。82009.0498。92010.01109。5销售价格指数由2008年1月的111.3下降到2008年12月的99。6.为克服国际金融危机的负面影响，扩大内需成为当务之急。于是房地产政策再度转向,由调控转为刺激。（三）20082009年，对房地产市场的新一轮刺激。2008年12月，国务院办公厅下发了关于促进房地产市场健康发展的若干意见,从税收、信贷等多个方面鼓励普通商品住房消费,支持房地产开发企业积极应对市场变化，加大保障性住房建设力度。同年10月，中国人民银行出台关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮等有关问题的通知，将商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0。7倍，最低首付款比例调整为20%，对居民首次购买普通自住房和改善性普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持。随着金融危机的冲击逐步减弱，房地产市场成交量迅速回升，房地产价格也止跌转升(见表1）。2010年上半年，房屋销售价格指数重新上升到两位数,一线城市房地产价格上涨更快，很多楼盘价格较2009年上涨50%以上,大大超过了普通居民的承受能力，房地产泡沫正在演变为严重的社会问题.（四）20102011年,严厉的房地产调控措施陆续出台。2010年1月,国务院办公厅下发了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知,试图4月国抑制房地产价格的过快上涨,但收效甚微.务院再次下发了关于坚决遏制部分城市房价过，要求各地区、各有关部门要切实快上涨的通知履行稳定房价和住房保障职责，建立考核问责机制；增加住房有效供给；加快保障性安居工程建设；坚决抑制不合理住房需求，实行更为严格的差别化住房贷款政策，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付比例不得低于30；对贷款购买第二套住房的家贷款利率不得庭，贷款首付比例不得低于50，低于基准利率的1。1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度2009.0599.42010。02110。72009.06房屋销售价格指数100。22010。03111.72009.071012010。04112.82009.081022010。05112。42009。09102.82010.06111.4数据来源：中国国家统计局网站FINANCIALRESEARCH金融视角观点提高.对房价上涨过快的地区，商业银行可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，文件还特别提出要发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，要求加紧研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。2011年1月,国务院办公厅下发了关于进一步做好房地产调，要求各地确定房地产控工作的有关问题的通知价格控制目标并向社会公布，第二套房房贷首付比例不得低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，对房价上涨过快的省会城市和重点城市实行限购.随着一系列调控措施的贯彻落实，2011年下半年以来，房地产成交量开始下降，房地产价格趋于平稳。二、房地产政策的得与失不可否认，经过十多年房地产业的发展，成为扩大内需的重要组成部分，带动了经济的增长，对于战胜1998年亚洲金融危机和2008年的国际金融危机发挥了重要作用.同时，推动了城市面貌的改变和人民住房条件的改善，城镇人均住宅建筑面积从1998年的6。7平方米提高到2008年的30平方米，增长了3.5倍。但必须看到，随着房地产泡沫的日趋严重，现行房地产调控的一些经验教训值得认真总结。（一)过度强调房地产的经济属性，把房地产作为重要的经济政策，而忽视了其社会功能，社会成员对住房的需求没有得到充分重视。“居者有其是传统理想社会的重要组成部分，住房与社会屋”保障、医疗和教育等共同构成民生.房地产泡沫的这滋生和蔓延,导致85%的家庭无力购买住房,引起中低收入家庭甚至中产家庭的强烈不满。政府并非不知道问题的严重性，但由于经济增长过度依赖房地产,一旦房地产遇到危机，调控便戛然而止，甚至出手相救，于是房地产泡沫被越吹越大，社会矛盾日益尖锐.（二）房地产调控的政策搭配不够协调.十年来的房地产调控主要运用了信贷政策和土地政策,税收政策运用较少，而且仅限于流转环节，对房地产保有环节征税未能够及时提上议事日程。不可否认，信贷政策特别是房贷政策，利用银行杠杆放大资金规模对投机需求能够起到一定抑制作用，但没有物业税等房地产保有环节税收政策的跟进，调控将大打折扣。市场上毕竟还有很多资金实力雄厚的投资者，他们凭自有资金就能大量购买住房。物业税不能及时推出，投资者住房保有的成本几乎为零,导致多套住房的持有者不急于出售住房，同时也形成了资源的巨大浪费。（三）房地产调控强调了对地方政府的问责制,但没有很好地处理地方政府与中央的利益关系。1994年实行分税制以来，中央财政收入占财政总收入的比重上升，地方政府财政收入占比下降.尽管地方政府的可用财力减少,但事权并未相应减少，社会保障、医疗和就业等诸多领域往往是中央出政策，地方出资金.地方政府在财力捉襟见肘的情况下，房地产成为其增加收入和实现经济增长的主要途径，于是卖地也就成为一个创收机制。各级地方政府不是着力推动竞争性土地供应市场的形成，而是通过行政手段，千方百计推高土地价格，直接助长了房地产开发成本。政府、开发商和投机者都想从房地产市场获得超额利润,房地产的价格泡沫也就不可避免了。（四）对增加经济适用住房和廉租房供应的政策落实不力，偏离了住房制度改革的方向。1998年，国务院关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知中明确指出，要逐步实行住房分配货币化,建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。在实践中，住房分配货币化得以大力推进，而多层次住房供应体系却住房供应中商品房达90，经济适用住远未建立。房和廉租房严重不足。房地产调控也多限于抑制投资投机需求,而不是增加供给，特别是增加廉租房和经济适用住房的供给.单一的住房供应体系，制造了房地产市场的虚假繁荣。