土地估价师考试按估价书分二三部分笔记

第二门理论方法第三部分地价理论一、土地价格的概念（重要）地价内涵：土地经济价值的反映，高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）高低。外延：是购买土地的权利，形成所有权价格、使用权价格、抵押权价格等。我国地价形式：土地公有制，地价是以土地使用权出让、转让为前提、一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的一种实现形式。主要特征:1权益价格2不由生产成本决定3主要由土地需求决定4呈上升趋势5具有明显的地域性地价类型:1按权利分类：所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他他项权利价格2按土地价格形成方式分类：交易价格、理论价格、评估价格等3按政府管理手段分类：申报地价、公告（示）地价等4按土地价格表示方法分类：土地总价格、单位面积价格、楼面地价等5按土地的存在形态分为：生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格6按土地交易的方式分为：拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格7按价格使用目的分为：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等8其他一些划分方法形成的土地价格我国地价主要类型：1基准地价（反映整体宏观调控）2标定地价（具体管理）3交易最低价或期望价参考的交易评估价4成交地价（现实价格）5以上4种衍生的出让、税收、资产核算等方面使用的地价。地价理论发展历史：19世纪末.英.马歇尔在边际效用价格理论基础上，应用古典学派的供应-成本分析地租地价，提出地价是由土地生产要素的边际收益产品或边际产品成本决定均衡价格理论和古典经济学家的地租地价理论共同形成现代土地价格评估理论。收益法、市比法、成本法是三大基本方法。二、土地价格影响因素（全面了解）主要地价影响因素的作用规律：1一般因素从宏观上对地区整体的地价水平产生全局性影响；2区域因素对地区的地产价格水平有决定性的影响；3个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的主要原因。不同用途地价影响因素的特点：商业：营业环境和收益状况；居住：环境优美；工业：交通运输和水、电。主要地价影响因素：A一般因素：1行政因素（土地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策、行政隶属变更）2人口因素（人口密度、人口素质、家庭人口构成）3社会因素（政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化进程）4国际因素（国际经济状况、国际政治因素）5经济因素（经济发展状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、居民收入和消费水平、物价变动、利率水平）B区域因素：1繁华程度2交通条件3基础和公用设施条件4环境质量（人文、自然）5城市规划限制（利用性质、用地结构、用地限制条件、区域交通管制）C个别因素：1面积2宽度3深度4形状5坡度6宗地基础设施条件7宗地临街状况8城市规划限制（容积率、高度、密度、宗地用途）9土地使用年限。三、地租理论（马克思）地租概念：直接生产者在农业（或其他产业）中所创造的生产物被土地所有者占有的部分，是土地所有权借以实现的经济形式。（经济报酬：1契约地租-商业地租-租金2经济地租-理论地租=收入-成本=纯收入）马克思地租理论：资本主义地租是私有制为前提，特点在于土地所有权和使用权的分离（1）级差地租-1肥沃高位置好、2连续增加投资（2）绝对地租：形成原因是土地所有权的垄断（3）垄断地租（4）矿山地租（5）建筑地段地租（基础是农业地租；也存在级差地租；垄断地租占明显优势）新古典城市地租理论：阿兰索设施的水平、设施建设的投资方式、设施的质量地价曲线是一个起伏的、有不连续的折线区位平衡空间为模型的一个核心。地租与地价的关系：地租的存在是地价的前提。地租收入决定土地的价格。土地除以价格表示外，还可以用租金表示，即地产有租赁市场存在。地租理论在土地估价中的应用：绝对地租是地价存在的根源；级差地租的存在是决定地价高低的主要因素；垄断地租是导致特殊地段土地及价格高的主要原因。评估时，以地租理论为指导，据级差地租和垄断地租的特点分析位置和物质经济条件，准确评估。四、区位理论（考点不多，代表人物和观点）区位的定义：综合概念，地球上某一个事物的空间几何位置，地理要素与人类社会经济活动之间在空间位置上的反映。区位的实质：自然、经济、交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。影响因素：A社会经济因素：1繁华程度（商业集聚经济效益和繁华度、高级商务金融集聚程度）2交通状况或通达程度（道路功能、宽度、网密度、公交便捷度和对外设施的分布状况）3基础设施（直接）和公用设施（间接）的完备程度4人口密度B自然因素：1地形坡度2土地承载力3洪水淹没及排水状况4公园与绿地5环境质量C行政因素：主要是城镇规划。几种主要的区位论：农业区位论德.冯.杜能孤立国世界第一部区位理论的古典名著杜能圈：1自由农作区（易腐难运）2林业区3谷物轮作区（粮食）4草田轮作区（谷物、畜产品）5三圃农作制区（黑麦、燕麦、休闲）6放牧区工业区位论德.韦伯计算运输、劳力、集聚作用，找出工业产品生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。运费大小取决于运输距离和货物重量，即运费与运输吨/公里成正比关系。货物的绝对重量和相对重量对运费的影响不同，后者比前者重要，工业原料：1遍布性原料2限制性原料（地方性原料）中心地理论以商业服务业活动为主，同时包括社会、文化等方面的活动克里斯塔勒中心地体系：1市场原则K=3；2交通原则K=4（最好最可能的）；3行政原则K=7（自给自足封闭的）。区位理论在土地估价中的作用：1决定城市土地利用价值的重要因素2是衡量地租、地价的主要标尺。五、土地报酬递减规律（考点少，概念图形）土地报酬递减的含义：在技术和其他要素不变的条件下，在同一块土地上连续追加物化劳动和活劳动，达到一定限度后，其增加收益就会递减的现象。基本原理：边际报酬MP=总报酬增加量Y/变动生产要素的增加量X在土地估价中的应用：1找到边际使用点（即最大收益点），判断土地是否为最有效使用2在成本逼近法时正确理解成本涵义，剔除不合理的成本项目，准确评估地价。六、土地市场理论（考点不多）土地供给的特征：1自然供给数量不变，弹性为0；2经济供给有弹性的。土地供给的方式：1自然供给2经济供给土地需求的特征：引致需求、派生需求，是由于对土地产品的需求才有对土地的需求。土地需求的种类：1作为生产要素2作为投资3混合性土地需求土地供需平衡原理：在自由竞争下，供求关系决定地价，地价影响供求关系。从实践看，土地供不应求是绝对的、普遍的，供过于求是暂时的、个别的。第四部分土地估价方法一、土地估价概念（重点是概念）土地估价的定义：估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济生活中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。土地估价的作用及现实意义：1能反映市场供需、利用状况和动态变化，通过其他指标综合反映社会经济发展状况2调控土地市场供需的有力杠杆3调整土地市场经济主体之间经济利益关系的保障4推进我国土地使用制度改革的重要前提（改革核心是土地有偿使用）5量化国有土地资产的尺度。土地估价的使用方向：1出让（招标、拍卖、挂牌出让价格评估）、转让、租赁、收回、收购储备、作价入股、清产合资2集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价入股和转让3抵押4企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并、分立、破产、关闭、清算5基准地价和标定地价6城市地价动态监测7对农用地分等定级8确定农用地综合区片价9为土地增值税等不动产税费征收10为司法鉴定提供地价参考。我国土地估价的产生背景和发展过程：93年全国统考。1建立相应土地估价制度和土地估价师制度2形成整套特色土估理论和技术标准3形成规模专业队伍（三次改革：脱钩改制、改革土地估价结果确认和土地资产处置审批制度、改革土地估价人员和机构监督管理方式）4有利地配合土地使用制度改革和土地市场建设5有力地配合国有企业改革6土估行业已初步走上政府监管、行业自律、独立公正、自主发展的道路。二、土地估价的原则（一般）原则:1预期收益2替代3最有效利用4供需5报酬递增递减6贡献7变动8合法原则三、收益还原法（重点）基本公式：P=A/r纯收益按等差级数递增（减），无限年器时：P=a/r=-b/r2纯收益按等级数递增（减），无限年器时：P=a/(r-+s)四、市场比较法（重点）特征：1现实性，有说服力2以替代关系为途径，比准价格3以价求价，不正常市场难与收益价格相协调4人员要求素质高5以替代原则为基础，正确选择案例和合理修正交易价格是保证结果准确性的关键。理论依据：替代原理适用原则：替代原则适用条件：1三个案例（25%）2案例与对象具有相关性和替代性3交易资料可靠性4合法性估价步骤:1调查与选择比较案例2确定价格可比基准3交易情况修正4估价期日修正（三年内）5区域因素比较与修正6个别因素比较与修正7其他相关修正+土地使用年限和容积率修正8确定比准价格五、成本逼近法（重点）基本公式：地价=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值估价步骤:1确定土地取得费2确定土地开发费3计算税费4计算利息5计算利润6确定土地增值 7修正并确定土地价格土地开发费：应分摊费用=受益程度×设施总费用利息：开发周期根据面积规模和难易程度确定。利润=（土地取得费+土地开发费+税费）×投资回报率土地增值=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）×土地增值收益率土地价格修正与确定：年期修正系数K=1-1/（1+R）N次方适应范围：1新开发土地2欠发育实例少3工业用地（城区市区的除外）4无收益无交易的六、剩余法（历年重点）概念：假设开发法基本公式：地价=房地产预期售价-建筑总成本-利润-税收-利息估价步骤:1最佳开发利用方式的确定2开发完成后不动产价值的测算3开发成本的计算4利息的计算5利润的计算6土地价格的计算利息=（地价款+开发建筑费+专业费+不可预见费）计息利润=土地价格计算：地价=不动产总价-建筑开发费-专业费-不可预见费-利息-租售费用-税金-开发商合理利润适用范围：1开发房地产或待拆再开发房地产的土地估价或测算项目预期利润、项目最高控制成本费用2将土地开发整理成可供直接利用的土地估价3现有房地产中地价的单独评估。七、路线价法（应用范围、相关系数修正）路线价概念：通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。路线价法概念：依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法计算同一街道其他宗地价。路线价法基本原理：替代原理和区位论的具体运用。地价随其临街深度的增加而递减。标准深度：道路对土地利用价值影响为0的深度。里地线：标准深度连线。与道路之间的区域为表地或临街地，以外为里地。深度指数修正表：以道路为基准，按距路变化编制的地价变化表。路线价区段：以街道为单位，将宗地接近性大致相等，使用价值基本一致的地段作为路线价评估区域。操作步骤：1确定所处区段和路线价2确定临街深度和其他（宽度、容积率、出让、转让年期、朝向、地价分配率）3确定深度修正系数和其他条件修正系数4估算宗地地价。深度修正方法:1四三二一法则：100FT，40、30、20、10% 2苏慕斯法则：100FT，前50占72.5%，后50占27.5%，再深50则15% 3霍夫曼法则：100