无产权证房屋合同的法律后果

文章来源：中顾法律网上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题无产权证房屋买卖合同的法律后果崔建远 清华大学法学院 教授关键词: 无产权证房屋买卖/无权处分/解除条件/不当得利内容提要: 对无产权证房屋买卖合同不应直接认定为无效，而应适用我国合同法关于合同有效的规定或者第51条关于无权处分的规定。合同因解除条件成就而归于消灭时，已付房价款的返还、装修房屋所形成价值的返还属于不当得利返还。于此场合，不得适用过失相抵规 则，除非守约方对此类返还选择了违约损害赔偿的请求权基础。这些返还与违约方应承担的违约损害赔偿并行不悖。一、案件事实概要2001年3月25日，甲与乙签订了卖房协议，约定了如下内容：甲将其住房B号卖与乙，协议签订当天支付8万元，尾款2万元在该房屋产权证下来并办理完过户登记手续后再予支付。协议签订后，该房屋所有权即归属乙。该协议一经签订，即具法律效力。后来乙成为A公司的法定代表人，他对B号房屋所享有的权利被让与给A公司，成为A公司财产的一部分。2001年6月10日，A公司与丙签订售房合同书，约定了如下主要内容：A公司将上述住房B号卖给丙。丙于本合同签订之日向A公司支付购房首款125000元整，丙自该笔首款支付之日起即有权装修、人住该房。A公司保证该房屋为合法销售的房屋，无任何债务及遗留问题。A公司如不能在2001年12月31日前将B号房屋的户名过到丙名下，除应如数退还丙所付全部款外，还应对丙作适当经济赔偿，包括房屋装修费、因追索房产证而导致误工损失费、诉讼费、聘请律师等费用。协议自签订之日起生效。但A公司直至2003年3月都未能按售房合同书给丙办理B号房屋所有权的过户登记，表面原因是A公司一直未取得B号房屋的所有权，深层原因是甲违反了她与A公司之间的卖房协议，私自将B号房屋的(房屋所有权证领走，并不配合A公司将B号房屋所有权过户，致使A公司难以将B号房屋所有权移转登记于丙的名下。原告丙认为，两被告A公司和甲的行为违反了合同，严重侵犯了其合法权益，故此诉至法院，要求两被告立即给其办理房产过户手续;A公司承担本案律师费以及本案诉讼费。一审民事判决认为：依法成立的合同，自成立时生效。违反法律、行政法规等强制性规定签订的合同无效。未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。原告丙与被告A公司在签订售房合同书时，被告A公司未依法登记领取所售房屋权属证书，且至今被告A公司仍未取得该房屋权属证书，丙明知A公司非产权人，所购房屋未取得权属证书，仍然与A公司签订售房合同书，故双方签订的售房合同书无效，对此，A公司与丙均有过错。无效的合同自始没有法律约束力，原告要求按售房合同书，被告赔偿其律师费之请求，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还;双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。丙应将所购房屋返还A公司，A公司亦应将所得房款返还丙。对丙因此遭受的经济损失，本案不宜一并处理，丙可另行起诉。综上所述，依据中华人民共和国合同法第52条、第56条、第58条，中华人民共和国城市房地产管理法第37条第6项之规定，判决原告丙与被告A公司签订的售房合同书无效，原告丙将系争住房腾空交予被告A公司，被告A公司返还原告丙购房款。驳回原告丙其他诉讼请求。一审民事判决所持的基本立场是，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让;否则，合同无效。二、评释(一)关于系争合同的定性1.关于卖房协议的定性卖房协议签订之时，作为出卖物的B号房屋系甲的回购房，其所有权仍然登记在甲所在单位的名下，按照基于法律行为的不动产物权变动以登记为生效要件的观点，甲尚无B号房屋的所有权。因而，卖房协议构成出卖他人之物的合同，属于无权处分的合同。但这样认定，会出现若干问题。如果站在周到保护买受人的立场上，可有两种解决方案。第一种方案是绕开系争合同的定性，看重法律适用及其后果，对于此类合同允许买受人基于合同法第150条或者其他有关条款的规定，追究出卖人的违约责任。第二种方案是既关注系争案件的法律适用，又从基础上解决系争合同的定性问题。笔者尝试后者，并分析如下：第一，公房制度改革至今，对于回购房，人们认为属于购房的职工所有，不再是购房人所在单位的财产。在系争案件中，人们通常认为B号房屋属于甲所有。如果没有充分的反对理由，我们就应当尊重人们今日的通常观念。第二，系争合同没有规定B号房屋的所有权在合同签订当时或稍后办理移转登记手续，而是约定由出卖人甲在未来办理过户登记手续。这非常类似于期房的买卖、未来物的买卖。由于期房的买卖不要求出卖人在签订房屋预售合同时享有所有权，未来物的买卖都不被定性为出卖他人之物，因此，卖房协议不宜被定性为出卖他人之物的合同，或者说不宜被认定为无权处分的合同，而应比照期房买卖合同、未来物买卖合同，认定为出卖自己之物且合法有效的合同。否则，就是没有做到相似的事物相同处理。第三，上列观点之所以成立，是因为我国现行法未规定买卖物的所有权自合同成立时移转，而是奉行买卖物所有权自交付或登记时移转的原则(民法通则第72条第2款及其解释、合同法第133条及其解释)。只要在履行期限届满时出卖人能够移转买卖物的所有权，就达到了买卖合同的目的，无须出卖人于订立买卖合同时即拥有买卖物的所有权。第四，从外表观察而显现的所谓“出卖他人之物”，其实至少可分为两种类型：一类是出卖人与物的所有权人本无相应的债权债务关系，未得到授权，便擅自出卖他人之物，多构成侵权行为;另一类是出卖人与物的所有权人之间已经存在着买卖、赠与、互易等合同，物的所有权人负有向出卖人移转物的所有权的合同义务。在此类合同尚未履行的情况下，出卖人将尚未受领的标的物再出卖于他人，形成所谓连环合同。连环合同若以种类物为标的物，通说认为出卖人拥有处分权，合同有效，除非欠缺其他有效要件。但在以特定物为标的物的情况下，出卖人是否享有处分权，合同是否属于无权处分，则见解不同。仅就系争的(卖房协议而言，由于只要B号房屋的登记名义人甲所在单位一直保持此种状态，就不会出现任何不适当的后果;由于B号房屋所有权尚未办理移转登记并非甲所在单位的过失所致，只是现行登记制度运作的问题;由于如果把此类合同也作为无权处分，就容易与物权转让(物权变动)本身相混淆，因此，笔者倾向于把它作为有权处分的合同看待。2.关于售房合同书的定性把第二份买卖房屋的合同售房合同书定性为出卖他人之物的合同，有以下根据：第一，该合同明确约定A公司将原房主甲的B号房屋卖给丙;第二，合同签订当时，B号房屋的所有权确实登记在他人的名下，并且，登记名义人与A公司、丙均无债权债务关系，B号房屋的所有权与A公司、丙的权利之间的关系过分远隔，按照债的相对性原则，A公司、丙对登记名义人没有直接的请求权。这是第二份房屋买卖合同不同于第一份房屋买卖合同的重要之点，所以，笔者把它定性为出卖他人之物的合同。但应注意，售房合同书不同于一般的出卖他人之物的合同，或曰不同于一般的无权处分的合同。在一般的出卖他人之物合同中，登记名义人是真正的权利人，对于买受人不负担债务，由他决定是否追认无权处分合同，是对所有权的尊重，符合公平正义。而在系争案件中，卖房协议中的出卖人甲本应履行卖房协议，将B号房屋所有权移转给A公司，却恶意地不法地将B号房屋所有权登记在了自己名下，并取得了B号房屋的房屋所有权证。若把(售房合同书按照一般的无权处分合同处理，该合同的效力取决于B号房屋所有权的登记名义人甲是否追认：如果甲追认，或者在2001年12月31日前A公司将B号房屋所有权移转登记在自己的名下，则合同有效;反之，则合同无效。赋予卖房协议中的出卖人甲否认售房合同书的权利，扩而广之，赋予连环合同中的前手否认后手所订另一买卖合同的权利，其弊端是多方面的。其一，会使被告之一的甲这个恶意之人，扩而广之，会使恶意不履行移转买卖物所有权义务的前手，非但未受到惩罚，反而获得了较大利益，诚为是非颠倒。其二，意味着连环合同没有法律保障，随时可能出现多米诺骨牌效应，即，第一个出卖人毁约，拒不将其买卖物的所有权移转给第二个出卖人，同时不追认第二份买卖合同，其后的买卖合同都因而失去效力。这就破坏了正常的交易，谈何交易安全?其三，这不但使原告丙处于受制于恶意之人的极为不利的境地，而且也违反了买卖合同关于移转买卖物所有权的本质(合同法第130条)，纵容了拒不履行移转买卖物所有权义务的恶意出卖人，还误将出卖人(移转买卖物所有权的)义务转换成了抗辩权、形成权，违反了民事权利义务的配置规则。其实，在有体物场合，所有物与其所有权常常是可以替代的，2因而，甲对B号房屋的所有权可以说是其与A公司之间卖房协议的标的物，处于A公司的债权效力的射程内，该所有权对抗不了A公司的债权。换言之，甲只有依约移转B号房屋所有权的义务，没有据此影响合同效力的权利。一言以蔽之，系争合同的效力不得取决于甲这个登记名义人是否追认。(二)关于系争合同的效力1.法律的适用：特别法优先于普通法?新法优先于旧法? 系争合同适用城市房地产管理法，还是适用合同法?抑或适用或类推适用最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)(以下简称为法释【199919号)、关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(以下简称为法释【20037号)?城市房地产管理法专门规定了房地产转让(第36一45条)，包括房屋买卖。合同法规定了买卖合同(第150一166条)，适用于各种买卖合同，包括房屋买卖合同。专就房屋买卖来讲，城市房地产管理法第36条至第45条的规范为特别法，合同法属于普通法。依据特别法优先于普通法的规则，系争案件应当适用城市房地产管理法，并且是其第37条第6项的规定。但须看到，城市房地产管理法第37条第6项只是规定“未依法登记领取权属证书的”房地产“不得转让”，而未正面规定转让了无产权证的合同无效。违反该项规定的结果，至少有两种可能：合同未生效，或者合同无效。究竟如何解释，颇费思量：一是城市房地产管理法第37条第6项规定的立法目的如何，不易查考;二是许多人都认为，城市房地产管理法第37条第6项规定的所谓“不得转让”，属于禁止性规范，不得违反。从该法制定当时的背景推断，转让“未依法登记领取权属证书的”房地产，可能就是无效。时至今日，仍有相当的人如此理解。可是，将系争合同适用于城市房地产管理法第37条第6项的规定，判决无效，这如何与合同法、法释【1999】19号、法释【2003】7号的规定相协调?众所周知，与城市房地产管理法相比，合同法的立法指导思想已经发生了重大转变，不再是像经济合同法那样，动辄令合同无效，而是奉行鼓励交易原则，尽量承认合同的效力，即使是出卖他人之物，也不再是硬性地令合同无效，而是由出卖人承担权利瑕疵担保责任(第150条)，或者是合同效力待定(第51条)，甚至是合同有效下的一般违约责任(第107条等)。法释【1999】19号第4条的规定，法释【2003】7号第18条、第19条的规定都表明了这一点。尤其是法释【2003】7号第19条规定：“商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年的，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”;以及第18条第1款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”这两条都明确地告诉我们：房屋买卖合同签订时，尽管该房屋尚未办理所有权登