某某商城项目市场调研报告

谨呈：淄博xxxx有限公司xxx商城策划报告 之一项目市场调研报告深圳市xxxx有限公司目 录一、总体市场背景21、宏观经济2（1）淄博概况2（2）国际通行的房地产发展阶段与人均GDP的关系3（3）金融政策与银行利率3（4）人口状况及政策4（5）城市社会经济发展计划4（6）股市5（7）WTO62、房地产市场总体状况6（1）房地产市场总体状况6（2）房地产相关政策7（3）相关的动态与影响10（4）市场构成10二、区域市场调查111临淄商业情况122桓台商业情况123周村商业情况134淄川商业情况135博山商业情况146、张店区商业情况16三、全市商业分析211全市经济环境212、淄博市成熟商业圈分析243、商业经营方式274、近期市场热点295、淄博的商业市场存在和将会产生的主要问题30四、市场调查总结34附件：商业物业调查明细36一、总体市场背景1、宏观经济（1）淄博概况淄博位于山东省中部，东临潍坊市，东北与东营市相连，北接滨州地区，南靠临沂与泰安市，西与济南市、莱芜市接壤。淄博是山东半岛对外开放较早的城市之一。全市国土总面积5938平方公里，其中市区2961平方公里。淄博历史悠久，是齐文化的发源地，被通称为齐鲁古都。淄博下辖五区-张店区、淄川区、博山区、临淄区、周村区；三县-桓台县、高青县、沂源县。全市人口4184750人，其中城市人口约180万人。（资料出自淄博市第五次人口普查领导小组办公室关于第五次人口普查主要数据公报）（2）国际通行的房地产发展阶段与人均GDP的关系淄博市2000年完成GDP642.2亿元，按可比价格计算比上年增长11.10%。以此计算，人均GDP为15346元，折合美元约为1860美元。（资料出自2000年淄博市国民经济和社会发展统计公报）房地产对应的不同发展阶段启动期缓慢发展期快速增长期发展速度放缓直至停滞不前1000 3000 4000 8000 人均GDP（美元）目前淄博的人均GDP已达1860美元，依上图所示，淄博的房地产市场现已处于启动期。（3）金融政策与银行利率我国稳健的货币政策，人民币存款利率经过多次降息，目前已经维持在较底的水平，活期存款利率为0.72%，储蓄这种传统的投资方式已经越来越失去吸引力，将导致大量资金流向其他投资渠道。（4）人口状况及政策全市人口4184750人，其中城市人口约180万人，其中张店区人口712318人，城市人口近45万。（5）城市社会经济发展计划l 经济社会发展计划：“十五”时期经济社会发展的主要任务预期目标是：-国内生产总值争取突破1000亿元，年均增长9%以上；人均国内生产总值达到2800美元。三次产业比例调整为6：54：40。地方财政收入突破40亿元，年均增长10%以上。-全社会固定资产投资五年累计1000亿元。社会消费品零售总额达到310亿元，年均增长11%。外贸出口总额达到18.5亿美元（按外经委口径数），年均增长15%。实际利用外资五年累计突破6亿美元。-城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入力争分别突破9000元和5000元。城镇登记失业率控制在4%以内。-人口自然增长率控制在6以内。到2005年末总人口达到418万人，城市化水平达到50%。2015年远景目标：在全面完成"十五"时期任务目标的基础上，再经过十年的努力，力争国内生产总值突破2000亿元，比2005年再翻一番，年均增长7%。到2015年，全市基本实现现代化，基本建成现代化工业强市和区域性商贸中心城市。形成雄厚的综合经济实力和发达的现代产业体系，形成完善的市场机制和高度国际化的开放格局，形成和谐协调的生态环境和社会发展体系。城市面貌发生深刻变化，人民生活基本进入富裕阶段，实现市民素质、生活质量和城乡文明程度的显著提高。l 城市发展布局张店中心城区建设。加强城区道路骨架、供排水和市容环境等基础设施建设。加快旧城改造、西城开发和市开发区建设，形成工业区、中心商务区、政务区、文化娱乐区、教育科研区、居住区等布局合理的功能小区。加快建设城市形象工程、标志性工程和精品工程，重点建设和完善高层建筑区、城市广场和城市园林。"十五"期间，中心城区驻地人口达到50万人左右，把张店建成代表淄博形象的标志性城区，辐射全市及周边地区的开放型、多功能的现代化城市中心。淄川、博山、周村、临淄四个次中心城区建设。按照各城区功能互补、资源共享、分工合理、特色鲜明的原则，重点完善城区基础设施，增强城区功能，突出城区特色建设。"十五"期间，四城区驻地人口分别达到20-30万人，建成具有较强聚集力和辐射力，并与中心城区相配套的复合城市中心。经济体制和发展政策加快企业改革步伐，调整优化国有经济布局，"十五"末，除化工、医药等支柱产业中的重点企业由国有控股或参股外，其余国有资产全部退出；大力发展非公有制经济积极发展各类市场，形成统一开放、竞争有序的市场体系。（上述资料出自淄博市国民经济和社会发展“十五”计划和到2015年长期规划纲要）（6）股市中国股市经过十几年的发展，仍然没有完全步入正规的市场化运作，股价波动或反复无常，或持续低迷，几次重大的股灾已经令许多投资者倾家荡产，血本无归。在当前股票市场形势尚未明朗化，市场前景暗淡的情况下，投资股票已经成为风险极大的一种投资方式。（7）WTO中国成功加入世贸组织，经济将更加市场化，多种产业将逐步与国际接轨。多种行业的不断进入，外资的不断涌入，既带来了竞争，也带来了消费群。对商家是机会也是挑战。2、房地产市场总体状况（1）房地产市场总体状况淄博房地产市场自1993年开始起步，整体房地产市场呈稳步上升态势，2000年全年开工住宅面积为250万平方米，比上一年增加45.3%，在建工程面积362平方米，总投资20.3亿元，占全市固定资产总投资的16.1%。按诱发系数计算，可带动相关产业增加值38.6亿元。商品房销售率达95%，销售额27.5亿元，商品房空置率低于3%，全年实现商品房交易面积420.97万平方米，比上年增长5.13%。目前，淄博房地产开发主要集中在张店区，作为市政府所在地的张店区是全市政治、经济、文化和科技教育中心区，房地产市场较活跃，平均价格在1500元/平方米左右。由于城市发展的要求，淄博中心区西移已提到日程上，同时这也带动了新一轮房地产热潮的兴起，以建业城市花园、世纪花园、紫荆园等为代表的大中型规模社区业已启动。固定资产投资全市市辖区固定资产投资完成额（万元）893954858467其中：住宅（万元）6699554418房地产开发投资完成额（万元）8922684209其中：住宅（万元）5713752965全年新增固定资产（万元）651619608733本年施工住宅面积（万m2）242209本年竣工住宅面积（万m2）131.6109.3商品房销售面积（万m2）49.442.9其中：销售给个人（万m2）37.531商品房空置面积（万m2）16.515.8商品房销售额（万元）6516165161其中：销售给个人（万元）79067906（2）房地产相关政策 土地政策：l 从2002年7月1日开始，淄博市房地产开发用地出让方式发生重大改变，房地产开发用地一律实行招标或者拍卖的形式进行土地出让。l 实行新的土地政策预计将为整个淄博市带来土地收益10亿元，而去年淄博全市从土地出让获取的收益仅为1.8亿元。l 伴随着土地出让政策的改变，政府加强了对土地一级市场的控制，建立了土地储备、招标拍卖、地租征收、公开交易四项制度，保证政府对土地出让的垄断。l 从目前来看，市场化配置国土资源的比重还很小，淄博市争取用三年的时间使新的土地出让政策形成制度化。l 在储备土地依法投放市场前，统一实施“三通一平”、“五通一平”，提高土地附加值，实现政府收益最大化。l 加强对房地产开发项目的控制力度，凡属改变土地用途、容积率的，必须依法办理审批手续。l 逐步减少协议出让土地的比例，扩大土地招标、拍卖范围。l 争取在2002年底以前完成全市城镇基准地价的更新、调整工作。分析：从全国的形势来看，房地产开发用地出让方式从协议用地为主转为以招标、拍卖为主已是大势所趋，淄博房地产土地出让政策的改变，预示着淄博房地产市场格局行将改变，实力雄厚的开发商有能力拿到更多更好的土地，而那些开发资质较低，实力一般，无资源优势的开发商将逐步被市场所淘汰。 房产政策：l 从2001年开始，淄博市政府确定了将房地产作为支柱性产业培育的发展思路，与之相伴的是，一大批规划设计较好的住宅小区如世纪花园、建业城市花园等陆续建成。l 随着新世界商业街、世纪路建设的相继建成，淄博各市直机关政府相关部门的西迁的正式启动，淄博中心城区西移开始。l 取消福利分房，鼓励个人购房。l 近日，淄博市房管局出台了商品房预售管理办法，该措施加强了对商品房销售的管理力度，降低了消费者投资风险，抬高了市场准入门槛，使市场运作更加规范化。分析：城市规划的变迁，住房政策的改革，监管力度的不断加大，使淄博市房地产业遵循着城市发展的整体思路，在政策的刺激下，将进一步规范化、市场化。房产政策已经开始向实力雄厚的开发商倾斜。福利性实物分房结束，个人消费者成为淄博市房地产市场主导消费群体 银行按揭贷款:建行、农行、工行为准，中行、商业银行业务量较少。一般提供20年按揭，极个别楼盘可达到30年，审查较严，手续繁顼，服务意识不强，已开始进行改良。（3）相关的动态与影响² 城建：规划淄博新区。把济青高速以南，309国道以北，滨博高速以东，张店世纪路以西的52平方公里区域划为淄博新区。城区重心西移。改造火车站广场，架设交架广场。² 交通：搞好柳泉路、人民路西延、魏北路等38条城市道路的建设和改造。² 规划：规划将柳泉路建成城市中心路，高层建筑集中两侧。分析：从淄博市城建、交通、规划发展规划来看，淄博城市将不断改造和扩大，人口将大大增多，房地产业也将持续健康发展。（4）市场构成² 各类型房产开发投资比例：住宅投资占 房产总投资 64办公楼投资占 房产总投资 8.7商业房投资占 房产总投资 12其他投资占 房产总投资 15² 各类型房产开发面积比例：住宅占 总面积 84经济适用房占 住宅 7办公楼占 总面积 3商业房占 总面积 11.2其他占 总面积 1.8总结：从淄博市房产市场构成角度来看，商业已经成为除住宅外投资额、开发面积最大的物业类型。二、区域市场调查本次市场调查范围覆盖淄博五区一县：张店、临淄、周村、淄川、博山、桓台。1临淄商业情况l 主要集中在化工城，有东泰商厦共5层，一楼食品，日用洗化