房地产-市场背景分析-评估报告-节选

（一)一般因素1、北京城市概况北京是中华人民共和国的首都和直辖市、中国国家中心城市，中国政治、文化和国际交流中心.北京有着3000余年的建城史和850余年的建都史，是“中国四大古都”之一。北京位于华北平原西北边缘，全市总面积16807平方公里，其中平原面积6390平方公里，约占总面积的38。截至2011年末，北京市常住人口为2018万人。2、房地产总体情况(1）总体情况北京作为国家的首都,房地产市场十分活跃.2010年北京在土地供应和导向上，认真贯彻国家及北京市关于扩内需、保增长、调结构的各项政策措施。但是由于北京房地产市场自身存在的特殊性和复杂性，在发展过程中，面临着市场高度开放与有限的资源条件之间的矛盾、本地居民基本的住房需求与房价上涨的矛盾、住宅供应量增量市场与存量市场的结构性矛盾等问题。同时，住房保障体系还不够完善，解决中低收入家庭住房困难的任务还相当艰巨.（2）土地资源当前，土地资源的有限性与城市建设发展的矛盾已经成为北京市城市可持久发展的主要瓶颈之一.对由于耕地后备资源严重不足,落实先补后占难度较大，对此北京市曾提出的实行跨省易地补充耕地的要求,国土部对此未予同意.在土地面积有限的情况下，面对“一要吃饭、二要发展、三要生态”的三大用地需求，土地资源的供需矛盾日益尖锐。3、2011年北京市投资运行情况2011年，北京市投资结构优化、增速平稳、重点突出。全年完成全社会固定资产投资5910。6亿元，比上年增长13.3。全社会固定资产投资中，城镇固定资产投资完成5463.9亿元，比上年增长14。8，农村投资完成446.7亿元，同比下降2。9%。城镇投资中,房地产开发投资完成3036.3亿元，增长10。1%。（1）建安投资量明显提高2011年,北京市完成建安投资2585.3亿元，比上年增长22.4%，增速高于全社会投资9。1个百分点；占全社会投资比重为43.7,同比提高3。2个百分点。2011年，北京市费用形成投资2498。7亿元，同比增长1.1%，增速低于全社会投资12.2个百分点.（2）工业投资持续高速增长2011年,北京市工业投资在上年高增长（28.6%）的基础上继续保持增长，完成751。9亿元,比上年增长46.7，对全市投资形成了重要支撑；工业投资占全社会投资比重为12.7，同比提高2.9个百分点。（3）发展薄弱地区投资增强2011年，北京市城南地区完成投资1908.3亿元,比上年增长19.4%,增速高于全市增速6。1个百分点。列入西部发展计划的石景山、丰台、门头沟和房山四区完成投资共计1281.6亿元，同比增长16.6%，增速高于全市3。3个百分点。(4）大项目带动投资增长态势突出2011年，北京市计划总投资10亿元以上的大项目（不含房地产开发）204个,完成投资1499.3亿元,分别比上年增长23。6和26，对投资（不含房地产开发投资）增长的贡献率达到74.9。(5）房地产开发投资比重有所降低2011年，北京市完成房地产开发投资3036.3亿元，比上年增长10.1%,占全社会投资比重为51.4%,同比下降1.4个百分点。4、2011年北京市房地产市场运行情况（1）房地产开发投资完成情况2011年，全市完成房地产开发投资3036。3亿元，比上年增长10.1（根据国家统计局提高投资统计起点的相关规定,上年同期数据为调整后数据）。其中，住宅完成投资1778。3亿元，增长21。7%；写字楼完成投资363。8亿元,增长40。4%；商业及服务业等经营性用房完成投资296.7亿元，下降11.8%。房地产开发投资中，建安工程投资完成1235.1亿元，比上年增长35。6%，占全市房地产开发投资比重为40。7。（2）房地产市场供给情况2011年末，全市商品房施工面积为12065。4万平方米，比上年增长17。1。其中，住宅施工面积为7168。1万平方米,增长16.1;写字楼为1422。7万平方米，增长34.9；商业及服务业等经营性用房为1187。5万平方米，下降3.4%.2011年，全市商品房新开工面积为4246。1万平方米，比上年增长42.8。其中,住宅新开工面积为2596.4万平方米，增长25。8；写字楼为489。4万平方米，增长1.4倍；商业及服务业等经营性用房为306。4万平方米，增长26。4。2011年，全市商品房竣工面积为2245.2万平方米，比上年下降5.9%。其中，住宅竣工面积为1316.1万平方米，下降12。2；写字楼为245。2万平方米，增长23.6%；商业及服务业等经营性用房为232.4万平方米，下降14。5.（3）房地产市场销售情况2011年，全市商品房销售面积为1440万平方米，比上年下降12。2。其中,住宅销售面积为1035万平方米，下降13。9%；写字楼为211。4万平方米，增长1。6%；商业及服务业等经营性用房为108.7万平方米，下降23。5%。分功能区看，2011年，功能核心区和功能拓展区商品房面积分别为71。2万平方米和631.5万平方米,分别比上年下降42.2%和19.8%,发展新区和生态涵养区分别销售645。9万平方米和91.4万平方米，分别比上年增长0.9和2。9%.（4）政策性住房建设情况2011年,全市政策性住房完成投资746.1亿元，比上年增长94.9%,其中住宅完成投资589.5亿元，增长87.9.12月末，全市政策性住房施工面积为4084。4万平方米，比上年增长46.3，其中住宅施工面积为3273.4万平方米，增长43.1。2011年，全市政策性住房新开工面积为1726.8万平方米，比上年增长59。7，其中住宅新开工面积为1388。7万平方米，增长49。7。（5)房地产开发企业项目资金到位情况2011年，全市房地产开发项目本年到位资金为5358.1亿元，比上年下降4.8%。其中，金融贷款为1168亿元,下降11.3;自筹资金为1746。2亿元，下降0。1%;定金及预收款为1518。1亿元，下降5。8.5、2011年北京市土地供需情况在楼市宏观调控政策从紧的大背景下,北京楼市发生了质的变化。成交量大幅萎缩，成交价格也出现了明显的下降.迫于现金流的压力，为避免不确定的经营风险,各房地产开发企业新增土地储备意愿不足,土地市场热情大大减退，谨慎拿地主导着市场。与2010年火热的土地市场相比，2011年北京土地市场成交量大幅萎缩的同时,成交价格增速也回落明显，呈现出量价齐跌的情形。3年来，首次出现市国土局未完成土地供应计划的现象.工业用地建设用地面积约666.89公顷，占建设用地总面积的47.95；规划建筑面积约728.80万平方米，占规划建筑总面积的31.29.工业用地所占建设用地总面积份额2010年相比略有所增长，占规划建筑总面积份额与2010年基本持平。工业用地全部分布在远郊区县,成交规划建筑面积达728.80万平方米，成交价共56.56亿元,楼面单价为776元/平方米,其中大兴区成交宗地的规划建筑面积最大。2011年招拍挂总成交价达1055。14亿元（详见表），其中，工业用地成交较为平稳,成交价款共56.56亿元，溢价率仅为6%。2010-2011年不同用地交易溢价情况年度用途起始价(亿元)成交价款（亿元）平均溢价（元/平方米）溢价率2010年工业80。81 81.30 5 0。61居住677。77 1047。94 2594 54。62商业275.17 375.10 2468 36。32%综合94.74 134。24 1029 41.70总计1128。49 1638.59 1569 45.20%2011年工业53.36 56.56 44 6.00%居住401.51 455.29 640 13.39%商业388。49 473.86 1403 21.97综合52。41 69.43 1124 32。47总计895.77 1055。14 684 17.79%