房地产开发至竣工流程

房地产开发至竣工流程、工作内容（完整版）完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。第一部分房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。第二部分行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。6、规划部门办理项目选址意见书。二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。2、国土资源局办理土地预审。3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对规划总图进行评审，核发建设用地规划许可证。5、规划部门确定建设工程规划设计条件。三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。5、国土资源局进行用地预审。6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的建设工程施工图设计文件审查报告，发放建设工程施工图设计文件审查批准书。四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：1、公安消防支队进行消防设计审查。2、人防办进行人防设施审查。3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发建设工程规划许可证（副本）。五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：1、建设单位办理施工报建登记。2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证。六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：由房地产管理部门办理预售登记，核发商品房预售许可证。开发企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件（复印件）及资料：1、以下证明材料：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2、开发企业的营业执照和资质等级证书；3、工程施工合同；4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。七、建设工程竣工综合验收备案阶段。此阶段办理以下一般事项：1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发建设工程规划许可证（正本）。4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。第三部分房地产项目权属初始登记阶段1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。2、开发商应提交材料：（1）申请书；（2）企业营业执照；（3）用地证明文件或者土地使用权证；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；（6）施工许可证；（7）房屋竣工验收资料（8）房屋测绘成果；（9）根据有关规定应当提交的其他文件。以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。  一、经营性用地公开出让程序 （一）承办部门：国土资源局土地利用科 （二）所需申报资料：     1、竞买申请书；2、竞买保证金凭证；3、交验营业执照原件、副本并提供复印件；4、竞买人属单位的提交法定代表人身份证明，交验法定代表人身份证原件并提供复印件；5、竞买人属个人的应交验身份证原件并提供复印件；6、委托他人办理的，应提交委托书，交验被托人的身份证原件并提供复印件。委托书应列明委托事项和权限。 （三）工作程序：     1、通过招标、挂牌、拍卖签订成交确认书，签订出让合同；     2、交纳土地出让金、交付土地、进入登记、发证程序。 （四）收费项目：土地出让金。 （五）收费标准：评估后研究确定。 二、办理建设用地规划许可证 （一）承办部门：市建委用地规划审批科 （二）所需申报资料：     1、选址申请报告；2、项目建议书批准文件；3、房地产开发经营单位提交资格审验证明；4、选址位置1:500现状图；5、申请单位法定代表人身份证复印件和委托人身份证复印件。（档案室和具体办事人员提供） （三）工作程序： 1、填写建设用地选址定位表；2、向建委用地规划科提出建设用地用途申请报告，内容主要包括：用地面积、用途意向；3、提供资金证明。 三、建筑设计详规图审批 （一）承办部门：市建委用地规划审批科 （二）所需申报资料：     加盖设计单位公章的建筑设计详规图6套。 （三）工作程序：     1将6份建筑设计详规图呈送市建委用地规划审批科；     2经审合格后，加盖审批章。返回报批单位3套。 四、建设项目立项报告程序 （一）承办部门：开封市发展改革委员会投资科 （二）所需申报资料： 1、建设单位立项申请报告；2、建设用地规划许可证；3、总平面规划图； 4、投资计划（资金来源及银行证明）。 五、办理国有土地使用权证 （一）承办部门：市产权产籍监理处 （二）所需申报资料： 1、用地申请；2、建设用地规划许可证；3、发改委立项文件；4、宗地图； 5、规划管理部门批准的详规图（平面布置图）； 六、文物勘探 （一）承办部门：市文物管理局、文物工作队 （二）所需申报资料：     1申请书；2立项批复文件；3详细规划平面图。 （三）工作程序：     1经文物队现场查勘后签订合同：予付30%费用；2勘探结束后缴纳全部费用； 3由文物工作队出示文物勘探证明，到行政大厅文管局窗口在建设工程规划申请（审批）表上盖章。 （四）收费项目及标准： 按建筑基底面积，每一百平方米6个孔，每孔237元。 七、建设项目环境影响评价 （一）承办部门：市环保局开发科、环境科研设计所 （二）所需申报资料： 1、建设工程立项批复报告；2、详细规划平面图；3、可行性研究报告； 4、文物部门的批复文件；5、设计文本。 （三）工作程序： 1、将上述申报资料呈送行政服务大厅环保窗口，领取承诺书； 2、市环保局组织有关部门审查资料，现场勘察，组织专家编制建设工程环境影响评价报告书（表）； 3、缴纳环评费用，凭承诺书领取建设工程环境影响评价报告书（表）。 八、办理地质勘探 （一）承办部门：市建委勘察设计审批科负责地质勘探合同及布孔工作图审批；由具有相应资质的地质勘探单位实施。 （二）所需申报资料： 1、建设用地规划许可证；2、立项批复报告；3、详细规划平面图。 （三）工作程序： 1、将上述申报资料呈送市建委勘察设计审批科批准，办理承接勘察设计业务核准通知书； 2、由承接地质勘察单位实地勘察后签订地质勘察合同，绘制布孔工作图。 九、施工图审查： （一）承办部门：市建委勘察设计审批科。 （二）所需申报资料： 1、立项批复报告；2、详细规划平面图；3、地质勘探报告（原件）。 （三）工作程序： 1、向市建委勘察设计科呈报上述申报资料； 2、确定施工图设计单位，办理承接勘察设计业务核准通知书（委托书）； 3、和施工图设计单位签订合同并报市建委勘察设计审批科审批盖章；缴纳设计定金（总额的20%）； 4、设计单位出一套施工图报勘察设计审批科审查。勘察设计科审查后出施工图审查意见书返回设计单位，按照意见书修改施工图； 5、将修改后的施工图三套再报送勘察设计审批科审查合格后加盖审批章； 6、缴纳图纸审查费用后，领取二套加盖审批章的施工图及设计文件批准书。 （四）收费项目及收费标准： 施工图审查费：工程总造价2。 十、消防审查施工图纸 （一）承办部门：市消防支队建审科 （二）所需申报资料： 1、申请书；2、建设工程立项批复；3、详细规划平面图及建筑总平面图； 4、经审查工程施工图装订成册（壹套）。 （三）工作程序： 1、将上述申报资料呈送市行政服务大厅消防窗口，领取建筑消防设计防火审核申报表；      2、市消队支队建审科审查施工图及相关资料并现场勘察；      3、审查合格后发放建筑工程消队设计审核意见书； 4、在办理建设工程规划许可证由市建委发的开封市建设工程申请（审批）表上盖章。 十一、办理中标通知书(施工、监理) （一）承办部门：市建委招标办 （二）所需申报资料： 1、申请书；2、建设工程立项报告；3、建设工程招标申请（审批）表；4、规划用地许可证；5、市建委批准详规图；6、经市建委审查过的施工图纸；7、资金证明（银行出具原件）；8、法人资格证明材料；9、法人委托书；10、房地产开发公司资质证明；11、房地产开发公司营业执照；12、会计事务所出具的验资报告。 （三）收费项目及标准： 1、施工招标代理费；2、监理招标代理费；3、交易费；4、造价咨询服务费。（收费标准，祥见附表）；5、建筑工程劳保统筹金。 十二、办理建设工程规划许可证 （一）承办部门：市建委工程规划审批科 （二）所需申报资料：      1申请书；2委托书；3市建委批准的规划总平面图和详规图；4设计单位出具的建筑总平面图；5建设项目投资计划；6土地证；7审查临街建筑方案；（平、立、剖及效果图）；8工程施工图（平、立、剖各三套）装订成册；9建设工程申请（审批）表（需盖人防办、消防支队、文物管理局章）。 （三）工作程序： 1将上述申报资料呈送市行政服务大厅建委窗口领取承诺书； 2报建委审批科审查