房产开发详细流程

房地产开发流程第一章：项目决策阶段第二章：前期准备阶段一、获取土地使用权二、 征地拆迁，申办并取得 房屋拆迁许可证三、规划设计四、 建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察五、申办施工许可证六、招标第三章：工程建设阶段1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要2、施工场地平整，达到施工条件3、施工通道疏通，满足施工运输条件4、施工图纸及施工资料准备5、施工材料和施工设备的准备6、临时用地或临时占道手续办理7、施工许可批文及办理开工手续8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验9、组织图纸会审、设计交底10、编制工程进度计划11、设计、施工、监理单位的协调第四章：项目销售阶段一、申办销售许可证二、商品房销售及按揭（以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物）办理一、申请竣工验收，取得建筑工程竣工验收备案证二、申办建设工程规划验收三、进行权属登记，取得商品房权属证明书四、物业移交第五章：交付使用阶段房地产开发项目开发流程选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书规划要点通知书，编制项目建议书向计委申报立项报告计委函至规划局规划局会签返计委发办会签报告向规划管理部门申领规划要点，以获取计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开运用“房地产市场信息评估系统” “房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作据此办理征地及前期规划准备工作,开规划设计任务通知规划局法征地意见函到土地管理部门及土地使用部门征求意见,I,II新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所旧城改造到区地政科结 果报市 房地局结果报市房管局市政府下文批地画桩位给钉桩条件，测绘院规划局办理建设用地规划据此到地政部门办理钉桩，成果给设计人许可证用地批准书，评估项目建设用地地价申请确定规划设计条件冻结户口并抄户口 ，交纳地价款，取得土地使用证按规划设计条件征询意见表到区配套部门征求意见地政部门审查安置方案、安置房规划局审查后下规划条件通知单发拆迁许可证委托进行规划方案设计动迁会及拆迁安置到规划局领设计方案送审书场地三通一平，领取房地产开发手册规划局审方案提出意见1.到园木局申请伐树许可证2 . 了解线路情况与供电局运行班协商修改后送首规委审图改造、移线方案3 .煤气、道路、上下水改路由首规委召开市政协调会4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式出市政会议纪要供电方案，申请临时施工用电，委托施工进行个体设计领建筑工程规划许可证运用“营销策划展示设计系统”制作资料报价小组审查，领取内外销许可证证建委、物价局下文批价运用“营销策划展示设计系统”I“房地产销售管理系统”销售（大公共建筑首规委审查）I出施工图到计委申请，列入计划（建委会签）到建委工程处领开工审批表开节能证明到税务局取税单持年度计划、税单到区计、经委领投资许可证登记卡，登记并取得许可到市政部门盖章，证明市政条件落四源费缴纳到开发办市政处核实任务开发办工程处同意招标填招标申请书并到市招标办登记招标办看现场运用“投资项目概预算系统”编制标底招标办审查标底开标会定合同，写评标报告，发中标通知书招标办盖章同意1施工单位1质量总站受理1市统计局11市审查局审核市开发办秘书同意施工质量监督落实任务资金来源，任务来源及一切手续处登记建委工程处同意开工，办理开工许可证施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工11.小区内线111.通知区园11.按道路11.到自来11.到热力1（自建锅1.到煤气公司路委托设林局绿化方案进水业务公司报炉房）报装计办行施工科报装装1.环保2.到规划科定2.委托施工2.交绿化费2.市政办委托线2.委托线局同线路方案3.配电室土3.绿化施工事处养路设计、路设计意锅3.设计建工程验路队验施工及3.施工及炉房4.看现场收收验收验收规划5.施工4.设备安装2.到市政位置6.业务科检验及验收监理所2.委托同意接气5.送电下水报设计7.凭通气单到装3.到劳动管网所办固3 .规划设局报装定资产转移计4.环保局手续及通气4 .竣工验审查消手续收音除尘8.凭接气单到设备液化气公司5 .竣工验收办各户通气手续9.通气全部工程竣工四方验收、检验单签字盖章凭验收通知书入库房屋确定房屋管理形式房屋验收出库分配及销售、办理产权证运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶