某房地产市场商铺年度调查报告

嘉兴房地产市场商铺报告(2007年)杭州万德机构 2007年5月客户名称：报告撰写：杭州万德机构提交时间： 二七年五月 报告编写人：lxen 机构地址：浙江省杭州海关5号 邮政编码：310012 电话：0571-88841891E-mail: salehuamen.com.cn【报告综述】本案本案位于老城区 “勤俭路商圈”，项目位置极具商业发展潜质，目前周边商业气氛浓厚，市场环境已经形成自己的经营业态。不过，由于项目地块处于老市区勤俭路段的最西面，特别是西面有隔岸的大桥，某种程度上阻隔了本案跟对岸商气互动的流通。因此，本案的商业主要互动点来源于项目东南方面，受到的辐射其实属于半岛环状。为了规避后期的风险，在同时确保开发利润，我司于5月下旬对嘉兴市商业市场进行了专门调查，对目前城市整体商业发展、商圈分布及未来发展趋势、商铺开发体量及价格等进行了研究，为本案提供了理性参考依据，以期通过科学的市场分析，解析本案开发取向。本文包括嘉兴市商业房地产发展状况、城市商圈分布及特点、项目商业环境分析等几个部分，为将来商铺开发提供了可依托的数据。我司对此做了进行了全面、系统的市场摸底，确保本报告的科学性及合理性，不过由于调查时间匆促，其中难免有疏漏及不足之处，还望予以斧正。第一部分 嘉兴市商业房地产发展状况一、城市区位及地位分析1、嘉兴是国务院批准的第一批沿海经济开放区和浙江省重要的工贸城市，下辖嘉善、平湖、海盐、海宁、桐乡和秀城、秀洲等7个县（市、区）。全市总面积3915平方公里，人口332万人，其中市区面积968平方公里，总人口数88万人。2、“右杭左苏，负海控江”，嘉兴地处中国最具经济活力的长江三角洲和东部沿海经济带的中央位置，（上海都市经济圈、杭州经济圈、环太湖经济圈，在此长江三角洲内三大经济商圈的交集位置），伴随整体的区域经济发展和城市建设，同时顺应长江三角洲一体化的经济战略目标，嘉兴市06来实施了一系列重要的行政战略举措。3、核心交通与辐射功能使得嘉兴经济发展迅速。06年嘉兴实现地区生产总值1343.1亿元，同比增长13.7，增幅比05年提高0.5个百分点，增长速度列全省第六，经济增长率连续第五年超过13。第一产业实现增加值86.47亿元，同比增长3；第二产业实现增加值806.21亿元，同比增长15.5；第三产业实现增加值450.42亿元，同比增长12.7。经济总量列全国地级以上城市第41位，浙江地级第6位，其5个下辖县（市）全都进入综合发展全国百强县（市）前30位。4、消费能力空前高涨。随着经济的发展和人民生活水平的提高，城市居民的消费指数全面提升。根据抽样调查显示，06上半年，嘉兴城镇居民人均可支配收入为元，扣除价格因素后，比去年同期增长，增幅同比提高个百分点。城镇居民人均可支配收入的增速比全省平均水平高个百分点。小结：嘉兴具有区位优势、文化优势、成本优势和品牌优势。经过二次发展机遇，嘉兴已从农业步入工业化的扩张期。在这一发展态势下，城市化明显加快，外源型经济水平继续提升，内源型经济加速发展，这使得城市人口、消费能力、品牌意识都将得到全面的提升。同时，作为东部沿海城市和旅游文化城市，嘉兴吸引外来投资与旅游的机率很大，成为高消费的重要组成部分。二、嘉兴商业市场分析（一）、嘉兴商业特点社会经济和房地产发展，必然导致城市的扩张、旧城的改造，令整个商业市场面临重新洗牌的格局。在这一轮洗牌中，嘉兴的商业市场格局获得了新的调整，并促使其进入了新一轮的竞争格局，规模化、规范化、专业化成为新一轮竞争的主题。去年以来，随着江南摩尔、梅湾街等商业区的陆续建成并开张营业，城市商业轮廓初露端倪，嘉兴基本具备了现代商业的雏形。 新商圈的运营，不仅加剧了城市商业竞争，激发了商业潜藏的活力，而且随着新型商业形态的完善，市民消费观念的升级，禾城现代商业正在加速崛起，中心城区的集聚功能大幅增强，对周边地区的辐射力和吸纳力明显提升。 新型业态异军突起 2003年至今，市民对商业变化最直接的感受就是：购物中心、连锁超市、仓储式商场、网上购物等新型商业业态异军突起，永乐、苏宁、国美、好又多、易初莲花、麦德龙、沃尔玛尤其是购物休闲中心江南摩尔、梅湾街等商业区的营业，新型业态迅速扩张。 新型商业业态的扩张，导致传统百货商业经营比重不断萎缩。据统计，2006年百货商店单位数占零售业法人单位数仅2%，从业人员占16%。而新型业态迅速飙升，取代了百货商店的地位，各种专卖店占81.2%，从业人员占64.3%；购物中心、超级市场等占1.7%，从业人员占12.2%。 相比传统商业业态，新型业态以现代营销理念为中心，注重商业硬软件的建设，如企业品牌、文化、服务、形象及消费环境，因此，新型商业的运营能有效提升中心城市的形象、消费环境和品位。 市民消费更加时尚 尽管人均GDP超过5000美元，潜在消费能力很强，但由于受传统消费观念影响，市民消费观念转变相对滞后于现有的现代商业理念。先进商业理念的引进，能加速市民消费观念的转变。 去年，在江南摩尔开业之初，星巴克、屈臣氏、棒·约翰等现代连锁商业倡导的消费理念，嘉兴市民并不认知，观念上不接受。但经过一段时间磨合，现在，不少市民对星巴克、屈臣氏等有所认知，并接受了其倡导的休闲、享受和品质的价值理念。 其实，市民消费理念的转变，应该说是新型业态与传统业态竞合的结果。新老商圈的商业竞争，加剧了新老营销理念的碰撞。而在理念的碰撞和实际的消费过程中，市民逐渐有了新的感知和认识，消费观念也随之加速变化。 现代商业加速崛起 随着商业发展的多元化、商业结构的合理化，嘉兴现代商业氛围渐趋浓厚，中心城区集聚功能迅速增强。以戴梦得、江南、天虹为例，每逢节假日，三大百货商场“拼杀”，都会吸引不少周边地区市民。据江南大厦有关人士介绍，每次大型促销活动，来自周边县市的销售额占比约为15%，而以往不到5%。 事实上，上述这些商业变化，促进嘉兴商业从传统走向现代，这不仅加速了市民消费观念的改变，即从物质需求型消费转向体验式休闲消费，而且提升了城市的经济和地产价值，延伸了商业产业的价值链，增强了中心城市的功能，有利于加速城市现代化的步伐。市场步入了互赢的“商圈竞争”模式经过街铺大厦裙楼百货商城购物中心的发展模式，嘉兴开始全面步入商业物业的升级阶段。城市的发展催生两大商业片区域的新格局，包括秀洲商业经济片区、市中心商业经济片区。而市中心经过长期的发展，目前业态分布明显、各个路段商圈也已形成良好的互相动，逐步形成了以勤俭路、中山东路、禾兴南路和建国南路四大商业圈为主，少年路、紫阳路两大商业圈为辅的商业格局。每个商圈定位不同，各大发展商和商业项目都重视发挥各自的优势，互为补充，在竟争中谋求发展，形成了较为合理“梯度商圈”。其中，拥有江南大厦、戴梦得等商业项目的禾兴南路构成了嘉兴市的高档商圈；以超市、百货、专业卖场等为主的建国南路为嘉兴的综合商圈；少年路以低档次混杂型商业为主、紫阳路以发展饮食业构成了嘉兴的“平民商圈”；则本案所处勤俭路商业圈则是嘉兴最老的市区街道，目前繁华程度虽然比不上禾兴南路商圈、建国南路等两大商圈，但依然积聚相当大的人气，目前形成了服饰、娱乐、文化运动等为业态分布，属于嘉兴城市中档消费商圈；当然，这样的梯度分布不仅没有造成两败俱伤场面，反而会形成了市场的共赢局面。小结：从某种程度上说，宏观调控赋予了嘉兴商业地产新的强劲动力。随着物流经济的崛起、“长江三角洲”合作平态的建立、以及嘉兴市场融城，嘉兴商业主力店的发展与建立等因素，嘉兴商业将在未来几年进入发展上身的周期，嘉兴商业地产将得到进以步强劲发展。从嘉兴的竞争模式来看，各个商圈要发挥优势互补的共赢局面，需加强各自的优势与特点，而作为最老的城市中心商圈的“勤俭路商圈”，如何挖掘其“品牌优势与形象”将是其取得竞争的方向所在。（二）、商业物业发展分析产权式商铺成为主流产品模式从2004年开始，商业地产的产品以产权式商铺为主，并以持续火爆的趋势继续发展，华庭街、江南摩尔等产权式商铺“返租”模式带来的商铺热贯穿着市场的始终。单一的产品与销售模式使嘉兴商业投资市场陷入了惯性思维，新的地产模式面临着市场的考验。商铺经营管理专业化目前整个市场明显呈现出更理性化的需求，投资者和经营者都对发展商提出了经营管理上的要求，促使发展商地市场作出售后承诺，除了要考虑如何将商铺尽快销售出去，还要考虑商铺如何经营才能保证旺场，才能令物业保值和增值。嘉兴各个在型商场都采取了专业化的经营管理，确保项目的保值增值。商业物业开发规模化随着外围资本的大举进入和国内商业运营机构的实力提升，促使商业物业开发与经营同先进的模式接轨，商业物业从原来无序、散乱的市场，逐步走向有序的规模化，经营专业化，是大势所趋。项目公共区间社会化发展商在项目开发的同时，配合政府的规划，建设专用区间作为公共活动区域，用以组织社区活动、集市、表演、休闲、娱乐的场所，使商业活动和公共活动相与促进，成为综上所述合性的城市广场。如：黄兴路步行街、万达商业广场等。商业物业公共区间社会化的同时，也为这些商业物业带潜在的消费人流和可观的效益。商业定位专业化面对越来越激烈的竞争，嘉兴“大而全”的传统百货店面临着转型。以“文化”为主题的梅湾街道、以“运动商场”为主题的“M+1”运动广场等为代表，带领嘉兴百货商业步入了 “主题时代”。作为一种全新的理念，主题商场不仅是为消费者提供商品，还努力营造一个良好的购物氛围。在经营理念上，则改变以往的全销售模式，体现出特有的主题。这将是未来嘉兴的商业竞争模式走向。销售策略单一化目前商业物业的定位策略单一，销售策略单一。自“返租”策略以后，基本未见亮点，几年来位置稍差的商铺销售基本是靠这一妙计打天下。 三、未来嘉兴市商业发展规划：（一）、城市总体发展规划：政府关于“嘉兴必须由传统工业向现代工业、商贸、旅游城市迈进”的规划，确定了加快城市经济结构的转型和建设百万多人口城市的发展战略，并提出了“建设嘉兴工业基地，商贸物流中心”的具体目标，将城市性质定位为：现代工业、商贸、物流和旅游服务型城市。嘉兴市城市总体规划，远期到2020年，城市规划用地为968平方公里，城市人口达150万人。3.2未来商业整体规划：嘉兴市商业网点规划工作早已完成，此次规划从2005年起至2010年止,涉及零售业态和商业网点具体发展规划、批发市场建设以及物流中心建设等主要内容。规划的重点是嘉兴商业功能的定位、商品市场体系建立以及零售业态合理配置。规划的整体目标是: 到2010年，实现全市社会消费品零售总额达到573亿元，年均递增约12%；批发零售贸易业和餐饮业实现增加值168亿元，年均递增12%；批发零售贸易业和餐饮业增加值占GDP的比重达到15。（一）、首先将建成一个市级商业中心，两个区域商业中。其中市级商业中心包括：以建国中路、中山路、禾兴中路和勤俭路组成的“口”字型区块，和四条路向外延伸所形成的“井”字型商业聚集区（四周以环城河为界，总占地面积2.377平方公里，至2010年区域内应有10万左右的人口居住，以保持核心商圈人气），已成为嘉兴市本级辐射整个嘉兴市域乃至周边地区的商贸业聚集区域。市级商业中心建设的目标：以“三街六区块”（三街指建国路、少年路、府南街，六区块分布于东至建国路，西至原卫校、市政府西侧，北至勤俭路、环城路，