古北集团苏州太湖雅园二期产品定位及市场调查报告（54页）

古北太湖雅园二期| 产品及市场报告 Feb.2006 【序】首先感谢古北集团对我们的充分信任，在有限的时间内我们做了尽可能详细的分析，也提出了我们的许多关于本项目前期设计的构思和建议，旨在能给予贵公司开发过程中更多必要的参考帮助，与您们一起分享此份古北·太湖雅园二期产品定位及市场调查分析报告。环境篇结论Ø 根据苏州经济近几年的整体发展状况，预计未来几年全市GDP增长水平将保持在10%至15%之间，国民经济持续稳定的增长将为房地产业的发展提供坚实的经济基础，也为苏州房价平稳增长提供了有力的支撑。Ø 大量有实力的外资企业的入驻、日益增多的东南亚华人把苏州作为理想的长期居住场所以及周边城市的高收入阶层对苏州房地产市场的关注度不断增加，均为苏州房地产高端市场提供了坚实的需求基础。Ø 随着长三角经济一体化的发展, 二、三线城市呈现出更多商机，由于上海房地产市场的竞争日趋激烈，许多开发商和个人消费者纷纷转向二、三线城市寻找投资机会。Ø 作为长三角地区的主要城市之一，苏州与上海及周边城市的联系日趋紧密、城市地位的提升等诸多利好因素令许多外地开发商加大了对苏州市场的关注，也吸引了大量的外来购房者。环境篇一、苏州市自然地理概况苏州位于长江三角洲中部、江苏省东南部，东临上海，西傍无锡太湖，北依长江，南接浙江。苏州是我国的历史文化名城和重要的风景旅游城市，也是长江三角洲重要的中心城市之一。全市面积8488平方公里，其中市区面积1650平方公里。全市人口 590.97万人，其中市区216.87万人。下辖张家港、常熟、太仓、昆山、吴江5个县级市和吴中、相城、平江、沧浪、金阊5个区及苏州工业园区、苏州高新区（虎丘区）。二、苏州市宏观经济研究Ø GDP（国内生产总值） 苏州市历年GDP和人均GDP增长状况数据来源：苏州市统计局 2004年，苏州全年实现生产总值3450亿元，超过深圳位居全国第四位，仅次于上海、北京和广州。在2004CCTV“中国十大最具经济活力城市”评选中，苏州入围并获年度大奖。 2005年苏州经济继续保持较快增势。全市地区生产总值突破4000亿元，达4026.52亿元，按可比价格计算比上年增长15.3%。其中第一产业完成增加值78.86亿元，下降0.1%；第二产业完成增加值2691.34亿元，增长15.2%；第三产业完成增加值1256.32亿元，增长16.9%。三次产业的比重分别为2.0%、66.8%和31.2%。人均地区生产总值（按户籍人口计算）66826元，按现行汇率折算超过8000美元。Ø 人均可支配收入 苏州市历年城市居民人均可支配收入数据来源：苏州市统计局 近年来，苏州城乡居民生活不断改善。2005年市区城市居民人均可支配收入16276元，比上年增长12.63%。Ø 进出口总额苏州市历年进出口总额数据来源：苏州市统计局近年来，随着园区、新区等开发区的建设发展，苏州外向型经济蓬勃发展，对外贸易在高平台上快速增长，出口结构不断优化。2005年进出口总额超过1400亿美元，比上年增长35.7%，其中出口总额超过700亿美元，比上年增长37.9%。其中外商投资企业出口额630亿美元，外贸公司出口额34亿美元，私营企业出口额21.6亿美元，分别比上年增长39.4%、9.0%和83.1%。2005年全市新增注册外资153.4亿美元，比上年增长4.3%，按原口径统计实际利用外资60.05亿美元，比上年增长19.4%。1207家外商投资企业先后增资，一、二、三次产业注册外资之比为0.2：91.2：8.6，单项注册外资规模提高到703万美元，世界500强跨国公司中已有107家落户苏州。Ø 其他主要经济指标固定资产投资2005年固定资产投资在高平台上呈现平稳增长态势。全社会固定资产投资1870亿元，比上年增长20.3%。全社会施工房屋面积9151.65万平方米，比上年增长5.2%，竣工房屋面积4425.69万平方米，增长9.1%，房屋竣工率为50.9%。基础设施建设基础设施建设力度加大，快速路网框架基本形成。路桥建设按计划加快推进，随着沪宁高速公路改扩建、苏沪高速公路、苏昆太高速公路、绕城高速公路西北段、312国道苏州段拓宽、锡太一级公路、东环路快速干道北延和227省道分流线二期工程的建成，大交通“瓶颈”基本消除。2005年末全市高速公路总里程432公里，密度达5.1公里/百平方公里。国内贸易消费市场繁荣兴旺，消费结构调整升级。2005年全市实现社会消费品零售总额821.36亿元，比上年增长17.6%。其中，批发零售业零售额692.43亿元，餐饮业零售额116.95亿元，分别比上年增长17.4%和20.3%；城市消费品零售额606亿元，农村消费品零售额215亿元，分别比上年增长18.1%和16.2%。三、苏州市城市总体规划Ø 城市性质苏州市是国家历史文化名城和重要的风景旅游城市，是长江三角洲重要的中心城市之一。 Ø 发展目标 在规划期内苏州全市域基本实现农业、工业、科技、教育现代化，经济繁荣、文教科技发达、人民生活富裕、道德风尚良好，城镇体系与城市布局合理，职能完善。苏州中心城城市设施水平达到基本现代化，古城风貌得到进一步保护与发扬，成为与国际经济接轨，高度开放，经济发达，国际上知名的历史文化名城和风景旅游城市。Ø 城市规划区范围面积2014.7平方公里（包括吴县市的市区、太湖度假区、及东山、西山、镇湖、太湖、渡村、望亭、通安、东渚、光福、胥口、浦庄、横泾、东桥、黄埭、渭塘、湘城、木渎、越溪、藏书、郭巷、车坊、甪直、黄桥、蠡口、陆慕、北桥、太平、阳澄湖28个镇；吴江市的同里、屯村2个镇；昆山市的周庄、锦溪、巴城、正仪、南港5个镇）。Ø 城市规模 人口规模：近期为128.1万人，其中吴县市区12.0万人。2005年149.1万，其中吴县市区13.5人。远期为185万人，其中吴县市区15.0万人。用地规模：近期为134.4平方公里，其中吴县市区12平方公里。2005年为150.2平方公里，其中吴县新区13.5平方公里。远期为186.9平方公里，其中吴县市区15平方公里。Ø 总体布局城市布局结构形态采用“组团式”布局，由城市组团，山脉、河湖、大块绿地组成完整的自然空间。各组团相对独立、集中发展，相互间以干道相串联，形成整体的组团分明、多中心、开敞的布局形态。Ø 城市道路网规划道路系统的主骨架是井字形快速路加三环的道路系统。 古城内保持原有路、河格局，严格限制道路拓宽。Ø 历史文化名城保护苏州历史文化名城保护实行“全面保护古城风貌”的原则。保护整个古城以及与古城有密切历史、文化、景观联系的地段和风景名胜区。保护内容为：控制古城容量，优化环境；保护古城风貌；完善职能，改善、改造基础设施、居住条件、公共服务设施，适应现代化生活的需求。保护范围：一城、二线、三片。一城：外城河以内的整个古城。二线：山塘线：包括山塘河、山塘街两侧地区，从阊门至虎丘西山庙桥，长约3.5公里。山塘街北侧约100米，山塘河南侧约50米；上塘线：包括上塘河、上塘街、枫桥路两侧地区从阊门至京杭大运河,长约3.3公里,路河两侧各约50米。三片：虎丘片：东至十字洋河，南至沪宁铁路，西、北至以虎丘塔为中心半径1公里范围；留园片：包括留园、西园。东至开关厂西围墙，南至上塘河，北至仁安场、西园路，西至一药厂西小河；寒山寺片：包括寒山寺、枫桥古镇。东至西环路，南至金门路，西至京杭大运河，北至上塘河。Ø 风景旅游和城市绿化充分利用苏州优越的自然和人文景观资源，建设具有苏州地方特色的城市园林绿地系统。古城区绿地布局秉承“假山假水城中园”的传统体系，其余地区充分利用自然山水条件，建设“真山真水园中城”的创新体系，形成“城中园，园中城”的绿化格局。 五片三环二带加城市四角楔形绿地的点、线、面相结合的绿地系统。五片：指五个规划分区的公园、古典园林和绿化系统。三环：指古城墙环城绿带及主要由城市环路组成的绿带。二带：指沪宁交通带和京杭大运河。楔形绿地：指古城外四角以山、湖为主体的大型绿地。Ø 轨道交通建设 2003年底苏州轻轨1号线试验段工程开工建设，但是由于国家宏观调控和报批手续尚未完备等原因，2004年初停建。2004年11月底，苏州轻轨规划已顺利通过专家组审查。根据规划，2010年，轻轨1号、2号线有望建成通车，2020年，3号、4号线也有望建成通车，并逐步实现与上海、无锡等周边地区轻轨的接轨。正如上海的轨道交通建设极大地拉动沿线及相关区域房地产市场发展一样，轨道交通的建设将对苏州房地产市场，特别是远离市中心区域，如湖东板块等的发展产生推动作用。四、苏州市在长三角区域中的战略地位及与周边城市的关系 Ø 从长三角城市群空间结构分析长江三角洲是我国经济实力最强的地区，而上海是长江三角洲经济实力最强的龙头城市，经济扩散的中心，产业布局的重心。围绕着上海经济增长极，第一扩散圈层是苏州、无锡、杭州和宁波。这一圈层的第三产业所占比重较大，乡镇企业发达，普遍成为当地的经济支柱和财税来源。第二扩散圈层是南京、嘉兴、绍兴、常州和镇江。这一圈层产业结构处于“二、三、一”阶段，工业发展迅速，主要向机械、电子方向发展。第三扩散圈层是扬州、南通、湖州和舟山。这一圈层的乡镇企业发展较晚，第一产业所占比重较大，产业结构水平较低。因此，从总体上来看，上海这个增长极主要是沿着铁路扩散的，沿江扩散轴和沿海扩散轴成为次一级的扩散轴。从以上分析可以看出，苏州在空间结构分布上，处于第一扩散圈层，与上海这个增长极联系最为紧密，战略地位优势明显。Ø 从区域经济发展层面分析考虑到长三角城市之间存在经济发展的差异，我们又根据城市规模、经济总量与财政实力，将16个城市划分为三个层次，如下表所示：长三角16个城市分类一览层 次分 类 标 准包 含 城 市第一层次国内生产总值超过1000亿元、财政收入超过100亿元、人均GDP超过20000元上海、苏州、杭州、无锡、宁波、南京第二层次国内生产总值超过500亿元、财政收入超过40亿元绍兴、南通、常州、嘉兴、扬州、镇江、第三层次国内生产总值低于500亿元、财政收入低于40亿元泰州、湖州、舟山、台州按照表中对长三角16个城市的层次划分，将2005年长三角第一层次六大城市的综合实力进行横向对比看出，苏州已经成为长三角都市圈中仅次于上海的副中心城市。在上海大都市100公里的紧密圈内，苏州是唯一的特大城市，且2004年GDP（3450亿元)已远高于离上海200公里的杭州市GDP(2513亿元)。特别引人注目的是，2005年苏州市新增注册外资153.4亿美元，超过上海吸收外资合同金额达到138.33亿美元，位居全国前列。国内有关学者根据人口GDP、空间距离测算上海与长江三角洲中心城市之间的经济联络强度指数，苏州与上海之间的，指数(L)为195，高于上海与长江三角洲内其它所有城市。目前，苏州已成为中国最有活力和投资引力的城市之一。五、吴中区概况吴中区位于苏州南部，北依苏州古城区，东连昆山，南接吴江，西衔太湖； 四周还分别与苏州工业园区、苏州高新技术开发区(虎丘区)、相城区接壤；与无锡、宜兴、浙江湖州隔湖相望。全区总面积770平方公里(不含太湖水面)，太湖