农贸市场项目投资分析及实施

泓域咨询丨农贸市场项目投资分析及实施方案咨询 金锄头文库1农贸市场项目投资分析及实施方案农贸市场项目投资分析及实施方案第一章第一章 农贸市场项目绪论农贸市场项目绪论一、项目提出的理由农贸市场作为一种传统的商业业态，存在很多制约其健康稳定发展的因素，有硬件的因素，也有软件的因素。这些因素无论在大城市发展成熟的市场还是在中小城镇发展滞后的市场都具有很多共性，主要制约因素如下：1、市场基础设施陈旧：很多农贸市场建设年限已久，建筑物显得十分陈旧，场内摊档位破旧，有的甚至是临时搭建的台位；市场的水电设施和排污设施已经不能满足现代市场经营的需要，它已经成为影响市场形象的关键因素。2、市场业种配置和布局不合理：这因素属于制约市场发展的硬件因素。很多市场自从建立以来，其业种配置和布局就很少根据市场消费环境变化而进行科学有效的调整，有的市场更是因此显得经营惨淡。3、市场收益率低：农贸市场带有很大部分公益性质，为实现政府所要求的“菜篮子”工程建设，市场建设的资金投入往往是投入大、收入小，致使市场日渐破败，甚至改造升级后其经济效益不升反降。农贸市场盈利模式单一，其经营泓域咨询丨农贸市场项目投资分析及实施方案咨询 金锄头文库2收入以租金收入为主，由于市场租金提升有限，市场经营规模难以扩大，成为其运行利润低下的主要原因。4、市场竞争加剧，新型商业业态分走客源：随着城市的大型超市、购物广场、连锁专卖店、生鲜超市、便利店的增加，以及部分农贸市场实行 “农改超”，它们以其优越的地理位置，优质的服务，整洁的环境，齐全的商品吸引着大批经营户和消费群体，这对传统农贸市场，特别是购物环境较差的市场造成很大的冲击。5、人才制约农贸市场行业的发展：有一流的人才才有一流的经营管理。一直以来，人们认为农贸市场行业是一个“夕阳”行业，对农贸市场的认识是很低层次的行业、环境脏乱差、发展前景有限，导致农贸市场长期以来吸引不了专业的人才。没有了一流的人才，一方面使市场的经营缺乏战略性规划，另一方面使市场管理人员难以正确理解落实公司的发展措施，执行力不够。二、农贸市场项目名称及承办企业（一）项目名称农贸市场项目（二）项目建设性质本期工程项目属于制造业新建项目，主要从事农贸市场项目投资运营。农贸自由市场又称农贸市场，或自由市场，是指在城乡设立的可以进行自由买卖农副产品的市场。如今的农贸自由市场是中国 80 年泓域咨询丨农贸市场项目投资分析及实施方案咨询 金锄头文库3代改革开放的产物。指用于销售蔬菜、瓜果、水产品、禽蛋、肉类及其制品、粮油及其制品、豆制品、熟食、调味品、土特产等各类农产品和食品的以零售经营为主的固定场所。（三）项目建设规模该项目计划选址于锦州某某工业园。项目计划占地 48000.24 平方米（72.00 亩）。三、农贸市场项目投资方案及预期经济效益（一）项目投资规模及资金构成1、根据谨慎财务测算，项目总投资 25308.38 万元，其中：固定资产投资 19676.86 万元，占项目总投资的 77.75 %；流动资金5631.52 万元，占项目总投资的 22.25 %；在固定资产投资中，建设投资 19508.82 万元，占项目总投资的 77.08 %。建设期固定资产借款利息 168.04 万元，占项目总投资的 0.66 %。2、本期工程项目建设投资 19508.82 万元，其中：工程建设费用18215.45 万元，占项目总投资的 71.97 %，包括：建筑工程投资8061.10 万元，占项目总投资的 31.85 %；设备购置费 9858.58 万元，占项目总投资的 38.95 %；安装工程费 295.77 万元，占项目总投资的1.17 %。工程建设其他费用 1005.06 万元，占项目总投资的 3.97 %（其中：土地使用权费 605.52 万元，占项目总投资的 2.39 %）；预备费 288.31 万元，占项目总投资的 1.14 %。泓域咨询丨农贸市场项目投资分析及实施方案咨询 金锄头文库4（二）资金筹措方案1、项目总投资 25308.38 万元，根据资金筹措方案，xxx 有限公司计划自筹资金（资本金）15399.50 万元，占项目总投资的 60.85 %。2、根据谨慎财务测算，本期工程项目申请银行借款总额 7154.12 万元，占项目总投资的 28.27 %，其中：项目建设期申请银行固定资产借款 5464.64 万元，占项目总投资的 21.59 %；本期工程项目正常经营期拟申请银行流动资金借款 1689.46 万元，占项目总投资的 6.68 %。3、本期工程项目采取其他方式筹措资金 2754.76 万元，占项目总投资的 10.88 %（其中：申请国家专项资金 1574.15 万元，占项目总投资的 6.22 %；其他融资 1180.61 万元，占项目总投资的 4.66 %）。（三）项目达纲年预期经济效益规划目标1、项目达纲年预期营业收入（SP）：53127.52 万元（含税）。2、年总成本费用（TC）：35010.24 万元。3、税金及附加：411.94 万元。4、达纲年利税总额：21955.80 万元。5、项目达纲年利润总额（PFO）：17705.34 万元。6、项目达纲年净利润（NP）：13279.00 万元。泓域咨询丨农贸市场项目投资分析及实施方案咨询 金锄头文库57、项目达纲年纳税总额：8676.80 万元。8、达纲年投资利润率：69.96 %。9、达纲年投资利税率：86.75 %。10、达纲年投资回报率：52.47 %。11、达纲年总投资收益率：71.31 %。12、达纲年资本金净利润率：114.97 %。13、全部投资回收期（所得税后）（Pt）：3.75 年（含建设期12 个月）。14、全部投资财务内部收益率：26.18 %（达纲年）。15、固定资产投资回收期：2.92 年（含建设期 12 个月）。16、项目经营盈亏平衡点（BEP）：31.92 %（达纲年）。四、项目评价1、中国是当今世界第二大经济体，已在经济上领跑全球。然而这种优势地位仍主要建立在数量基础上。中国集全球最大钢铁制造国、最大出口国和最大汽车市场之称号于一身，但也走在“尖端”吗？不久前，一份中国的调查引起广泛关注。调查称：中国的工业水平落后德国 100 年。这显然过于夸张，但却指出了关键问题，即中国必须提高自身的技术能力，且越快越好。2、根据谨慎财务测算，本期工程项目达纲年投资利润率 69.96 %，投资利税率 86.75 %，全部投资回报率 52.47 %，项目全部投资所泓域咨询丨农贸市场项目投资分析及实施方案咨询 金锄头文库6得税后财务内部收益率 26.18 %，达纲年财务净现值 46684.85 万元，总投资收益率 71.31 %，资本金净利润率 114.97 %，全部投资回收期3.75 年（含建设期 12 个月），固定资产投资回收期 2.92 年（含建设期 12 个月），项目盈亏平衡点 31.92 %，因此，本期工程项目经营非常安全，说明项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。第二章第二章 建设背景及行业分析建设背景及行业分析一、农贸市场项目建设背景分析1、在动荡的国际经济金融环境下,无论是发达经济体,还是新兴经济体,都程度不同地面临着共同的问题。那就是:传统的增长动力在逐步减弱,需要在新常态下培育新的增长动力。因此，发展创新型的战略性新兴产业,已经成为主要经济体产业结构升级和抢占全球经济发展制高点的关键。当前,中国推动战略性新兴产业发展的一系列政策举措,正在逐步产生效果,并增强中国经济蓄势前行的新发展动力。2、实施创新驱动发展战略是提升综合国力和国家竞争力的根本支撑，是适应新一轮科技革命和产业变革的必然要求，是实现“两个一百年”奋斗目标的科技支撑，也是当前中国转换经济增长模式的核心支持要素。实施创新驱动发展战略，要统筹科技、教育、人才三个规划纲要，解决影响我国未来发展的重大科学和技术问题，奠定我国泓域咨询丨农贸市场项目投资分析及实施方案咨询 金锄头文库7从科技大国想科技强国迈进的基础。3、以壮大工业经济总量为目标，以区域经济为主体，以转变经济发展方式和结构调整为主线，以“互联网+”为契机，以制造 2025为战略目标，以促进传统产业的升级改造和战略性新兴产业的发展为重点，以科技创新为动力，以智能制造、工业强基、绿色制造为方向，以园区基础设施建设和公共服务体系建设为载体，走新型工业化道路，打造一批战略性新兴产业，形成各具特色的产业基地，促进锦州工业经济持续、协调、健康、绿色发展。目标实施工业“6921”工程，暨围绕 6 大产业集群和 9 个工业园区，加快培育壮大锦州石化分公司等20 个龙头企业和 100 个成长型企业。实现 6 大集群整体素质大幅提升，创新能力显著增强，两化融合迈上新台阶，形成一批具有较强市场竞争力的大公司和产业集群。到 2020 年 6 大产业集群将实现销售收入达 3600 亿元，初步实现我市工业产业转型升级，把锦州培育成为润滑油脂及添加剂生产基地；氟化工生产基地；钛及金属新材料生产基地；东北最大的光伏生产基地；新能源汽车和零部件产业基地。形成锦州工业新体系,打造锦州工业新特色。二、项目可行性分析推动绿色发展取得新突破，还要加快形成绿色的生活方式。绿色发展是理念，更是需要落实在社会生活中的具体实践。要开展全民节能、节水行动，反对浪费，推进垃圾分类处理，健全再生资源回收利泓域咨询丨农贸市场项目投资分析及实施方案咨询 金锄头文库8用网络；要提倡绿色消费，扩大新能源汽车、节能家电等的生产应用，引导市场将资源向环境友好型产品配置；要在全社会树立绿色发展的价值取向和思维方式，营造“像保护眼睛一样保护生态环境，像对待生命一样对待生态环境”的氛围，使绿色发展成为全社会的自觉行动。农贸市场制造名列其中，覆盖拟建项目投产后的产品，因此，本期工程项目属于当前国家重点鼓励发展的产业；综上所述，本期工程项目符合国家及地方相关行业的准入规定。三、产业发展分析制造业是振兴实体经济的主战场。新一轮科技革命和产业变革浪潮之下，数字经济、共享经济、产业协作正在重塑传统实体经济形态，全球制造业都处于转换发展理念、调整失衡结构、重构竞争优势的关键节点，我国制造业提质升级的任务十分紧迫。综合来看，我国的高铁、核电、信息通信等领域已经具备了全球竞争力，但其他多数领域在技术创新、质量品牌、环境友好等方面落后于发达国家，离制造强国的建设目标还有很大差距。我们务必彻底摒弃旧的思维观念和方式方法，着眼解决深层次矛盾和问题，深化供给侧结构性改革，淘汰落后产能，加快创新驱动，优化升级传统产业，培育壮大战略性新兴产业，发展更多适应市场需求的新技术、新业态、新模式，促进“中国制造”上升为“中国高端制造”。泓域咨询丨农贸市场项目投资分析及实施方案咨询 金锄头文库9第三章第三章 农贸市场项目选址科学性分析农贸市场项目选址科学性分析一、项目用地总体要求1、“农贸市场项目”均按照 xxx 建设用地规划许可证及建设用地规划设计要求进行设计，同时，严格按照 xxx 建设规划部门与国土资源管理部门提供的界址点坐标及用地方案图布置场区总平面图。2、建设项目平面布置符合农贸市场行业、重点产品的厂房建设和单位面积产能设计规定标准，达到工业项目建设用地控制指标（国土资发【2008】24 号）文件规定的具体要求。3、根据测算，本期工程项目固定资产投资强度 4204.46 万元/公顷，完全符合国土资源部发布的工业项目建设用地控制指标（国土资发【2008】24 号）中规定的农贸市场行业固定资产投资强度1259.00 万元/公顷的规定；同时，满足 xxx 经济开发区确定的“固定资产投资强度3000.00 万元/公顷”的具体要求。4、根据测算，本期工程项目建筑容积率 0.99 ，完全符合国土资源部发布的工业项目建设用地控制指标（国土资发【2008】24号）中规定的农贸市场行业建筑容积率0.80 的规定；同时，满足xxx 经济开发区确定的“建