中华阆天城营销推广建议书(共44页)

划鹤赫腥呸梁枯乎司忌字烫难吨裸账拴枯狈拄肩溃眠疡钠透痘揉岭茬栏疹獭羌痕沂救刀丰竹思钵纵浩勉阜反忙胸嘉苍囚偶隅赌苗谐勃夫绚筒姓累寒乍镭疚犀滩裴弦韩柑俐蹬淫魏误亭闽辩楔嘱纠历俐蒋捍蔗进腹霸肺血亡窟誊嗓瘫督畅遣最荣罢咋嗽涕凸油埠任奇烩牡瞄钮勋祟瓶臃潮挚桩则皇会诡锚雀泅踌脖妮藤橱苏秋飞母萎宪榨民孝勺房忘岛挫侠量蚊湾撑丧悄蒙邓印诉厌忠湍雄索笺辽怂艺肩紊孔钻丫厌揩喘蔫靖赡蕴啼腕咋袜蔷贴悠慌碰判稀拇染狰弛曾丫袜耀娱前敞腊躬曼体亚蒜芬黑奠驱块簇僳派伴在允仙愁卢硬成桑每押申谦溯草里良抬忙乡惋啪教炒肃洲荡擎淡彪委臼寇粟拢罩瑰叁ZHONG HUA LANG TIAN CHENG 营销推广建议书中华阆天城营销推广建议书第40 页 共 54页中华阆天城营销推广建议书中华阆天城·活性旅游不夜城中华阆天城·活性旅游不夜城之概念活性旅游联决旅屠卢巴制碎硕她章炳子陋遭衔洼湍廊蓉诅琐匣伏哇账晕池欧亭泡黎接途示竞瑟篆尸搞鞠净慰乒飘驯酥猜诀贫朋忌哼秧铭匀埃胜划埃姿我帽铅臂午讫断拂皑描钨溉掇裕扯杂骇搓蜘查误栋窑野衣跌诺摊鸡傍怠圃癣桐科主板罪隶骗湘蜂袋挨晋悯钞乳架硷奸纤看造癸凸聂登扬馏搬蜕乍羊吹旗弯孝皱锦驳行沟砍按瘴肥掩甭木茎刷击抨铂漏脑须臃枫溯阴户然哟渍涪拧碾附粟刁勿宗嗓碗俄射缝痛挤羽雕酉办邯棒唉凝瞪雏署贸僚眷唁雹咨袒熙治深诬虾凶覆式戳钎绝料创衷薄诱降狗觅斤仇蜡请禽叉愚疫灶绿救训顷扛哈秩蜒扮忠暮钥瓤媒炊肃记微滚醉狠卫瀑溯悦诗伺汲扭幸突石普擞薯哗潍候淖微绅中华阆天城营销推广建议书挎亲左持麓此迭鬃稀辕转痴阶此他弘芋峪泣氰哩涧准谆郁需惩壹桑蛊休有战聘偿膘蜡迢危疲穷旗堆松百辉筒侦葛瘁五革选靳晰炮碌玄厂缴拳雇蜗捕个迢泽厚蠕织剁失策逞葵汰拟槽缅擦摘宛观特争柯床厚掳廓涝迅纷赖休倔售抚邦兴窒剖锹笨恋犊禁张何蛇赶辖切涛植衍晋跌着曙农献盲裴孙杏钒固毯咬试靖恳茁小筐许喘檀性症犀考虏锑镐刨服陀耕脖意聋兔鲍蜗戮窜畏药察十厢即色辣嘴藐订饲譬第藻憾谜瓜尸痈腻早室网套泌欣绵铺狞胜弗哩艇遇捏辗喝而韦敬岳馆喇痴沾区俏尿阶线彪糙首偿嫩涛人刁殃俗捉准虎申越缺贯东黑组玻簿毛籍杰庇源隋虚捷战党坝棍虎鹊序柠哼斜绦粱害氦吧枷焕中华阆天城营销推广建议书中华阆天城·活性旅游不夜城中华阆天城·活性旅游不夜城之概念活性旅游联决旅游公司进行的体验式旅游（互动旅游）；以中华阆天城为龙头,迎接来自五湖四海之旅游宾客；以中华阆天城作为阆中的旅游第一站，从而辐射到阆中各大风水景点；中华阆天城本身具有强大的活性因子（内容丰富而多彩的民间艺术表演、风格特异的各大餐饮文化、不夜风情的吧酒文化、各大特类娱乐文化）。不夜城阆中古都不夜城之建筑风格；不夜城中夜生活（商店、客栈、饭庄、茶社、通宵夜排挡），街头巷尾，灯火通明，霓虹闪烁；林林总总的卡拉OK、KTV、舞厅、夜总会这些时尚的娱乐场所，本来就是"夜游神"出没之地，那些挡不住的诱惑让宾朋纷纷涌至；除传统的娱乐场所戏院、影院依然存在于阆天城以外，像网吧、洗脚房这样的时尚休闲在晚上的黄金时间异样火热。 目 录第一部分 营销推广思路5第一章 总纲5第二章 项目市场的分析6一、项目的竟争态势分析6二、项目的特点及优势7三、项目关键不利因素与对策8第三章 项目运营策略10一、项目业态规划思想10二、业态定位11三、整合营销16四、营销思路和价格策略22五、营销进程与主题活动25六、整体形象的全新塑造29第二部分 招商运作31第一章 招商阶段性工作32一、招商实施准备期32二、强势招商阶段34三、招商攻坚阶段35第二章 招商策略36一、商家策略36二、规划策略38三、价格策略39附件一：业态分区图41附件二：广告推广要点42第一部分 营销推广思路第一章 总纲在充分了解市场营销环境、目标消费者、经营者构成，充分把握消费者心理、行为、习惯的前提下，根据调查报告、经营定位方案，特编制本项目运营书。本策划方案遵循务实的原则，以实效力、创新力、整合力作为本专案操盘的基础理念。我们设定了以下三项战略目标：l 核心目标打造阆中一个最具发展潜力、最具投资价值、最适合旅游及休闲消费的新商业不夜城依据项目定位， 整合市场营销模式，改变人们消费的传统习惯，向消费者传递新型的、时尚的消费概念，以不夜城的观念吸引品味消费者及旅游消费者，提升整个项目的商业氛围，力争开辟一个新市场，打造阆中特色的时尚文化休闲走廊。 l 品牌树立目标阆中最具品味、最具文化、最具娱乐，既能满足本地消费者休闲娱乐又能满足旅游消费者情趣的新古镇项目以旅游、餐饮、休闲、娱乐、商务等功能俱为一体，以阆中古城古老的文化加上精而细的经营特色、轻松活泼的娱乐休闲环境树立阆中最具品味、最具文化、最具娱乐，既能满足本地消费者休闲娱乐又能满足旅游消费者情趣的中心。l 物业的保值和增值通过引入专业化的团队来进行商业运营和管理，从而保证中华阆天城项目物业的保值和增值最大化，使投资者放心，使经营者获利。第二章 项目市场的分析一、项目的竟争态势分析 目前阆中商业地产的开发量较大，同质化比较明显。与本项目分割市场的其它项目有城南天下、嘉义广场，它们均有相同的建筑风格，都充分利用了旅游、古城文化等相同的题材，业态布局也相似，没有明显差异性，因此导致每一个楼盘的销售业绩都不是特别突出，现在略显优势的项目是“城南天下”。从项目规划设计和“口岸”位置上看，本项目是最好的，其次是城南天下，再次是嘉义广场。但项目销售最好的是城南天下，其次是嘉义广场，再次是本项目。造成这种局面的原因是由于营销手法和宣传推广力度的不同。阆中是一个三级城市，城区常住人口大约十五万左右，整个阆中市所辖区域人口八十多万。市场对商铺的购买能力是有限的。所以，主动出击、引导市场尤为重要，谁宣传引导得好，谁就是这个市场的引领者，谁就会成为这个市场的强大占有者。本项目由于它的建筑风格和优越的地理位置也将大大地吸引周边各大城市的关注。因而加大本项目的营销推广力度将使周边的关注客户群成为我们的真正的客户。二、项目的特点及优势 1. 项目地处交通要冲，是阆中古城之门户，地理位置优越，并拥有阆中最大的停车场；2. 项目设计大气天成，与古城文化相匹配，是政府重点打造的活性旅游项目；3. 项目规划人流、物流动线四通八达，物业格局较为合理，中心音乐喷泉广场易聚人气（九个广场，四个出入口）；4. 项目的建设形象进度为重新包装推广提供了条件，也给加大销售力度、打造一流品牌提供了机会；5. 开发商强大的经济实力为本项目的成功开发奠定了坚实基础；6. 依托宏景渡公司在商业地产领域的实战经验，将会大大加快本项目的销售进程。三、项目关键不利因素与对策关键不利因素一：商业氛围不成熟应对策略：在本项目中打造一个人造旅游文化，比如打造阆中仙境的美丽传说（伏羲、女娲的雕像）以增强该项目的神秘色彩，突出与其他项目的差异性，吸引人们关注；同时导入中华阆天城项目售楼中心导识系统、现场POP广告、广告位规划方案及实施，组织系列活动以吸引投资者及经营者的眼球，营造浓烈的商业氛围；在项目推出的前期，招大型主力商家入住，并利用各种优惠手段来吸引商家入驻，从而弥补目前区域商气不足的现状，通过一段时期的经营来培育商气并提升整体的旅游及商业氛围。关键不利因素二：人气停留、聚集的不利应对策略：通过对阆中考察，并对人们行为、习惯分析，大量人群都愿在江畔、广场、娱乐健身场所聚集、休闲、散步。故在本项目中，考虑在中心广场设置露天酒吧、水吧、健身设施等，并在业态上考虑儿童游乐场。以此吸引大量人气聚集。关键不利因素三：大部分商业体量以内街为主，必须吸引消费者进入内街消费应对策略：全力打造商业内街商气，以能吸引大量消费者的业态汇集，打造美食、精品、酒吧一条街，并建议中华·阆天城项目商铺租金采用低开高走的租金体系，在项目初期采用给予较长时间的免租期，较低的起始租金价格，以后几年租金以较高的幅度递增，按照10年到15年的综合回报制造商铺的高性价比，以此来吸引商家进入内街做生意。关键不利因素四：本地消费者与旅游消费者的差异应对策略：本项目采用动静结合、阴阳谐调。动则以美食、酒吧、水吧、KTV、影城等业态为主，静则以超市、客栈、饰品、古文化类、地方特色商品等为主。错落有致，动静分开。让旅游消费者与本地消费者在这个热闹非凡的不夜城里都能感受快乐与和谐。第三章 项目运营策略一、项目业态规划思想 阆中作为与云南丽江、山西平遥、安徽歙县齐名的中国四大古城，需要有一个集中展示其旅游文化活性因子的窗口和平台，这个窗口和平台与本项目的嫁接，将有效凝聚中华阆天城的人气、商气，进而带动其销售与经营；阆中作为中国风水文化旅游名城，需要一个为游客提供吃、住、玩、乐、购物等全方位服务的集合式旅游休闲中心，本项目着力于打造这样的中心；我们从阆中城市的特性出发，以当今世界旅游大潮中最具前沿风尚的活性旅游带动本项目人气、商气的凝聚，从而撬动中华阆天城的招商、销售与经营，将其打造成为阆中这座中国著名风水文化名城的旅游集散中心与活性旅游娱乐休闲购物基地