某置业商贸城项目可行性研究报告

发证单位：国家发改委证书编号：11420060047等 级：丙级萧县淮海置业有限公司淮海商贸城项目可行性研究报告2011XZS0019安徽省萧县工程咨询研究所二O一一年十月萧县淮海置业有限公司淮海商贸城项目可行性研究报告工程编号：2011XZS0019单位负责人：技术负责人：安徽省萧县工程咨询研究所二O一一年十月萧县淮海置业有限公司淮海商贸城项目可行性研究报告主办单位：安徽省萧县工程咨询研究所咨询证书：工咨丙11420060047单位负责人：刘先引咨询工程师：王 坤 李维峰编制负责人：刘先引（高级经济师）参加人员：董纯洁（高级工程师）王向阳（高级工程师）董伯勤（高级工程师）李 明（工程师）王传仁（工程师）制图文印：尤 莉 孟艳丽目 录第一章 总 论1一、项目概述1二、项目单位简介2三、项目主要技术经济指标3四、项目年能耗3五、结论与建议3第二章 项目的可行性和必要性5一、项目的可行性5二、项目的必要性5第三章 项目区城市概况与经济水平分析8一、项目区概况8二、社会经济条件11三、项目所在镇基本情况13第四章 项目的市场情况分析15一、项目整体素质分析15二、物业类型分析16三、综合评价：17第五章 项目整体规划与定位18一、 规划设计方案的指导思想及原则18二、 建筑规模及规划设计方案19第六章公用工程设计方案24一、给水、排水设计方案24二、供电及电信设计方案26三、燃气供应方案26四、淮海商贸城管线铺设方案27第七章营销策略及方案28一、营销策略28二、营销方式29三、 销售节奏与策略31第八章环境保护34一、主要污染源34二、 环境保护执行标准34三、环境保护措施34第九章 资源节约36一、设计依据36二、节能36第十章 劳动安全卫生及消防38一、劳动安全38二、消防39第十一章 项目管理与实施进度度安排40一、项目管理40二、项目监理40第十二章投资估算及资金筹措43一、估算依据43二、估算说明43三、投资估算43四、资金筹措方案43第十三章 项目招投标44一、工程招标44二、招标基本情况表46第十四章经济评价47一、销售收入估算47二、总成本及费用估算47三、销售利润估算47第十五章 社会效益分析49一、社会影响分析49二、 项目与所在地互适性分析49三、社会风险分析49四、项目评价结论50 萧县淮海置业有限公司淮海商贸城项目可行性研究报告第一章 总 论一、项目概述（一）项目名称：淮海商贸城（二）承办单位：萧县淮海置业有限公司（三）建设地点：萧县张庄寨镇镇北101省道东（四）项目性质：新建（五）项目法人代表：宋秀珍（六）项目建设规模：总占地面积20764.59平方米（31.15亩）。总建筑面积：27519平方米，其中：住宅14790平方米，商业12729平方米。项目总投资8933.2万元。（七）项目建设期：15个月（2011.102013.5）。（八）可研编制单位：萧县工程咨询研究所（九）可行性研究报告编制依据及范围1、编制依据（1）萧县国民经济和社会发展第十二个五年规划（2）安徽省关于国民经济和社会发展“十二五”规划和2020年远景目标纲要（3）萧县城区开发总体规划（4）萧县土地利用总体规划（5）宿州市定额站宿州定额信息2011年第三季度（6）民用建筑设计规范；（7）国家及地方有关建筑工程设计规范和标准；（8）国家计委颁发的投资项目可行性研究指南；（9）萧县土地利用总体规划；（10）项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方案及技术资料；萧县建设、环保、土地等有关部门对该项目建设的意见和审批材料、证明材料等。2、编制范围本项目可研报告的研究范围包括：（1）项目提出的背景及建设的必要性（2）项目选址与建设环境条件（3）项目建设规模与主要建设内容（4）项目总体布局方案（5）工程技术方案（6）环境保护、安全卫生、消防和节能（7）项目运营和实施计划（8）投资估算与资金筹措（9）效益分析（10）项目结论与建议二、项目单位简介萧县淮海置业有限公司法人代表：宋秀珍，女，1967年5月出生，徐州市新沂人，南京工程建筑学院毕业，历任北京鲁能集团副总经理，先后负责徐州工程兵指挥学院新校区建设，徐州市市政小区建设，徐州市安居工程“民富苑”建设，被评为徐州市建筑业“优质工程”、“放心工程”。此次萧县张庄寨开发项目，是萧县政府招商引资项目，北京鲁能集团专门委托副总经理宋秀珍担任萧县房地产开发置业有限公司董事长，该公司已在萧县注册，公司现有开发综合部、工程管理部、合同预算部、行政事务部四部门，经济势力雄厚，技术力量强大。公司宗旨“服务、诚信、创新”。萧县淮海置业有限公司注册资本1000万元，主营：房地产开发、销售；一般经营物业管理等。注册时间：2011年9月。三、项目主要技术经济指标主要技术经济指标序号指标名称单位数量一建设规模建筑面积平方米27519其中：住宅平方米14790配套公建平方米商业用房平方米127292住宅套数套1503商业套数套3004总占地面积平方米20764.595可规划用地面积平方米215556建筑容积率1.307绿化率%288建筑密度%45.6二项目总投资万元8933.2三投资利润率%9.15四投资利税率%16.99四、项目年能耗该项目主要能耗为：水、电、汽。该项目正常年份年耗水25.18万吨、耗电32.4万度、耗汽6.75万吨。五、结论与建议通过对项目的技术经济分析论证，我们得出以下结论：1、淮海商贸城项目的建设，符合国家宏观经济政策和萧县对该区域的发展规划。2、淮海商贸城项目的开发商，萧县淮海置业有限公司具有很强的经济实力和强的商业运作能力，为项目建设及招商提供了可靠的保障。3、本项目的规划设计方案利用项目地块的地形特点，达到了人工景观与环境景观相融洽的目的。4、本次可行性研究对项目开发的技术分析，是充分结合了项目自身的实际条件，具有一定的可操作性。5、从财务评价指标上来看，其市场前景看好，企业能快速回笼资金。6、从盈亏平衡分析及敏感性分析可知，本项目有较好的抗风险能力，资源供给及外部协作条件满足建设要求。根据在评价过程中对本项目的认识，对本项目实施提出如下建议：1、经营管理风险规避A、本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售及市场招商。B、在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案。C、做好物业管理和售后服务工作。2、金融财务风险规避。从自有资金使用成本和开发资金回收考虑应减少占用资金回收风险，应采用多种方式实现快速销售。3、建设管理措施A、整合企业资源，提高操作水平。B、根据开发资金运作模式的设定，对运用资金的能力要求较高。C、提高资金的使用效率的同时，亦要保持整个开发理念的延续性。D、委托合作伙伴“本项目发展商”作为销售及招商代理公司。E、项目在招投标阶段应该选有实力的承包商和监理单位，建设过程中应加强现场不同专业、不同工种之间的协调与配合，确保工程进度，保证工程质量，尽量缩短项目周期。第二章 项目的可行性和必要性一、项目的可行性（一）镇政府对淮海商贸城的建设十分重视。在本项目的酝酿、申报过程中，得到了来自政府各方面的热情关心和支持。（二）本项目的开发商萧县淮海置业有限公司有雄厚的经济实力作后盾，良好的经济业绩、行业运作能力和社会信誉作基础。公司领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度、架构健全，运行有序。（三）本项目起点高、定位准、经营发展方式符合国际潮流，有着很好的发展前途。（四）项目的选址、性质、功能符合项目所在地的城市规划、土地利用规划，得到了所在地有关部门及当地居民的大力支持，因而是可行的。（五）项目的区位、交通、仓储、物流条件很好，适应商业市场的建设发展。（六）项目有着良好的经济效益。这在本报告的第十一章将得到充分的论证。二、项目的必要性（一） 提高城镇商业竞争力，助推张庄寨镇商贸中心的形成与发展张庄寨镇位于萧县东南部，近年来，该镇紧紧抓住城镇新农村建设的历史机遇，全面完成城镇商业、住宅规划任务任务，安稳致富工程切实推进。项目的开发对于张庄寨镇商业中心的形成与发展具有极大的助推意义。淮海商贸城项目将以前瞻性的商业和运营体系，推动张庄寨镇成为汇聚中高端商业、激励创业、引导消费的城市新商圈，成为衔接老城区和新城的枢纽，将全镇以及周边地区的客人汇聚于此，一站式购物、一站式娱乐、一站式休闲，突破老城旧有的商业格局，有利于增强城市的商业辐射功能，提高该镇城市竞争力。同时，淮海商贸城通过科学的规划和建设，萧县淮海置业有限公司的开发经营实力，采取整体推进的方式，建设高水平的商业运作，形成复合型的张庄寨镇新商业中心，成为张庄寨镇乃至萧县东南部地区商贸发展的创新制高点。（二） 构建和谐社会，提供就业与小额创业的双平台我们也清醒地看到，张庄寨镇经济社会发展还存在较多困难和问题，其中，农民安稳致富一直是迫切需要解决的社会问题，主要原因是：新形势下产业空虚问题突出，镇内企业就业容量有限，城镇居民自主创业能力不足，增收致富渠道不多；加之遗留问题纷繁复杂，维护社会稳定的压力较大。制约经济社会发展的基础瓶颈尚未得到完全突破，全县负重自强、干事创业的氛围还不浓厚。淮海商贸城的建设，可以提供至少几百个子项目小额创业的机会，同时带动社会就业数千人，拉动社会消费需求估计每年为数千万元，极大地丰富了丰都县的文化娱乐休闲生活，对于构建和谐社会，塑造独具人文特色的民俗风情街，具有很大的推动和促进作用。（三）解决现有存量商业的空置，发挥物业的商业价值和社会意义消化现有存量空置物业是一项重要的举措。目前看，张庄寨镇的存量空置商业总体量偏大，埋没了其应有的商业价值。本项目进行商贸城的整体开发建设是非常必要的，经整体改造，不仅提升了现有商业的层次和形象，扩大商贸经济的规模，优化了商贸业的布局结构，实现了盘活存量空置商业，可实现较大的经济效益和社会效益，对丰都的发展产生积极的影响。（四）依据城镇升级改造政策，深化提高张庄寨镇商贸业的升级发展商贸业是区域经济繁荣程度或经济水平优劣的一项重要的元素。大力发展商贸业可带动整体经济的发展，具有非常深远的积极意义。目前张庄寨镇城商贸业还处于初级阶段，整体形象和层次都比较差，没有经过科学的培育发展，如果不进行整体战略规划并有序引导其发展壮大，而任由其自发发展，从现代快速经贸经验看，将不能满足人们日益升级的文化生活需求。随着城镇升级改造工程的逐步推进，城市功能的发展，深化并升级商贸业将会是一个必然的发展历程。第三章 项目区城市概况与经济水