土地基础知识(四)土地估价师考试复习

1 页20102010 年土地估价师考前辅导（精讲班）学习年土地估价师考前辅导（精讲班）学习（土地管理基础与法规）（土地管理基础与法规）土地基础知识（三）土地基础知识（三）土地产权土地产权一、考试目的考试目的和和考试大纲变化情况考试大纲变化情况测试应考人员对土地产权的理解与掌握程度。考试大纲变化情况：（1）将题目土地权利及制度 ，改为土地产权 。（2）将“土地产权的概念” ，改为“土地产权的内涵” ；将“土地产权的种类” ，改为“土地产权的类型”。（3）将“我国土地所有权制度” ，改为“我国土地所有权” ；将“土地所有权的含义” ，改为“土地所有权的权能及规定” ； 将“国有土地所有权的权能及范围” ，改为“国有土地所有权的权能及规定” ；将“集体土地所有权的权能及范围” ，改为“集体土地所有权的权能及规定” 。（4）将“我国土地使用权制度：(1)土地使用权的含义；(2)国有土地使用权的种类及其权能；(3)集体土地使用权的权能。 ”统一规范为：“我国土地用益物权：(1)国有建设用地使用权的权能及规定；(2)集体建设用地使用权的权能及规定；(3)土地承包经营权的权能及规定；(4)宅基地使用权的权能及规定； (5)地役权的权能及规定。”（5）将“土地他项权利制度：(1)土地抵押权的含义及抵押的范围；(2)土地租赁权的含义。 ”统一规范为：“我国土地担保物权：(1)不同土地抵押权的权能及规定；(2)土地质权的含义。 ”二、考试基本要求二、考试基本要求掌握：土地产权的概念及类型、我国土地所有权、用益物权和担保物权的类型；熟悉：我国土地所有权、用益物权和担保物权的权利及规定；了解：主要国家和地区的土地制度。三、章节框架三、章节框架1土地产权的内涵2土地产权的类型3我国土地所有权4我国土地用益物权5我国土地担保物权2 页6主要国家和地区的土地制度内容内容辅导辅导一、土地产权内涵一、土地产权内涵（掌握）（掌握）土地产权是权利人在其权利存在的土地上，为实现其利用土地的目的，分别依法行使其权利时对土地的用益、流转、管理权。土地产权是指以土地所有权为核心的土地财产权利的总和，包括土地所有权及与其土地产权是指以土地所有权为核心的土地财产权利的总和，包括土地所有权及与其相联系的和相对独立的各种权利，如占有权、使用权、经营权等。相联系的和相对独立的各种权利，如占有权、使用权、经营权等。土地产权指对土地享有的直接支配和排他性权利，是有关土地财产的一切权利的总和。包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等。二、土地产权的类型二、土地产权的类型（掌握）（掌握）土地产权指存在于土地之中的排他性完全权利，土地产权是一个权利束，包括土地所有权、使用权、租赁权、抵押权、继承权、地役权等。我国土地权利总体上可以分为土地所有权、土地用益物权和土地担保物权三大类。我国土地权利总体上可以分为土地所有权、土地用益物权和土地担保物权三大类。其中土地用益物权是指权利人对他人所有的土地依法享有占有、使用和收益的权利，包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。土地担保物权包括土地抵押权等。（一）土地所有权（一）土地所有权土地所有权是土地所有制的法律表现形式，是国家或农民集体依法对归其所有的土地所依法享有的占有、使用、收益、处分的权利。（二）土地用益物权（二）土地用益物权土地用益物权是指权利人对他人所有的土地依法享有占有、使用和收益的权利，包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。与所有权和担保物权相比，用益物权具有以下的法律特征：与所有权和担保物权相比，用益物权具有以下的法律特征：1用益物权是具有独立性的他物权用益物权是具有独立性的他物权所谓独立性是指用益物权不以用益物权人对所有人享有其他财产权利为其存在的前提。用益物权的独立用益物权的独立性表明用益物权不具有担保物权所具有的从属性和不可分性的属性。性表明用益物权不具有担保物权所具有的从属性和不可分性的属性。用益物权是一种从所有权权能中分离出来的单独存在于他人所有物之上的权利，它的存在不须具备前提条件。而担保物权虽然也源于所有权，但其存在须以担保权人对担保物所有人或其关系人享有债权为前提。就是说，用益物权不以他权利的成立用益物权不以他权利的成立为成立前提，不随他权利的让与而让与，亦不随他权利的消灭而消灭；为成立前提，不随他权利的让与而让与，亦不随他权利的消灭而消灭；同时，用益物的变化，如部分灭失或价值减少等，用益物权都将随之发生变化。2用益物权是限制物权用益物权是限制物权所有权人对物具有完全的支配力，用益物权则是在一定范围内使用收益，它既要受法律的一般限制，还所有权人对物具有完全的支配力，用益物权则是在一定范围内使用收益，它既要受法律的一般限制，还3 页要受所有权人对其内容范围的限制，用益物权不具有所有权那样彻底支配的性质。要受所有权人对其内容范围的限制，用益物权不具有所有权那样彻底支配的性质。但与此同时，用益物权的设定也从本质上约束了所有人行使所有权的权能，使所有人不能随时发挥自己对物的占有、使用、收益以至处分的作用，而担保物权则不能全部体现这一限制功能。3用益物权具有使用的目的用益物权具有使用的目的设置用益物权的目的在于对他人之物的使用和收益，以取得物的使用价值。设置用益物权的目的在于对他人之物的使用和收益，以取得物的使用价值。而担保物权则在于物的交换价值，目的是通过物之价值担保债权得以清偿。由于用益物权的目的在于对物的使用和收益，因而，它不可能具有担保物权的变价受偿性和物上代位性等属性。就是说，用益物权不涉及以用益物的价值清偿债务用益物权不涉及以用益物的价值清偿债务问题，也不涉及用益物灭失后以其他物代替的问题。问题，也不涉及用益物灭失后以其他物代替的问题。用益物权的用益性因用益物权的种类不同而存在着范围和程度上的差别。4用益物权的标的物主要是不动产用益物权的标的物主要是不动产用益物权多以不动产尤其是土地为使用收益的对象。用益物权多以不动产尤其是土地为使用收益的对象。由于不动产特别是土地的稀缺性、不可替代性且价值较高，以及土地所有权依法不可移转性，使在土地等不动产上设立用益物权成为经济、社会发展的必然要求。而动产的特性决定了通常可以采用购买、租用等方式获得其所有权和使用权。此外，用益物权行使用益物权行使的前提是已占有该不动产，而所有权与担保物权的行使并非直接占有其标的物。的前提是已占有该不动产，而所有权与担保物权的行使并非直接占有其标的物。例题例题 1 1：甲开发商通过出让方式获得了某块土地的使用权，这块土地的使用权为( )。 （ （2003 年房地年房地产产经纪经纪人制度人制度试题试题） ）A自物权 B用益物权 C不动产所有权 D地役权答案：B解析：用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权(国有土地使用权)、宅基地使用权(居住用途的集体土地使用权)、地役权等。例题例题 2 2：房地产用益物权不包括( )。 （ （2007 年房地年房地产经纪产经纪人制度人制度试题试题） ）A房屋使用权 B国有土地使用权C地役权 D集体土地承包经营权答案：A解析：用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权(国有土地使用权)、宅基地使用权(居住用途的集体土地使用权)、地役权等。例题例题 3 3：下列权利中，不属于用益物权的是( )。( 2009 年土地登年土地登记记相关法律知相关法律知识试题识试题)A地役权 B居住权 C相邻权 D土地承包经营权答案：答案：B4 页解析：解析：在我国，用益物权的种类主要包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、海域使用权、地役权、国家集体自然资源使用权、典权、探矿权、采矿权、取水权、渔业养殖捕捞权等。例题：例题：下列关于用益物权特点的表述中，正确的是( )。(2005 年房地年房地产经纪产经纪人制度人制度试题试题)A用益物权的标的物是动产 B用益物权是一种自物权C用益物权重在取得物的使用价值 D用益物权重在取得物的交换价值答案：C解析：用益物权是指对他人所有的物，在一定范围内进行使用、收益的他物权。用益物权具有以下特点：用益物权的标的物是不动产；用益物权是一种他物权；用益物权以对物的使用、收益为主要内容，重在取得物的使用价值。（三）土地担保物权（三）土地担保物权土地担保物权是以确保债务履行为目的，在债务人或第三人所有或经营管理的土地财产上设定的一种物土地担保物权是以确保债务履行为目的，在债务人或第三人所有或经营管理的土地财产上设定的一种物权。权。担保物权包括抵押权等。土地担保物权具有以下特征：土地担保物权具有以下特征：1担保物权具有价值权性担保物权具有价值权性与用益物权以对物的利用为目的不同，担保物权以支配标的物的交换价值为内容，以担保债务的清偿为目的；担保物权实现时，其价值权也得以实现。2担保物权具有法定性担保物权具有法定性担保物权对提供担保的债务人或第三人的财产具有直接支配的效力；具有直接支配标的物的效力的权利，仅以法律规定为限，当事人不得约定设立担保物权，也不得协议变更担保物权发生的要件和内容。3担保物权具有从属性担保物权具有从属性一般情况下，担保物权从属于债权而存在，担保物权的成立以债权的成立为前提，而且因债权的移转而移转，因债权的消灭而消灭。应当注意，担保物权的从属性并不是绝对的，如最高额抵押并不以债权的存在为其发生或存在的前提条件。4担保物权具有不可分性担保物权具有不可分性在所担保的债权未受全部清偿前，担保权人可就担保物的全部行使权利。担保物权的不可分性不是担保物权在性质上的不可分，而是为增加其效力赋予担保物权不可分性，当事人可约定排除担保物权行使的不可分性。5担保物权具有物上代位性担保物权具有物上代位性担保物权的实质在于对标的物交换价值的直接支配。因此，担保标的物变化为其他的价值形态时，担保5 页物权所具有的支配效力及于变形物或者代替物。担保物因毁损灭失所获得的赔偿金成为担保物的代替物，担保物权人可就该代替物行使担保物权。 物权法第 174 条规定， “担保期间，担保财产毁损、灭失或者担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金。也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金。 ”例题例题 1：担保物权具有的特征包括( )。A担保物权具有约定性 B担保物权具有法定性C担保物权具有从属性 D担保物权具有物上代位性E担保物权具有可分性答案： BCD解析：担保物权具有不可分性。例题例题 2 2：我国土地权利总体上可以分为( )三大类。 （ （2006 年年 土地管理基土地管理基础础与法与法规规 试题试题） ）A土地所有权、土地使用权和土地他项权利B土地出让权、土地转让权和土地租赁权C土地继承权、土地赠予权和土地买卖权D土地使用权、土地处分权和土地收益权答案：A解析：我国土地权利总体上可以分为土地所有权、土地使用权和土地他项权利三大类。三、我国土地所有权三、我国土地所有权（一）土地所有权的权能及规定（一）土地所有权的权能及规定目前，我国土地所有权存在两种表现形式，即国有土地所有权和集体土地所有权。目前，我国土地所有权存在两种表现形式，即国有土地所有权和集体土地所有权。例题：例题：依据有关法律规定，我国土地所有权分为( )。 （ （2008 年年 土地管理基土地管理基础础与法与法规规 试题试题） ）A国有土地所有权和农民集体土地承包权B国有土地所有权和集体土地所有权C国有建设用地所有权和乡镇建设用地所有权D国有建设用地所有权和