武汉市房地产市场报告

二零零八年十一月份武汉市房地产市场报告德盛行机构·市场研究中心2008-12-10目 录第一章 本月观察5“新政”再出，“暖冬”托市5第二章 资讯报道102.1、宏观政策102.2、市场动态152.3、规划建设17第三章 市场评论19楼市遇“寒冬”，营销要“保暖”19第四章 土地市场224.1、土地市场综述224.2、成交情况分析224.3、本月招拍挂地块24第五章 房产市场275.1、销售分析275.2、供应分析305.3、项目动态32第六章 重点片区35盘龙城降价之后35第七章 典型项目387.1新长江国际开盘报道387.2花畔里项目评析41第八章 本月小结46暖冬：政策唤醒市场46第一章 本月观察 “新政”再出，“暖冬”托市 -十一月房地产政策评论2008年进入第四季度，面临国内国际经济情况不断出现的新状况，中国政府救市措施频出，令人目不暇接，新政首先在金秋十月形成一个高潮。月底，中央救楼市的信号变为现实，各地纷纷出台政策救市，彼时，八仙过海各显神通。（具体内容及解析详见10月市场报告）进入11月，立冬伊始，政策再出。一时间，“十措施”、“4万亿” 、 “快重准实” 以及“七项落实工作”的新闻激荡人心。救市力度之大、动作之迅速，亦让市场体会到政府救市的决心和信心。暖流袭来，这一系列政策描绘了经济提振的蓝图，房地产处于风口浪尖，成为政府救市的主要焦点之一，房地产在大形势下再生转机。政策拐点，暖冬已至，然而，期盼已久的救市到来之后，楼市格局情势却未见明朗。市场各方该如何抉择？广大开发企业如何面对？ 1、救市政策扑面而来11月5日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议认为,当前要实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。会议之后，研究部署进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的十项措施,初步匡算,到2010年底约需投资4万亿元。扩大内需促进经济增长的十项措施：这些措施直指经济提振的核心，同时把加快建设保障性安居工程放在首位，对于房地产的意义不言而喻。紧接着，10日，国务院在北京召开省区市人民政府和国务院部门主要负责同志会议,温家宝指出，中央出台扩大内需促进经济增长的十条措施，对于克服当前的困难和保持长远的发展都具有重大意义。实施这些措施，总的要求是，出手要快，出拳要重，措施要准，工作要实。同时，这次会议部署了落实中央政策措施的七项工作：（一）加大投资力度和优化投资结构。（二）着力扩大消费需求特别是居民消费需求。（三）促进房地产市场平稳健康发展。（四）努力保持出口稳定增长。（五）着力提高企业素质和市场竞争力。（六）认真做好金融财政工作。（七）积极推进关键环节和重点领域改革。细品之，实施这些措施，“快”就是要迅速出手，争分夺秒，不可贻误时机；“重”就是要实施坚决有力的措施，从根本上扭转经济增速过快下滑趋势；“准”就是要抓住关键，突出重点，能起到立竿见影的效果；“实”就是要抓好落实。字字珠玑，可见中央救市是“铁了心”。11月底，政策再出。为贯彻落实适度宽松的货币政策，保证银行体系流动性充分供应，促进货币信贷稳定增长，发挥货币政策在支持经济增长中的积极作用，中国人民银行决定下调人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率：从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。2、辨析市场各方反应中央方面，无论出于何种考虑，宏观救市都不能把希望寄托在一个方面。从开始的扶持中小企业、出口行业，到广泛减轻企业信贷成本，再到调整房地产行业调控思路、鼓励居民购房，现在则又推出大规模基础设施建设计划，救市措施多管齐下，救市的局面也开始从经济的一个层面逐渐向多个层面扩展。这样一来、中国经济规避风险的能力变得更大，继续保持高增长势头的可能也将更大。房地产发展的外部环境将得到优化，但对开发企业进行自救的要求更高。如何在政府大规模救市当中找准机会、寻求发展？这成为10月乃至08年年末房地产开发企业迫切需要解决的命题。银行方面，房贷降息细则出台艰难，且执行时间仍未全部确定。这显示了在市场中，银行业是一个单独发展的行业、银行是追求盈利的企业。过低的存贷息差、不可预估的楼市降价风险，都让各银行不得不谨慎从事。个别中小银行虽较为及时推出相应政策，但因与央行二套房政策相冲突而被叫停。要同时兼顾提升整体市场景气、控制银行放贷风险与保障银行盈利三个方面，央行与各商业银行将继续磨合。房地产开发企业不得不继续等待政策明晰。市场方面，在各种因素综合影响之下，在经历救市之后并未出现明显的好转，而继续呈一种混沌状态。在市场形势不清的情况下，做出出击的决定，无论对于购房者还是开发商，都意味着巨大的风险。但是，如果等到市场形势清晰可辨，则毫无疑问将失去将利益最大化的良机。尤其对于开发企业而言，要根据企业自身发展的需要，在等待与出击之间，尽早做出决定。在国际金融动荡、国内经济增长面临下滑危险的情况下，政府果断出手，从中央到地方出台了一系列对房地产利好的政策，从利率到契税，再到房贷。相关政策的主要目的在于稳定房地产市场，支持居民合理的购房居住需求，通过降低购房交易成本，扩大内需，避免相关上下游产业萎缩、缓解就业压力，保持经济增长，而开发商的资金面方面并没有松动迹象。因此，“救市”不等于“救房价”。如果消费者继续选择观望，房价可能还会继续下跌。从目前来看，如果楼市继续趋冷，更多的政策会出台。已经出台的相关政策证明房地产行业已经进入新一轮政策调整周期，房地产市场的重新上行将只是时间问题。3、救市政策的“中国特色”3.1、中国的救市规模高达5800亿美元。中国救市，一出手就是4万亿，折合成美元是5882亿，比起美国的8500亿，也差不了多少，尤其中国的GDP只有美国的1/5。因此，对救市效果我们理应表示乐观。3.2、针对行业而非企业。美国是要救银行、救金融机构，而中国是全面的救：保障住房，医疗卫生，农村基础设施，生态建设，增值税，生态建设。救市政策对于社会经济中的重大方面都有顾及，而对于房地产，则是整个行业。3.3、没有一个被认为出了大问题的大企业被救，是因为没有出现这样的企业。关系国家命脉、影响国家经济安全的企业，还没有问题。这说明我们的经济，基本面还是好的。3.4、通过建设提前大道避免市场萎缩，并非实质上的专门“救”市。很多规划在数年后的建设，被提前到今年、今天，很多历史的欠账将被补齐，比如居民收入增长落后于经济增长，比如医疗保障始终保障不了，比如生态环境一直在恶化，比如企业税负负担过重等等。35、中央政策要利用危机里面的“机”。可以看到中央的立场，眼光更加长远，不仅仅是着眼于解决当前的问题，而要为未来铺垫美好的未来。4、救市政策的四大解读此番救市政策对于房地产的影响巨大，对其解读如下：4.1、提振信心。这一系列举措的最大宗旨是提振信心，正如国务院总理温家宝一直强调的，“信心比黄金重要”。 对于市场的投资、生产、消费等方面，都是为了促进经济向上。目前中国的房地产市场不是需求不足，相反来自拆迁、成家、城市化的刚性需求还大量存在。所以目前的市场关键在于救信心。另外，我们看到，四万亿规模的救市，主要是为扩大内需，保证经济的快速平稳增长。如此一来，避免一些行业发展出现下滑而带动其它行业下行，要弥补这些下滑有可能造成的内需不足的空缺。4.2、关注民生。救市新政的最大特点是从民生角度为房地产提供解决之道。出自2008年11月的“国十条”，且不说加快建设保障性安居工程、提高城乡居民收入，无论是加快重大基础设施建设，还是加快医疗文教事业发展，无论是加强生态环境建设，还是加大金融对经济增长的支持力度，这些出于民生考虑的政策，都与房地产有重大关联。4.3、厘清责任。这次新政的一大看点是政府加强建设保障性安居工程，承担住房保障的责任，卸下开发企业的这以责任，有利于形成梯级消费。中央大力推进保障房建设，让社会低收入群体有房可住，完全撇清了商品房的保障责任，保障房、商品房正式分开。商品房就是商品房，就是受市场调节的、供求决定的商品而已，不是慈善捐赠。中央再调整国民收入分配格局，为中低收入者增加收入，一定程度上缓和了经济增长、救市只会给富人增加受益的问题。社会保障的健全和社会矛盾的缓和，将为高档商品的制造和消费提供更为广阔的空间。4.4、促进流通，意义深远。本质上，这次救市新政都可以说是在促进流通，打通市场流通环节，以达到市场的提振。另外，如前所叙，信心提振，内需足了，老百姓的收入增加了，房地产行业还是会受益。在当前的收入分配体制下，一旦救市刺激经济，经济得到发展之后，最大的受益者还是市场的需方即广大购房消费者。至于其意义则毋庸置疑，无论是中国经济发展史，还是当前世界性金融危机，这一系列举措都是可载于史册的重大举措。若干年后，我们会发现2008年政策所留下的积极影响。同时我们要看到，这些政策不是立竿见影的现实影响，它更多是一个见效的过程。综观之，可以预见中国房地产在救市政策暖流中将走向新的春天。第二章 资讯报道2.1、宏观政策2.1.1、金融政策央行实施大幅度降息央行决定，从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点。从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。【点评】此为1997年10月23日降息1.80个百分点以来最大降息幅度。建行总行公布房贷细则 各大银行陆续出台房贷细则11月24号，建行总行公布了房贷细则，除首次贷款买房的客户可享受“两成首付，七折利率”的优惠外，部分第二套房的贷款利率也可享受优惠政策。对于本地客户，首次贷款买普通住房（面积140平方米、单价7000元/平方米、总价100万元以下）者，也可享受“二七优惠”。 对于第二套房的房贷问题，建行人士介绍，如客户已结清前一套房屋的贷款，再贷款买房以改善住房条件的，贷款人还款能力强、2年内没有不良信用记录，也可以享受首套房的优惠政策。 至此，已有农业银行、交通银行、华夏银行、建设银行等银行公布了房贷细则，即使仍未公布房贷细则的银行，大部分银行也有了大致的内部执行细则，并已按照新的房贷政策发放新贷款。【点评】各银行的房贷新政的差异主要体现在“第二套房，存量贷款”上，按建行总行的房贷细则：该行的新住房房贷新政将“区域化、本土化”。距离央行10月22日出台房贷新政已过去一个月，对于房贷新政中明确的部分“购买首套普通自住房可以享受最多下浮30%，首付最低两成的优惠政策”，多家银行已对此类贷款放行，如深圳工商银行、中国银行、交通银行、华夏银行、兴业银行等。而对于第二套房贷，有的银行仍然严格按照老政策执行，即利率上浮10%以上，首付不低于4成。有的银行仍不明确，执行标准不尽相同。国务院宣布：筹集4万亿投资拉动内需针对当前国民经济运行情况，11月5日国务院常务会议决定推出进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施。初步匡算，实施十项措施规定的工程建设，到2010年底约需投资4万亿元。4万亿元中，保障性安居工程2800亿元；农村民生工程和农村基础设施3700亿元；铁路、公路、