xx公司的融资策略

XX 公司的融资策略（讨论稿）公司的融资策略（讨论稿）目前房地产的主要融资方式是银行贷款，通常情况下，房地产商从事项目开发必须具备 1/3 的自有资金，另外 1/3 是通过预售方式获得，其余的 1/3 则是向银行进行商业贷款。其中通过预售所回拢的资金，也是建立在购房者向银行按揭贷款的基础上，所以其实每个房地产项目近 2/3 的资金都是从银行获得的。不仅如此，开发商土地储备贷款、建筑企业流动性贷款等，都是通过间接或直接的方式把银行信贷资金集中在房地产业。据统计数据显示，地产企业资金几乎 80以上来自银行信贷，银行风险过度集中，融资多元化已经成必然。我司目前已有三个项目，融资压力较大；此外，除目前的三个项目以外，我司正积极洽谈后续地块，以实现公司长远发展战略。因此，在目前以及今后 3-5 年时间里，公司融资压力较大。为探索我司在高速扩张时的融资策略，确保我司持续快速长远发展，特编制本大纲。本大纲为纲领性文件，在执行时，结合实际情况制定具体实施方案，同时，本大纲将根据国家最新的金融政策和我司财务状况适时予以调整。一、外源融资一、外源融资（一）股权融资（一）股权融资1、买壳上市、买壳上市（1）优点： 避开 IPO 的苛刻要求。不用考虑 IPO 对经营历史、股本结构、资产负债结构、赢利能力、重大资产（债务）重组、控股权和管理层的稳定性、公司治理结构等诸多方面的特殊要求； 不因出身是“民企”而受法规歧视。只要企业从事的是合法业务，有足够的经济实力，符合公司法关于对外投资的比例限制，就可以买别人的壳去上市。 上市时间快。无须排队等待审批，买完壳通过重组整合业务即可完成上市计划，对比之下，一个完整的 IPO 上市计划预计最快也要耗 35 年。（2）缺点： 风险较大。企业买到的壳中可能隐藏着财务黑洞、隐含债务和法律诉讼；买壳后需要经过实质性资产重组，资产重组能否成功存在一定风险。 流动性问题。在国内资本市场，多数情况下，要买壳就不得不买入暂时无法流通的股份，需要考虑这部分股份合适的退出时机。（3）操作模式 选择“壳”资源 收购“壳”资源股份并控股 资产及业务重组 再融资（4）问题：上市地点的选择？ 大陆、香港、新加坡、美国（5）总体执行方案 接洽投行，了解具体操作流程 评估选择“壳”资源 制定具体收购方案 条件成熟时进行再融资2、首次公开发行股票（、首次公开发行股票（IPO）（1）特点：条件限制苛刻；程序繁琐；“排队”时间长。（2）基本流程： 成立股份有限公司，并在独立性、规范性、财务状况方面达到证券法 、 公司法和证监会对公司股票上市发行的要求； 制定募集资金使用方案和股票发行方案，并报送董事会批准； 制作上市申请文件，由保荐人保荐并向中国证监会申报； 证监会初审； 证监会核准； 股票发行。（3）总体执行方案：在买壳上市方案未实施的情况下，作为远期融资备选方案。3、与资金方合作开发、与资金方合作开发（1）与土地方合作1) 土地方以土地作价入股，我方出资金，双方组建合作公司或合资公司，根据合作协议或出资比例制定收益分配方案，并按照分配方案分配收益。2) 直接收购有土地的项目公司，制定收益分配方案，合作开发，按照分配方案分配收益。（2）与资金方合作1) 合作方式 股权合作：资金方投入资金，作为项目或公司股东，一定程度参与项目或公司管理。 债权合作：资金方借入资金，一定期限按照商定利率，还本付息。2) 资金投入时间 土地收购阶段合作方投入资金 项目建设阶段合作方投入资金 土地收购阶段和项目建设阶段合作方均投入资金3) 收益分配方案根据合作方资金投入的性质、金额和时间，制定收益分配方案。（二）债权融资（二）债权融资1、商业银行贷款、商业银行贷款（请财务部提供具体方案）2、施工企业垫款、施工企业垫款（请财务部提供具体方案）二、内源融资二、内源融资（一）内部资金调拨（一）内部资金调拨（请财务部提供具体方案）（二）预售款回笼（二）预售款回笼寻找集团客户，加速资金回笼。三、房地产信托三、房地产信托（一）操作模式（一）操作模式1. 信托公司以贷款方式向项目/公司提供资金，本息由银行提供担保。2. 信托公司以股权投资方式向项目/公司提供资金，设立信托财产专用账户管理资金。3. 信托公司以购买项目/公司物业的方式提供资金，设置监管帐户，资金封闭运作。4. 上述三种方式的组合投资。（二）限制条件（二）限制条件根据银监会 关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知和关于进一步加强房地产信贷管理的通知 ， 信托资金投向的房地产开发企业必须满足三项条件：1.35%资资本本金金 “到到位位”；2.“四四证证齐齐全全 ”；3.具具有有房房地地产产开开发发 “二二级级资资质质 ”。附件一：买壳上市成功案例附件一：买壳上市成功案例 “金融街金融街”增发筹资增发筹资 42000 万元万元 “金融街”（，S.Z）原名“重庆华亚”，是重庆华西包装集团控股的一家包装行业上市公司。年 4 月，华西集团将持有的万股国有股以每股.元的价格转让给北京金融街建设集团公司。金融街集团取得控股权后，迅速对“重庆华亚”进行一系列的资产重组工作。年月， “重庆华亚”进行整体置换，金融街集团将所拥有的北京金融街区域的具有稳定出租收益的物业和全资子公司北京金融街房地产经营公司共计万元的资产，与“重庆华亚”全部资产万元进行等值置换，并在置换后将上市公司名称改为“金融街”。年月， “金融街”与控股股东金融街集团进行关联交易，加大重组力度，收购了关联公司北京金融街建设开发公司位于北京金融街区域与土地开发有关的资产，并收购了控股股东金融街集团持有的北京宏基嘉业房地产公司的股权。这样，上市公司将独家承担北京金融街规划区域剩余的全部土地开发工作，获得了位于北京金融街的万平米的土地储备，足够公司年开发万平米的可销售地上建筑面积的需要，保持了公司的可持续发展。 金融街集团买壳后的资产重组效果是非常显著的，年月上市公司进行整体置换后的马上见了成效，当年中报批露，公司半年实现万元的利润，比年同期的万元增长了；年，公司当年实现利润万元，净资产收益率.，净资产从买壳前的万元增值到万元。 在优良业绩的支持下，公司年月，以每股.元的高价增发万股股，融资万元。再融资后的“金融街”继续高速成长，年末，公司实现利润万元，净资产增长至万元，净资产收益率达.；年中期报告更进一步显示了惊人的发展，仅仅半年公司就实现利润万元，净资产收益率达.，净资产增长至万元！买壳三年，净资产就增长了.倍，并且目前公司良好的盈利能力使继续再融资成为可能，金融街集团买壳上市后成功地走进了资本市场。 从“金融街”的运作中，我们发现房地产企业买壳后成功再融资的共同特点，就是在买壳后对壳公司进行实质性的重组工作，把优质的房地产资产和业务注入壳公司，迅速提高盈利水平，取得再融资的资格进行融资。附附件件二二：房房地地产产信信托托融融资资案案例例案例一：华侨城波托菲诺天鹅堡二期 3#地块项目集合资金信托计划产品名称产品名称华侨城波托菲诺天鹅堡二期 3#地块项目集合资金信托计划推出时间推出时间2005 年 11 月 28日发行机构发行机构深圳国际信托投资有限责任公司成立时间成立时间发行规模发行规模20000 万元成立规模成立规模信托期限信托期限1.5 年预期年收益预期年收益率率3.8%实际收益率实际收益率结束日期结束日期信托方式信托方式贷款投资领域投资领域房地产发发 行行 地地深圳资金运用方资金运用方式式募集所得信托资金集合后以贷款方式全额用于深圳华侨城房地产有限公司开发的华侨城波托菲诺天鹅堡二期 3#地块（宗地号：T309-0128）项目该项目下建筑物法定标准地名为“天鹅堡（三期）”产品特点产品特点信托贷款本息由中国农业银行深圳市分行提供连带责任担保。案例二：青年汇项目集合资金信托计划信托计划名称信托计划名称 青年汇项目集合资金信托计划 信托规模信托规模 2.5 亿元（平均单笔合同金额 125 万元） 信托期限信托期限 两年，满 1 年后项目方可要求全部或部分提前还款。 信托目的信托目的 投资青年汇项目，为受益人谋求信托利益最大化。 预期年收益率预期年收益率 6.2% 合同份数合同份数 不超过 200 份 最低认购金额最低认购金额 单笔信托资金金额最低为人民币 50 万元（平均单笔合同金额 125 万元），并可按人民币 5 万元的整数倍增加。 资金运用资金运用 北京国投运用信托计划资金用于北京新松房地产开发有限公司的增资扩股，并全部用于青年汇项目的开发。其中 5000 万元用于增加新松房地产公司的注册资本，其余部分计作新松房地产公司资本公积，新松房地产公司增资扩股完成后，北京国投将持有新松房地产公司 26.3% 的股权。信托计划期限届满前，中置公司将无条件收购北京国投所持有新松房地产公司的股权，以偿还信托资金。 收益保障收益保障 1 、北京国投预留支取监管账户的印鉴，监管信托资金的使用，以保证信托资金用于青年汇项目。 2 、新松房地产公司和北京市御水苑房地产开发有限责任公司将青年汇项目二期 2 、 3 、 4 号地土地（价值 44886.92 万元）和位于西三环航天桥西南角的西钓鱼台项目一期部分在建工程 12575.66 平方米及分摊的土地使用权 2057.16 平方米（价值 17887.64 万元）向北京国投进行抵押，为中置公司受让北京国投所持新松房地产公司股权并付清股权转让价款进行担保。以上抵押物价值共计 62774.56 万元。 3 、北京新松投资集团有限公司和新松房地产公司对信托到期时中置公司受让北京国投所持新松房地产公司股权并付清股权转让价款提供不可撤消的连带责任保证。 账户管理账户管理 设立信托财产专用账户，与信托公司自有资金及其他信托资金分别管理，充分保证信托财产的独立性、完整性和安全性。 信托专户及信托专户及 推介时间推介时间 信托专户开户行：中国民生银行北京安定门支行 即日起开始预约，集中签约时间另行通知。 案例三：铜锣湾项目集合资金信托计划产品名称产品名称联信·铜锣湾优质人民币理财产品推出时间推出时间2006 年 04 月 14日发行机构发行机构联华国际信托投资有限公司成立时间成立时间 发行规模发行规模8000-10000 万元成立规模成立规模 信托期限信托期限1.5 年预期年收益率预期年收益率 5.5%实际收益率实际收益率 结束日期结束日期 信托方式信托方式房地产投资投资领域投资领域房地产发发 行行 地地福州、太原资金运用方式资金运用方式以预售登记的方式购买山西宝地房地产开发有限公司铜锣湾项目国际购物中心首层、第二层商铺（17,659.53 平方米）及 B1、B2 商住楼（29,465.02 平方米），预计市场价值约为人民币 33,635 万元35,332 万元。产品特点产品特点收益较高预计年收益率可达 5.5%， 是目前山西、福建市场预期年收益率最高的理财产品之一。保障充分本信托计划投资不超过 10,000 万元人民币，投资成本低于预计市场价值的30%，有效规避市场价格波动风险。监管严格信托资金封闭运作，联华信托将严格监管信托资金的使用，严禁挤占挪用,确保项目如期完成；采取有效措施对销售回款进行监管，以确保山西宝地按期履行回购义务，确保信托财产的安全。风险隔离设立信托的财产为独立运作的财产，与山西宝地未设立信托的其他财产相隔离，与联华信托的固有财产和其他信托财产相隔离，不因山西宝地和联华信托经营不善或其他原因而破产清算的影响，实现了风险隔离；信托公司将设置监管账户，监管处置信托财产所得收入。流动便捷