物业管理师《物业管理实务》课件

物业管理实务本门课程的基本特点1、偏操作，毫无思想与生气2、知识点琐碎，联系困难，不易识记3、同实践中的具体作法偏差较大4、要求一定的应用能力基本的教学方法与学习方法基本的教学方法： 1、厘思路，抓要点 2、讲新与顾旧并重基本的学习方法： 1、纸片小字法小的纸张，小的字体 2、识记回忆法识记回忆再识记再回忆本门课程的框架体系业务的主体：第一章业务形成的方式与法律形式：第二章、第三章业务的阶段（纵向考察）：第四章到第六章业务的内容（横向考察）：第七章到第十章业务主体的对内活动：第十一章到第十二章本门课程的重点难点重点：大致可以说，第一章到第七章、第九章到十一章为重点第八章、第十二到第十五章为次重点难点：一些必要的应用能力的形成一、物业管理企业的概念与特征概念中的“专门资质”三个基本特征独立法人服务性行业公共管理性质第一章 物业管理企业二、物业管理企业的分类按股东出资形式来划分1.物业管理有限责任公司2.物业管理股份有限公司3.股份合作型物业管理企业第一章 物业管理企业第二节 物业管理企业的设立工商注册登记和资质审批两个阶段第一章 物业管理企业二物业管理企业的资质审批及管理(一)物业管理企业的资质条件 三级资质各自的主管部门（二）三级资质的差别1.注册资金标准2.专业人员标准3.管理面积标准(三) 在申报资质时需提供的资料5项材料第一章 物业管理企业第三节 物业管理企业的组织形式与机构设置一物业管理企业的组织形式(一) 直线形(二) 直线职能形(三) 事业部形(四) 矩阵形各种组织形式的主要优缺点 第一章 物业管理企业第三节 物业管理企业的组织形式与机构设置 二物业管理企业组织机构设置的影响因素1、 企业战略因素2、外部环境因素3、技术因素4、组织规模及所处阶段第一章 物业管理企业三物业管理企业组织机构设置的要求(一)按照规模任务设置(二)统一领导分层管理(三)分工协作(四)精干高效灵活第一章 物业管理企业第二章 物业管理招投标一物业管理招标投标的概念(一)物业管理招标1.物业管理招标的概念产品预购 2.物业管理招标主体一般是物业的建设单位业主大会(单一业主)物业产权人(政府机关 或物业产权部门)(二)物业管理投标1.物业管理投标的概念响应2.物业管理投标的主体一般是具有符合招标条件的物业管理企业或专业管理公司第二章 物业管理招投标二、物业管理的招标类型1、按物业类型分住宅招标和非住宅招标2、按项目服务内容的实施划分整体招标 分项招标 分阶段招标3、按招标主体的类型划分建设单位 业主大会 物业产权人4、按项目服务的方式划分全权型 顾问型第二章 物业管理招投标三、物业管理的招标投标的特点1、招投标的综合性2、招投标的差异性3、招投标的特殊性第二章 物业管理招投标四、物业管理招标的方式(一)公开招标经过公告，招标对象不确定(二)邀请招标不需公告，招标对象确定招标对象的数目下限是三个第二章 物业管理招投标五、物业管理招标的内容物业管理招标中管理方式的确定：全方位物业管理顾问型物业管理合作型物业管理第二章 物业管理招投标第二节 物业管理招标投标的策划与实施一物业管理招标投标的基本要求与原则(一)物业管理招标投标的基本要求法律性强市场性强 选择性强程序性强 (二)物业管理招标投标的基本原则公平、公正、公开和诚实信用第二章 物业管理招投标二物业管理招标的条件与程序(一)物业管理招标的条件1.主体条件2.项目条件(二)物业管理招标的程序1.成立招标领导小组2.编制招标文件3.公布招标公告或发出投标邀请书4.发放招标文件5.投标申请人的资格预审6.接受投标文件7.成立评标委员会8.开标评标中标第二章 物业管理招投标三物业管理投标的条件程序与策略技巧(二)物业管理投标的程序1.获取招标信息2.项目评估与风险防范3.登记并取得招标文件4.准备投标文件5.送交投标文件6.接受招标方的资格预审7.参加开标现场答辩评标8.签约并执行合同第二章 物业管理招投标(三)投标的策略及技巧1.投标的组织策划2.项目的现场踏勘3.投标文件的编写4.投标报价的策略技巧5.现场答辩的技巧6.签约谈判的技巧第二章 物业管理招投标第三节 物业管理方案的制订一制订物业管理方案的一般程序二制订物业管理方案的要求三制订物业管理方案的基本内容(一)物业管理方案的基本内容1.关键性内容2.实质性内容第二章 物业管理招投标(二)制订物业管理方案的要点及方法1.招标物业项目的整体设想与构思2.管理方式与运作程序3.人员的配备培训与管理4.管理指标与措施5.管理制度的制订6.挡案资料的建立与管理7.早期介入及前期物业管理服务内容8.常规物业管理服务综述9.工作计划10.物资装备11.费用测算12.成本控制第二章 物业管理招投标1.招标物业项目的整体设想与构思9、工作计划 构思与计划2.管理方式与运作程序4.管理指标与措施5.管理制度的制订 管理6.挡案资料的建立与管理 档案第二章 物业管理招投标(二)制订物业管理方案的要点及方法7.早期介入及前期物业管理服务 内容8.常规物业管理服务综述 内容3.人员的配备 培训与管理 人10.物资装备 物11.费用测算 12.成本控制 财第三章 物业管理合同第一节 合同的概念一合同的要约 (一)合同要约的构成要件特定意思表示内容具体确定必须传达到受要约人 (二)合同要约与邀请要约关键是看接受方一旦同意，发出方是否有权利撤销 (三)合同要约的法律意义要约的撤回与要约的撤销二合同的承诺(一)合同承诺的构成要件1.必须由受要约人发出2.必须再要约规定的有效期内做出3.内容必须同要约的内容一致4.必须抵达要约人才能生效(二)合同承诺的法律意义承诺的撤回第三章 物业管理合同三合同的要件(一)当事人的缔约能力(二)当事人的真实意思表示(三)合同的内容合法(四)合同的形式合法第三章 物业管理合同四口头合同书面合同事实合同(一)口头合同(二)书面合同(三)事实合同第三章 物业管理合同五合同签订应遵循的基本原则(一)主体平等(二)合同自由(三)权利义务公平对等 (四)诚实信用(五)守法和维护社会公益第三章 物业管理合同第二节 前期物业服务合同一前期物业服务合同的概念前期物业服务合同是指物业建设单位与物业管理企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业管理企业被授权开展 物业管理服务的依据。第三章 物业管理合同二前期物业服务合同的主要内容 合同的五要件：当事人标的双方的权利义务违约责任其他事项 （一）合同当事人（二）物业基本情况（三）服务内容与质量(四）服务费用（五）物业的经营与管理（六）承接查验使用维护（七）专项维修资金（八）违约责任（九）其他事项第三章 物业管理合同三签定前期物业服务合同应注意的事项（一）物业的承接查验物业公司查验的对象仅为共用部位和共用设施（二）物业服务费用建设单位应当单位相应的费用（三）前期物业服务合同的解除或终止合同期限不确定 第三章 物业管理合同第三节 物业服务合同一物业服务合同的概念物业服务合同是物业管理企业与业主或业主大会授权的业主 委员会之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义 务关系的协议。第三章 物业管理合同第三节 物业服务合同二物业服务合同的特点1、代理签订2、政府介入3、双务有偿合同4、集体合同第三章 物业管理合同第三节 物业服务合同 三物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别（一）订立的当事人不同（二）合同期限不同第三章 物业管理合同四物业服务合同的签订 （三）签订物业服务合同应注意的事项1.明确业主委员会的权利义务2.明确物业管理企业的权利义务3.对违约责任的约定4.对免责条款的约定5.物业服务合同的主要条款宜细不宜粗6.合同的签订要实事求是7.明确违约责任的界定及争议的解决方式第三章 物业管理合同第四节 业主公约其他物业管理合同一业主公约(一) 业主公约的概念由业主大会制定，全体承诺规范业主，物业使用人，业主大会和业主委员会业主公约是物业管理的基础和准则(二) 业主公约的制订与宣传销售前：建设单位制定业主临时公约销售中：要求买受人对临时公约予以书面承诺业主大会召开：业主公约正是订立第三章 物业管理合同第四章第四章 早期介入与前期物业管理早期介入与前期物业管理§ § 序言：序言： 早期介入的概念早期介入的概念咨询活动，可以由单位提供，也可以有个人提供咨询活动，可以由单位提供，也可以有个人提供 早期介入与前期物业管理的不同早期介入与前期物业管理的不同1 1、服务的内容不同：、服务的内容不同：前者为专业技术支持，后者为物业管理服务前者为专业技术支持，后者为物业管理服务2 2、服务的对象不同：前者为建设单位，后者为业主、服务的对象不同：前者为建设单位，后者为业主 早期介入与前期物业管理的的起点与终点早期介入与前期物业管理的的起点与终点第一节第一节 早期介入早期介入二、早期介入的作用二、早期介入的作用为了业主为了业主 § § 优化设计优化设计 § § 有助于提高工程质量有助于提高工程质量 为了物业公司为了物业公司 § § 有利于了解物业情况有利于了解物业情况 § § 为前期物业管理做好充分准备为前期物业管理做好充分准备 为了开发企业为了开发企业 § § 有助于提高建设单位的开发效益有助于提高建设单位的开发效益第一节第一节 早期介入早期介入 三、早期介入的内容：方法和要点三、早期介入的内容：方法和要点 P71P71§ § （一）可行性研究阶段（一）可行性研究阶段 § § （二）规划设计阶段（二）规划设计阶段 § § （三）建设阶段（三）建设阶段 § § （四）销售阶段（四）销售阶段 § § （五）竣工验收阶段（五）竣工验收阶段第二节第二节 前期物业管理前期物业管理 一、物业管理项目前期运作一、物业管理项目前期运作 P75P75 § § （一）管理资源的完善与优化（一）管理资源的完善与优化 1 1管理用房到位管理用房到位 2 2物资配备到位物资配备到位 3 3物业管理人员到位物业管理人员到位 § § （二）管理制度和服务规范的完善（二）管理制度和服务规范的完善 § § （三）确定物业管理单项服务的分包（三）确定物业管理单项服务的分包 四、前期物业管理的特点四、前期物业管理的特点基础性基础性过渡性过渡性波动性波动性风险性风险性第五章第五章 物业的承接查验物业的承接查验 序言：序言：P78P78查验的对象：查验的对象：共用部位和共用设施共用部位和共用设施 查验的分类：查验的分类：新建物业的承接查验新建物业的承接查验物业管理机构更迭时的承接查验物业管理机构更迭时的承接查验第一节第一节 新建物业承接查验新建物业承接查验 工作流程图：工作流程图： 一、准备工作一、准备工作 § § （一）人员准备（一）人员准备 § § （二）计划准备（二）计划准备 § § （三）资料准备（三）资料准备 § § （四）设备、工具准备（四）设备、工具准备第一节第一节 新建物业承接查验新建物业承接查验 二、物业查验的主要内容和方式：二、物业查验的主要内容和方式：P79P79 § § （一）物业查验的主要内容（一）物业查验的主要内容§ § （二）物业查验的主要方式二）物业查验的主要方式方式方式核对核对四种具体的方法四种具体的方法第一节第一节 新建物业承接查验新建物业承接查验 三、承接查验所发现问题的处理三、承接查验所发现问题的处理§ § （二）处理方法（二）处理方法第二节 物业管理机构更迭时的承接查验§ 一、准备工作 P82 （一）符合承接查验条件 （二）成立物业承接查验小组 （三）准备资料和工具 § 二、物业查验的内容 （一）物业资料情况 （二）物业公用部位，共用设施设备及管理现状 （三）各项费用与收支情况，项目机构经济