周金涛投资报告-康波中的房地产周期研究
C H I N A S E C U R I T I E S R E S E A R C H HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN 请参阅最后一页的重要声明 证券证券研究报告研究报告··策略深度策略深度 康波中的房地产周期康波中的房地产周期研究研究 康波中的房地产周期康波中的房地产周期 本文认为，房地产周期作为康波周期的子周期，其一定会存在康 波内部的波动规律。从逻辑上看，康波增长除了作为技术革命的 主导产业外，增长的最核心载体就是房地产周期，这对于国别的 经济增长最为重要。我们可以把房地产周期视作是技术革命的引 致增长，由于技术是从主导国逐步向外围传递的，从而增长亦是 如此，这决定了房地产周期将从主导国向外围国家依次传递的过 程。这种各国房地产周期的之间的传递关系，会决定商品周期的 出现，以及美元周期等问题。 第三次康波以来的房地产周期划分第三次康波以来的房地产周期划分 从发达国家经验看，一个康波周期大致存在两个房地产周期，一 个房地产周期时长约为 25 年左右。其中，启动于回升期或繁荣 期的房地产周期平均长度为 30 年左右，且上行期要短于下行期。 我们推算，美国启动于 1995 年的新一轮房地产周期可能要到 2020-2025 年左右才会触及大底，历时 25-30 年。这个低点与商 品产能周期的低点（2030 年）接近，符合历史经验。从这个角度 看， 2012 年之后美国房地产价格的一波反弹应视为房地产大周期 下行期的一次 B 浪反弹，结合中周期运行情况看，我们推算本轮 房地产周期将会在 2017-2019 年进入 C 浪下跌。 房地产周期的强周期和弱周期房地产周期的强周期和弱周期 启动于不同康波阶段的房地产周期，其房价波动性存在较明显差 异，即存在强周期和弱周期的区别。研究发现，启动点在康波繁 荣阶段或回升阶段的房地产周期的波动幅度要更大一些（尤其是 回升阶段） ，原因可能在于康波回升或繁荣阶段正处于新技术加 快扩散和应用的重要时期，房地产置业需求和富余产业资本的逐 利性加剧了房价的波动性。本轮房地产周期启动于 1995 年（康 波繁荣阶段） ，属于较强的房地产周期。 全球房地产周期存在全球房地产周期存在传递规律传递规律 在全球房地产周期中，核心主导国、外围主导国、追赶国、附属 经济体、资源国等不同层次国别之间存在着明显的领先滞后关 系， 并遵循着 “核心主导国外围主导国追赶国附属经济体、 资源国”的传递顺序。美国房地产周期自 2006 年见顶至今已有 10 年，由于美国高点领先于香港、新加坡高点 7-9 年，而中国高 点又是领先于香港和新加坡的，这意味着中国作为追赶国的上行 期可能已接近极限，2014 年和 2016 年可能是双头顶部，其或将 在 2017-2019 年进入下行期。另根据中周期的对比分析，我们判 断美国房地产周期在 2012 年的 B 浪反弹将在 2017-2019 年结束。 这意味着，中美两国的房地产周期或在 2017-2019 年共振下行， 而这可能成为促使康波衰退期向萧条期切换的重要风险点。 投资策略投资策略 周金涛周金涛 zhoujintaocsc.com.cn 010-85130831 执业证书编号：S1440510120017 发布日期： 2016 年 9 月 5 日 房地产周期划分图房地产周期划分图 05010015020025001002003004005006001890 1894 1898 1902 1906 1910 1914 1918 1922 1926 1930 1934 1938 1942 1946 1950 1954 1958 1962 1966 1970 1974 1978 1982 1986 1990 1994 1998 2002 2006 2010 2014法国实际房价英国实际房价美国实际房价1892-19201920-19421942-19751975-19951995-2020（预测）策略深度研究报告 HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN 策略研究策略研究 请参阅最后一页的重要声明 目录目录 前言前言 . 1 一、房地产周期与库兹涅茨周期一、房地产周期与库兹涅茨周期 . 2 二、第三次康波以来的房地产周期二、第三次康波以来的房地产周期 . 3 2.1 世界经济史中的五轮康波周期 . 3 2.2 第三次康波以来的房地产周期划分 . 4 2.3 房地产周期中的强周期和弱周期 . 8 三、房地产周期与商品周期、中周期三、房地产周期与商品周期、中周期 . 10 3.1 房地产周期与商品周期 . 10 3.2 房地产周期与中周期 . 13 四、全球房地产周期演进的传递规律四、全球房地产周期演进的传递规律 . 14 4.1 全球房地产周期演进的传递规律 . 14 4.2 风险提示：中美房地产周期或在 2017-2019 年共振下行 . 17 策略深度研究报告 HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN 策略研究策略研究 请参阅最后一页的重要声明 图表目录图表目录 图 1： 1880-1924 年水泥的产量和价格周期 . 2 图 2： 1854-1924 年生铁的产量和价格周期 . 2 图 3：康德拉季耶夫周期划分 . 3 图 4：第三次康波以来的全球房地产实际价格走势：:1892-2014 年 . 4 图 5：美国的实际房价周期与名义房价周期走势基本一致 . 5 图 6：发达国家的房地产周期划分 . 5 图 7：美国置业人口的变化（单位：千人）. 6 图 8：利率与实际房价指数 . 6 图 9：房地产周期的上行期和下行期 . 7 图 10：美国房地产周期的强周期和弱周期. 9 图 11：英国房地产周期的强周期和弱周期 . 9 图 12：法国房地产周期的强周期和弱周期.
