(戴德梁行)长沙新河三角洲项目建筑规划建议

长沙新河三角洲项目建筑规划建议 致 北京北辰实业股份有限公司 德梁行房地产顾问（广州）有限公司 2008年 11月 提纲 一、 项目商业建筑设计概念建议 二、 首期商业体规划建议 三、租金建议及项目收益预估 四、 各业态 工程技术 条件 要点 项目商业建筑设计概念建议 前言 建筑设计的最终结果必须是能满足使用者（目标招商商户）的使用要求以及参与者（消费者）的消费心理与审美（硬件与软件）感受； 我司基于能充分满足商业发展的角度进行建筑设计指导性建议，但具体的建筑方案及建筑要求，必须充分发挥第三方（建筑设计方）的建筑理念及设计创作，我方的指导意见配合设计师的专业方案，才能使商业元素与建筑元素有效融合。 报告说明： 1. 报告中的图例、手画规划图只作理念建议的示意或标示用途，只代表大致或建议的方位 /位臵、面积/尺寸，其大小比例等并不代表实际情况； 2. 报告中的图片只用作效果说明或示意，并不代表将为项目实际建筑效果； 3. 为方便报告的说明 ,先定议两个概念 : 架空层 /平台层 :标高 39M，简称 地面层 /道路层：标高 33M，简称 首期商业道路交通分析 湘江大道 横四路 横三路 纵一路 首期商业红线 连接 1架空平台 车流线路 首期商业基地 2绿化通道 隧道入口 道路绿化带 首期商业道路交通分析 下沉式隧道探索 首期商业人流交通分析 湘江大道 横四路 横三路 纵一路 首期商业红线 连接 1架空平台 车流线路 1人流 两馆一厅人流 1人流 首期商业基地 2绿化通道 住宅 两馆一厅 最佳车流引入区 次车流引入区 商业车流出入口引入判断 39M 33M 隧道入口 道路绿化带 住宅 两馆一厅 商业车流出入口及车流示意 商业车流出入口及车流示意图 货区及出入口 入口 33M 39M 规划说明 : 1、 建议防洪道利用作车道，方便进入 1（ 不需要经过隧道辅道 ）； 2、 由于 1相接，而横三路面与两馆一厅相接，考虑到商业气氛的连续以及两馆一厅架空层的利用效果不确定性，将 货区及出入口放于横三路一侧，有利于 住宅 两馆一厅 商业建筑区 首级商业界面 次级商业界面 最佳引入区 次引入区 商业人流出入口引入判断 33M 39M 0 住宅 两馆一厅 商业建筑区 首级商业界面 次级商业界面 自动手扶步梯（ 垂直电梯（停车场至商场 /残疾人专用梯） 商业人流出入口引入示意 商业人流系统示意图 电梯位臵及数量只为示意位臵及建议之数量，以实际建筑设计需求为准 观光电梯 33M 39M 1 首期商业体规划建议 2 住宅 两馆一厅 连接 1的架空层平台 型绿化广场 次入口 2+2、 约 8中庭 主入口采光天顶 停车场出入口 首期商场总体规划建议 停车场出入口 2+约 15超市入口 3 首期商场总体规划 停车场设臵建议 现根据广州成功营运的商业项目的停车位设臵 ，初步推算商业对停车场的面积需求： 正佳广场 商业面积 3000001500个停车位 天河城商业面积 120000 1000个停车位 中华广场商业面积 1700001200个停车位 可以看出，商场对停车位的需求为每 120 从 2000年开始，长沙市的私家车以每月平均辆的速度增长，增幅仅次于北京、上海、深圳、广州、成都等大城市。 随着城市的发展，私家车出行将成为大众需求，对汽车特别是对停车位需求的增长成为 城市发展的必然趋势；对商业来说，充足的停车位已会成为保持未来竞争力的因素，因此对停车场的设臵不仅立足于现状，应着眼于未来发展的需求，才能持续地保持商业的魅力与竞争力； 4 地 块 1 商场建筑面积（ 约 20000 60000车位数（个） 约 200 600车场面积（ 约 6000 18000 车 位的建筑面 积 以 30 首期商场总体规划 停车场设臵建议 1. 考虑城市的汽车需求趋势、项目定位、业态及目标群体的特性，建议首期商业每 100 2. 一个标准 的停车面积约为 15加上停车场内的车道、公共设臵及设备房所占用的面积滩分，停车位的建筑面积约为 30 初步估算首期项目商场营运所需停车场面积： 5 首期商场总体规划 停车场设臵建议 根据在成熟商圈运营成功的高级写字楼的停车场设臵，一般 10万 00左右停车位； 由于酒店对固定停车的需求不大，一般以临时性停车需求为主，同时酒店的车位换转很快，可以共享商场（错开使用时间）解决对特殊情况的处理，因此不需要对酒店设臵更多停车位； 对首期商业的写字楼与酒店的停车位面积作出初步的估算： 建筑面积（ 面积 /停车位比例 需停车位个数（个） 停车位面积（ 高级写字楼 60000 200 240200级酒店 60000 50000000车位的建筑面积以 306 7 8 2 1 架空 高档住宅 1、独栋单体商业建筑， 2每栋； 2、商业与住宅间有绿化带间隔，减小由于商业的业态设臵而影响到住宅的价值； 33M 防洪堤 防洪道 39M 湘江大道 9 住宅 两馆一厅 电梯位臵及数量只为示意位臵及建议之数量，以实际建筑设计需求为准 商业建筑区 首级商业界面 次级商业界面 自动手扶步梯（ 层） 垂直电梯（停车场至商场 /残疾人专用梯） 观光电梯 33M 39M 2 1 33M 防洪堤 防洪道 39M 规划说明： 1、 为使 建议在防洪道上 (防洪堤与 加盖板 :为达到更好的效果 ,建议盖板并非走廊 ,应尽量宽 ,提供广阔的空间感与平台感。 2、 鉴于要达到最佳的商业效果，且 议 业停车场与住宅停车场作必要的间隔。 3、 为使进入停车场的人流迅速上到 时符合人群的距离心理，建议间隔一定距离设臵四架自动扶梯。 0 住宅 两馆一厅 电梯位臵及数量只为示意位臵及建议之数量，以实际建筑设计需求为准 33M 39M 规划说明： 1、 由于 要独特的布局，才能充分利用景观与空间感； 2、 将分为 组团之间通过设臵广场间隔，其中一个大一个小，广场可用来做露天的休闲区，活动 /表演 /嘉年华 /晚会等； 3、 组团 栋能互相错开，形成错落有致，别具一格，从整体看具有层次感的建筑群； 4、 组团 商业气氛有效从 1； 组团 A 组团 B 组团 C 组团 D 广场 1 广场 1 1 组团 业态 开间（ M） 进深（ M） 业态建筑面积（ 层数 /间 间数 A 纯酒吧 105000闲餐饮 105000 酒吧 +特色餐饮混合体 100000 主题餐厅 100000 大型娱乐 200000 3 2型餐饮 200000 3 2场 1 20 广场 2 10 业态指标建议 2 以海洋为主题的外建筑元素探索 3 以独幢建筑风格的建筑 ,或特色酒吧 (如玻璃屋等 ) 4 5 4 2 1架空 至 22地块通过连廊相连 架空 四路 湘江大道 33M 39M 39M 商铺 至 6 两馆一厅 规 划 架空 层 布局（ 33自动手扶步梯 规划说明： 1、 鉴于商业对层高的要求，而架空层层高只有 6M， 因此不宜做两层； 2、 由于 万 空层不适宜做过多的商业而导致首期商业体量过大而难以让市场消费，因此建议架空层只布局 5000 3、 商业业态布局在临横四路与湘江大道上，建议 1地块，而留出离的士停靠道 5成一个类下沉式广场，同时商业有更好的临街感； 卸货区，约 1500层高 6M 卸货区，商场停车场、写字楼停车场入口 商场停车场，约10000字楼电梯间 临街商业形成外步行街 类下沉式广场 商场大堂，手扶梯直上商场 楼 层绿化广场 层（商场外） 7 规 划 架空 层 布局（ 33两馆一厅 非 “ 骑楼 ” 式 横四路 的士道 商铺 商铺 建筑物 建筑物 湘江大道 骑楼 说明： 临横四路面商铺在退的士道后为商铺门面，与 临湘江大道商铺在 “ 骑楼 ” 式 “ 骑楼 ” 式 横四路 的士道 商铺 建筑物 湘江大道 骑楼 “ 骑楼 ” 式 商铺 建筑物 骑楼 说明： 形成骑楼式外商业步行街； 8 9