积极推行项目经理制是物业管理行业发展需要

1推行项目经理责任制是物业管理行业发展需要推行项目经理责任制是物业管理行业发展需要物业管理项目经理是物业服务企业管理层的核心力量，是物业服务企业委派到管理项目中履行物业服务合同和贯彻企业管理目标、管理理念、规章制度的组织和实施者。当前，我市物业管理人才相对匮乏，尤其是高素质的项目经理，更呈现严重的供不应求的状况，这种人才的匮乏不仅仅是数量的缺乏，而是从数量、素质、人员结构等多方面的欠缺。随着物业服务市场竞争的加剧，物业管理企业不断加大市场的拓展力度，承接的物业服务项目也就越来越多。但是，随之而来的项目经理供需矛盾也日益凸现，尤其是像一些大的企业，有时甚至出现了派不出满意的项目经理的尴尬局面。因此，在我市通过推行并强化物业管理项目经理培训，培养和造就一支专业的物业管理项目经理队伍，推进行业的可持续发展具有重要的意义。一、推行物业管理项目经理责任制度的迫切性市物业管理行业经过了近二十年的发展，从无到有，从小到大，实现了历史性的跨越。物业管理从业人员的素质总的来讲正随着行业的发展在逐步提高，但是问题也很明显，矛盾比较突出，这既有队伍素质的自身原因，也有行业主管部门监督管理缺位的原因。物业小区项目经理素质不高、行业人才稀缺，物业服务企业缺乏忧患与竞争意识、疏于管理、服务过程创新意识差、沿习老一套单凭经验管理的模式，这些现象一定程度上影响和制约了物业管理行业的持续发展。 (一)现代企业制度改革的需要物业管理是一个新兴行业，尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，加之近几年来发展较快，物业管理从业人员许多都是“半路出家” ，多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，相当一部分人没有经过物业管理培训，素质参差不齐，他们的专业技术、应急能力、法律知识等都难以适应不断提高的物管工作要求。加之物业管理企业忽视自身建设，普遍缺乏对从业人员的培训，对管理队伍没有建立严格的岗位责任制、工作标准，有的企业即使建立了责任制及标准，但没有一套行之有效的考核标准和考核办法，尤其是对职工不能经常进行专业技术培训，业务水平提高不快，管理服务工作很难到位。如果不改变物业管理项目经理素质偏低的现状，不仅直接影响物业管理持续发展，而且难以适应新的挑战。为此，推行物业管理项目经理责任制度，对促进企业改革具有很大的意义。（二）全面提升物业管理服务质量的需要许多物业管理项目负责人没有经过正规的专业知识培训，普遍缺乏现代物业管理2理念，物管公司服务仍停留在“扫地看门”的低水平上，近 5060的小区仍是低标准、低层次、初始化的基本服务和简单服务，设施养护不到位，与业主需要的全方位、深层次的管理与服务相距甚远。少数项目经理没有摆正服务与管理的关系，以“管理者”自居，颠倒了主客位置，态度生硬，不遵守合同，收费不透明，经常和业主发生冲突，引起不必要的纠纷，甚至制造、激化了物管与业主的关系，严重影响物业管理企业的形象。我市物业管理推行项目经理制，必将促进管理与服务质量的提高。物业管理的服务质量，关键是经理人的素质，经理人队伍的素质上去了，企业的管理质量就上去了。(三)提高物业管理项目经理人队伍的需要物业管理行业推行项目经理责任制是经理人队伍实际情况的迫切需要。目前物业管理经理人队伍普遍存在年龄大、文化程度低、专业素质差的状况。随着社会的进步和科技的突飞猛进，高品质、高技术含量的物业越来越多，对物业管理行业的专业要求更高，难度更大，急需一批具有物业管理专业知识的高素质的管理人才。目前从事物业管理的人员当中，真正熟悉物业管理，懂经营、通技术、精业务的人才不多，有实际工作经验、能独立主持小区全面物业管理的中高级人才较少。特别是适应高档住宅区管理的专业人才明显不足，智能化建筑的物业管理专门人才严重缺乏，懂经营、会管理、 “一专多能”的复合型、创新型人才偏少。人才队伍的薄弱及人才储备的不足，很大程度上影响了物业管理行业的快速发展。因此，推行项目经理责任制，让更多的现有小区的经理成为职业经理人。并且将推出好的物业管理项目经理的培训和推广计划，为物业管理项目经理的素质提高产生积极的作用。二、实施物业管理项目经理责任制的主要内容（一）坚持“准入制度”我市实行项目经理职业资格准入和持“双证”上岗制度，一方面以行业准入的方式来提高物业经理的综合素质，另一方面规范物业管理企业的行为，从而切实维护业主及使用人的合法权益。物业管理的项目经理或负责人必须持有建设部颁发的全国物业管理从业人员岗位证书或市住建委颁发的物业管理从业人员岗位证书 ，并且持有市住建委员会颁发的市物业管理项目经理培训合格证书 ，经执业注册后方可担任物业管理项目经理。物业管理项目负责人及拟任负责人需通过统一考试，合格后方可取得市物业管3理项目经理培训合格证书 。一名项目经理管理的物业项目数不得超过二个，且物业建筑面积的总和不超过 20 万平方米。同时要加强物业管理后备人才的储备，引导企业在物业管理实践中培养高素质的项目经理，使物业管理企业成为人才的成长基地和摇篮。（二）实行“培训制度”长期以来，很多人都认为物业管理行业是一个劳动密集型、技术含量低的行业，其工作就是简单的维修、清洁、绿化、收费和公共秩序维护，不需要高素质的人才，因此一直缺乏良好的人才引进机制与培养机制。其实，物业管理作为一门新兴行业，需要高学历、高素质的人才，既需要网络等先进科技，也需要现代化的企业管理方式。随着高档物业的不断涌现，没有高素质的物业管理人才，便无法提供适应智能化、网络化等高端需求的物业管理。因此必须强化对物业管理从业人员特别是项目经理的培训力度，采取委托代培和在岗轮训相结合的方式，有步骤地组织好项目经理培训工作，加强对项目整体经营管理、成本控制能力、突发事件处置能力和房地产专业知识以及社会学、心理学等方面的学习和培训，进一步提高项目经理的业务素质，不断增强他们解决矛盾的协调能力和处理突发事件的应变能力，扩大项目经理的人才储备，增强行业发展的后劲。（三）加强“考核制度”市住建委依照物业管理服务合同的约定及物业管理的相关规定对项目经理采用计分考核制，对其违规、违约行为进行扣分。对在一个考核周期内（一年） ，所扣分值达到或超过 25 分值的项目经理，吊销其物业管理项目经理岗位资格证书 ，并对其处以二年内不得在本市区域内担任物业管理项目经理工作的处罚。不仅如此，项目经理的考核除了与其本人的诚信档案记载外，还要与其所在企业诚信档案挂钩，作为对其企业考核的组成部分。各县区物业管理主管部门，要会同居委会、业主委员会，抓好小区项目经理的日常考核，综合评定小区项目经理的管理水平，实行项目经理日常检制度，对累积 25 分以上的不合格的项目经理，年检时不予通过。同时，将小区经理的日常考核和年检与企业资质评定挂钩，促使物业管理企业管理重心下移，真正做到管理责任落在小区。市住建委要通过建立、完善项目经理及其所在企业的诚信档案和管理系统，加强考核与监督，并定期向社会公示企业和项目经理执业诚信档案。