土增清算普通住宅与非普通住宅可以合并计算增值额？ -房地产-2024

【稽查案例】土增清算，普通住宅与非普通住宅可以合并计算增值额？案情概述：2016 年 3 月，巴楚县地方税务局向巴楚县新联房地产开发有限责任公司送达税务事项通知书，称其开发的“新联未来城一期项目”土地增值税清算申报重新审核，应补征土地增值税，并责令申报缴纳重新审核后应缴纳的土地增值税。新联公司向法院提起诉讼，认为 税务事项通知书 要求补缴土地增值税，其计算依据、计算方式等均与有关规定相悖，该行为侵害了原告的合法权益。请求撤销 税务事项通知书。地方税务局辩称，在对新联公司进行土地增值税清算时，对其开发的不同类型房地产分别计算了增值额、增值率，计税依据是符合法律法规规定的，计算方式是正确的。请法院依法驳回原告的诉讼请求。法院认为，地税局作出的具体行政行为所认定的事实清楚，适用法律、法规正确，程序合法。综上，驳回新联公司要求撤销税务局作出的 税务事项通知书 的诉讼请求。评论：本案的焦点在于巴楚地税局对新联房地产公司作出的税务事项通知书所认定的事实是否清楚，适用法律、法规是否正确，程序是否合法。新联公司开发的巴楚新联”未来城”包含普通住宅和非普通住宅，在申报土地增值税清算时，将普通住宅和非普通住宅合并清算，申报应缴土地增值税为 0。新联公司认为合并清算的主要依据是国税发 2006187 号、财法字19956 号、国税发 200991 号、新地税发 2005208 号的规定，本案土地增值税的清算以”幢”为单位进行核算已经到了最小单位，无法再继续细分；且依据关于土地增值税一些具体问题规定的通知 规定”关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题，对纳税人既建普通标准住宅又搞算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核免税规定”；土地增值税暂行条例 有下列情形之一的，免征土地增值税：”（一）纳税人建造普通标准住宅出售、增值额未超过扣除项目金额20%的”。新联公司认为其完全可以以放弃免税权利为代价，来合并核算土地增值额。法院认为，依据 关于印发的通知规定，”清算审核时，应审核.对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。”地税局对新联公司的普通住宅、非普通住宅、非住宅分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税，计算出新联公司应缴纳“1、普通标准住宅清算审核后增值额为-13783747.40 元，增值率为 0，应缴纳土地增值税 0 元，已预征 0 元，应退土地增值税 0 元；2.非普通住宅清算审核后增值额为-308946.71 元，增值率为 0，应缴纳土地增值税 0 元，已预征 0 元，应退土地增值税 0 元；3.非住宅清算审核后增值额为8255836.49 元，增值率为 34%，应缴纳土地增值税 2476750.95 元，已预征 0 元，应补土地增值税 2476750.95 元”。地税局作出的 税务事项通知书所认定的事实清楚，适用法律、法规正确，程序合法。新联公司的诉讼请求，无法律依据，应予以驳回。当然，实务中有些地方确实有特例，比如 安徽的皖地税函 2012-583 号。所以，提醒穗友们在清算时，多与地方征管沟通，按照地方规定进行清算。新疆维吾尔自治区巴楚县人民法院行政判决书 （2016）新 3130 行初 2 号 原告：巴楚县新联房地产开发有限责任公司，住所地巴楚县创业大道（工业园区管委会）。法定代表人：尹海涛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：单丽娟，新疆信宏泽税务事务所税务师。委托诉讼代理人：朱宏杰，新疆四至律师事务所律师。被告：巴楚县地方税务局，住所地巴楚县团结西路19 号。法定代表人：陈新良，该局局长。委托诉讼代理人：王凯，巴楚县地方税务局副局长。委托诉讼代理人：胡志翔，新疆正嘉律师事务所律师。原告巴楚县新联房地产开发有限责任公司与被告巴楚县地方税务局税务行政管理纠纷一案，本院于 2016 年 6 月 23 日立案后，依法适用普通程序，于2016 年 8 月 16 日公开开庭进行了审理。原告巴楚县新联房地产开发有限责任公司及委托诉讼代理人单丽娟、朱宏杰，被告巴楚县地方税务局及委托诉讼代理人王凯、胡志翔到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会2016 年第 7 次会议讨论决定，现已审理终结。被告巴楚县地方税务局于 2016 年 3 月 15 日作出的巴地税通 20163 号税务事项通知书：对原告巴楚县新联房地产开发有限公司开发的”新联未来城一期项目”土地增值税清算申报重新审核，审核后应补征土地增值税2476750.95 元。原告诉称，2016 年 3 月 31 日，被告巴楚县地方税务局向原告巴楚县新联房地产开发有限责任公司送达巴地税通 20163 号税务事项通知书 一份，称对原告开发的”新联未来城一期项目”土地增值税清算申报重新审核，审核后应补征土地增值税 2476750.95 元，并责令原告申报缴纳重新审核后应缴纳的土地增值税。原告认为，被告向原告送达20163 号税务事项通知书，要求补缴 2476750.95 元土地增值税，其计算依据、计算方式等均与有关规定相悖，该行为侵害了原告的合法权益，应予撤销。现诉至法院，请求法院依照 中华人民共和国行政诉讼法 的有关规定判令：1、撤销被告巴楚县地方税务局于 2016 年 3 月 15 日作出的巴地税通20163 号税务事项通知书；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.国发 2010 第 10 号国务院关于遏制部分城市房价过快上涨的通知；2.国税发 2010 第 53 号国家税务总局 关于加强土地增值税征管工作的通知。证实：1.是国务院遏制房价过快增长的文件；2.国家税务局具体细化执行国税发 2010 第 53 号文件。若被告分开计算土地增值税，会导致开发商成本增加房价上涨，这与国务院国发2010 第 10 号文件精神相违背。经质证，被告对该两份证据的真实性无异议，关联性不予认可。本院对上述证据的关联性不予确认。被告巴楚县地方税务局辩称，一、被告在对纳税人进行土地增值税清算时，其计税依据、计算方式引用了四个依据：1.财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548 号）第十三条第二款规定”对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额”。2.财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621 号）第一条第一款规定”纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额”。3.国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187 号）第一条规定”土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额”。4.自治区地方税务局关于土地增值税若干问题的通知（新地税发2002150 号）第七条规定”房地产开发企业转让不同类别的房地产的，应分别核算，申报缴纳土地增值税”。上述四个文件均明确规定了纳税人开发的房地产项目中，既有普通标准住宅，又有其他房地产项目的，应当分别核算增值额。而本案中，原告开发的房地产项目中既有普通住宅，又有非普通住宅，还包括非住宅，被告按照上述四个文件的规定，对原告开发的不同类型房地产分别计算了增值额、增值率，计税依据是符合法律法规规定的，计算方式是正确的。二、原告向被告提供的两份 土地增值税清算税款鉴证报告 中，计算方式是违反法律法规规定的。原告在两份 土地增值税清算税款鉴证报告 中均引用了（财税字 199548 号）文件和（国税发 2006187 号）文件，但是，原告并没有按照这两个文件的要求，对不同类型的房地产分别计算增值额、增值率，而是合并计算了增值额，原告的计算方式是违反法律规定的。综上所述，被告按照法律规定作出的巴地税通 20163 号税务事项通知书是符合法律规定的，计算方式是正确的，请法院依法驳回原告的诉讼请求。庭审中，被告巴楚县地方税务局围绕诉讼请求，依法提交了以下证据：一、1.巴楚县税务局机构代码证；2.王凯、付道平二人的执法资格证，证实被告具备本案的执法主体资格。经质证，原告对该组证据真实性、合法性、关联性均予以认可。本院对该组证据真实性予以确认。二、被告作出的 税务事项通知书 及案件来源材料。第一组证据：1.2015 年 12 月 23 日，被告巴楚县地方税务局出具巴地税通20151130 号税务事项通知书，对退还的土地增值税1104168.26 元予以补征，且于同日将巴地税通 20151130 号文书送达给原告的税务文书送达回证；2.巴地税通20161 号纳税担保税务事项通知书，及巴地税通 20161 号税务文书送达回证；3.喀地税复决字20161 号行政复议决定书；4.2016 年 3 月 7 日，巴地税通20162 号解除担保税务事项通知书 及税务文书送达回证；5.2016 年3 月 15 日，巴地税通 20163 号审核后应补征税款 2476750.95 元的税务事项通知书 及税务文书送达回证。以上内容证实被告依法作出巴地税通 20163 号税务事项通知书，事实清楚、证据确凿，适用法律、法规正确，且告知原告享有的相关权利，程序合法，并依法向原告送达，原告必须履行缴纳税款2476750.95 元的义务。第二组证据：1.2015 年 10 月，被告制作的 第一税务所自查案源登记表 1 份；2.2015 年 11 月 15 日，被告制作的 追回已退还土地增值税情况说明 1 份；32016 年 3 月 2 日，重新审核应缴纳土地增值税的情况 1 份；4.2016 年 3 月 2 日，关于重新审核巴楚县新联房地产开发有限责任公司应缴纳土地增值税的情况 1 份。以上内容证实案件来源及作出 税务事项通知书 程序合法，被告通过工作自查发现原告办理的土地增值税有误。2015 年 10 月 9 日，分管局长提出追回已退还税款的意见，随即发出巴地税通 20151130 号税务事项通知书，要求原告将已退还给原告的税款1104168.26 元返还给被告，原告收到此通知书后向喀什地区地方税务局提出复议，喀什地区地方税务局作出复议决定：撤销巴地税通 20151130 号税务事项通知书 的具体行政行为，并责令巴楚县税务局重新做出土地增值税清算审核相关事宜的具体行政行为。被告按照法律依据又重新核算了原告应缴纳税款，最终确定原告应补缴土地增值税 2476750.95 元。被告对原告缴纳税款的审核合法，被告依据土地增值税清算管理规程 第十六条所规定的案头审核对原告应缴纳税款进行审核。经质证，原告对上述证据的真实性予以认可。本院对上述证据的真实性予以确认。三、审核报告及计算土地增值税事实依据：第一组证据：1.2016 年 3 月 7 日新联未来城一期土地增值税清算审核报告，巴楚县地方税务局审核结果为：原告应补缴土地增值税2476750.95 元。2.重新审核时通过 QQ 信箱和对话形式，对不予采信的数据与原告的代理进行了沟通和告知，截图 10 份。上述内容证实原告要缴纳的土地增值税必须分别计算土地增值额和增值率，重新审核时与原告代理沟通，及时告知，经复核后原告应缴纳税款2476750.95 元。经质证，原告对该份报告计算的增值额和增值率没有异议，但对计算土地增值税有异议。本院对上述证据的真实性予以确认。第二组证据：1.2009 年 3 月 17 日，巴楚县发展计划局出具巴计立项 2009053 号文件，关于巴楚县新联地产有限责任公司新建中央商务区工程立项的批复；2.2009 年 6 月 5 日，巴楚县建设局出具建设工程规划许可证，巴楚县新联房地产开发有限责任公司建设规模23500 平方米；3.巴楚县国土资源局出具建设用地批准书，批准用地 9747.50 平方米；4.2009 年 7 月 8 日，巴楚县城乡建设局出具建筑工程施工许可证，1-4 号楼建设规模 11823 平方米；5.2010 年 1 月 28 日，巴楚县城乡建设局出具建