城西人家可行性研究报告36254

城西人家项目可行性研究报告1总论11建设项目概况111项目概况“城西人家”项目地处西安市劳动北路与西站正街交接口东南角。南临大庆路，北临西站街，交通四通八达，往来自如，出行方便。总占地面积为23.88亩（15920平方米），规划总建筑面积为57000平方米 。该项目南临玉林汽车贸易市场，西侧为西安市仪表厂家属区，南距大庆路小学约300m，距镐京医院600m左右，附近有玉林商场和仓储式批发商场“家世界”等 大型批发市场，购物娱乐环境较为理想。南距大庆路约200m，大庆路为连接城内与城西的一条重要城市主干道，且有多路公交车及中巴车通过，并计划建设本市地铁行经站，交通非常便利。112 建设单位基本情况项目建设单位为西安市三安房地产开发有限公司（以下简称“三安公司”）。该公司是一个具有三级房地产开发企业资质的国有企业。于一九九三年七月成立，公司注册资金800万元人民币，现有资产85563585元，员工61名，其中大专以上学历占85%以上，中高级以上专业技术人员6人。公司成立以来，成功开发了“丰禾安居住宅小区”，该小区曾获西安市“绿色环保小区”和“文明小区”称号。公司始终遵循“诚信、求实、开拓、奉献”的企业精神，本着“信誉第一、质量第一、服务第一、效益第一”的宗旨，不断开拓创新，为用户提供物美价廉的住宅和物业服务，创造优美的住宅环境。“城西人家”项目是三安公司开发的第二个大型项目。12项目建设的必要性本项目建设的必要性主要从以下几个方面来体现：1 西安市房地产市场的需要2 项目所在地周围环境的需要3形成新的居住组团的需要121西安市房地产市场的需要随着住房市场化的推进，根据不同经济收入家庭享受不同住房的政策，最低收入家庭的住房由政府或单位提供廉租房，中低收入家庭购买经济适用房，其他高收入家庭购买市场价的商品房。近几年来，西安市政府连续加大住宅建设投资计划。这些项目的实施建设对缓解西安市目前住宅状况起到很大的促进作用。目前，西安市东郊、南郊和北郊的房地产市场已经基本形成，但是西郊房地产市场相对滞后，投资建设“城西人家”项目，有利于促进西郊房地产市场的发展，使西安房地产市场均衡发展，同时，满足西郊居民的置业需要。122项目所在地周边环境的需求项目所在地目前基础设施良好，地理位置较为优越南临玉林汽车贸易市场，西侧为西安市仪表厂家属区，南距大庆路小学300m，距镐京医院600m左右，附近有大型批发市场：玉林商场和仓储式批发商场“家世界”。另外，项目所在地属居民聚居区，居住密度比较高，项目实施后，可以进一步改善城市居民居住环境，带动城市经济发展。123形成新的居住组团的需要随着城西房地产市场的加速发展，城西不再是过去交通拥挤、环境污染严重的郊区。本项目以及周边其他正在房地产项目的投资兴建，将在这一区域形成新的居住组团。13可行性研究结论及建议结合项目情况，本次可行性研究对将来房地产市场进行了深入的调查，根据实际情况制定了切合实际的销售方案，并进行客观的投资估算和财务评价，主要经济数据及财务评价结果如下：表1-1 主要经济数据及评价指标表序号名称单位数量一经济数据1总投资万元12176其中：自有资金万元4300 银行贷款万元20002总销售收入万元188173税金及附加万元10354总成本费用万元132114利润总额万元50375所得税万元16626税后利润万元3374二财务评价指标1项目财务净现值（I=12%）万元17232资本金财务净现值（I=12%）万元18043项目内部收益率%30.054资本金内部收益率%34.785投资回收期年2.126借款偿还期年1.677盈亏平衡点%70.72%通过对项目的技术经济分析论证，我们得出以下结论：1项目收益较好，有建设的必要性；2项目建设条件具备，满足项目建设的要求；3设计方案技术经济指标合理；4财务可行性研究结论可行。14可行性研究编制的依据1西安市建设项目城建费用统一征收办法实施细则；2陕西省建筑工程综合概预算定额（1999）；3西安市建设项目城建费用统一收费一览表；4陕西省工程建设其它费用定额；5西安市发展计划委员会2004年321号文西安市发展计划委员会关于下达2004年度第六批房地产开发项目建设前期准备计划的通知6城西人家项目规划设计方案；7城西人家营销推广思路8受托方现场勘察及市场调查收集的有关资料；9委托方提供的其他有关资料。2市场分析本项目的市场分析首先从宏观经济形势、西安市房地产市场、项目所在区位的房地产市场等三个不同的层次进行分析与预测，然后从项目自身所具有的优势、劣势、投资机会等四个方面进行SWOT分析，最后对项目的目标市场、价格以及功能等进行定位。21宏观经济形势211 全国宏观经济形势在市场经济下，房地产业是一个处于长期发展之中的行业，只要经济在发展、社会环境在改善、人们的收入在增加，房地产需求就会不断增长。近年来高速发展的国民经济、不断提高的居民收入水平以及居民对改善居住条件的巨大潜在需求，成为支撑我国房地产市场平稳发展的基础力量。与此同时，国家规范房地产市场的决心更给消费者带来了信心。从国民经济角度来看，国家统计资料显示，19911999年，我国国内生产总值平均增长率达到10.4%，2000年至2003年国内生产总值增长率分别为7.8%、7.3%、8%和9.1%。据国家统计局初步测算， 2004年GDP将持续增长，发展势头强劲。可见，我国宏观经济在长期内具有潜在的高增长率、内在的自身增长惯性和较强的稳定性，国民经济运行正处于新一轮周期中的上升期。从社会环境看，房地产业关联度高、带动力强，是国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。从居民收入与消费变动上看，我国在过去10多年中，并未因加大积累、加大资本的积聚和集中而忽略消费，社会成员总体的收入增长速度、消费能力增长速度几乎始终高于国民经济增长速度。从整体上来说，我国国民收入的分配长期保持了向消费倾斜的格局，特别是积极推动住房货币分配方案的实施和住房信贷政策的调整，市民对买卖商品房行为已能普遍接受。参见表2-1。表2-1 我国职工工资、居民收入、储蓄与国民经济环比增长速度 年份1996199719981999200020012002国有经济单位职工工资总额增长（%）11.76.2-4.25.16.414.315.1城镇家庭人均可支配收入增长（%）12.46.65.17.97.35.412.3全国城乡居民储蓄存款余额增长（%）29.919.315.411.67.911.217.8国内生产总值增长（%）9.68.87.87.18.07.38.0资料来源：中国统计年鉴2003 从国家宏观调控来看，近年，随着我国房地产价格特别是住宅价格的持续上涨，房地产投资的迅速扩张，为防止投资过热，保持房地产行业的持续健康发展，国家和各地方政府从金融信贷和土地储备等方面对房地产市场采取了一系列的宏观调控措施。到2004年，政府更是加大了宏观调控力度，从加大土地调控力度，实施土地市场清理整顿，紧缩房地产信贷等方面对房地产实行“点刹车”。这一系列政策对楼市的健康运行无疑起到了良好的规范作用，市场竞争加剧，优胜劣汰加速，资金实力雄厚、实战经验丰富的实力型公司将凸现竞争优势，行业集中度进一步提升。另外，中产阶层的形成对我国的房地产市场发展有着极其重要和深远的影响。一方面中产阶层是购买商品房的主力军，随着经济的发展，步入中产阶层的人将越来越多，这些人中相当一部分原先的居住条件并不十分理想，收入的不断增长使他们对居住品质的要求也愈加提升，即使已经进行过一次置业的家庭也开始对住宅的位置、环境、档次等方面有了更新更好的要求，因而不少中产阶层家庭会进行二次甚至多次置业。从而大大增加住宅市场的需求，而他们所选的住宅将是中高档或高档住宅，对提高我国住宅市场的整体品质也会起到积极的促进作用。另一方面，由于中产阶层手中有较为充裕的资金，他们会积极地寻找较好的投资渠道，而购买一处或多处升值潜力大的商品房作为投资是一个很好的选择，因此中产阶层中房地产的投资者将会越来越多，这在很大程度上增加了住宅市场的有效需求。212 西安市整体经济形势随着全国经济的持续快速发展，特别是国家西部大开发战略的实施和我国加入了世界贸易组织，西安的经济社会发展进入了一个非常重要的历史时期，城市基础设施建设更是突飞猛进。西部大开发战略的实施和国家实行重点支持西部发展的政策措施的落实，国家增加了对西部地区的财政转移支付和建设资金的投入，并在对外开放、税收、土地、资源、人才等方面采取优惠政策。宏观经济形势的宽松局面，为以西安为桥头堡的大西北迅速崛起、为西安市经济的健康发展，提供了极为有利的外部环境。2003年，西安市国内生产总值完成940.35亿元，较2002年增长13.5%，一、二、三产业增加值分别增长1.3%、17.4%、11.3%。今年上半年保持了良好的发展势头，全市实现国内生产总值485.96亿元，比上年同期增长12.6%。中央继续坚定不移地推进西部大开发，为西安经济的发展提供了良好机遇。22西安市房地产市场分析2003年以来，西安市房地产市场继续保持着稳定、快速、健康的发展势头，房地产开发投资稳定增长，商品房价格稳中有升，商品房销售面积继续增长，销售额同步增加，市场交易活跃，空置率下降。随着商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和改进、居民收入的稳步增长，商品房市场人气不断上升，并进入了一个稳定的增长期，尤其是商品房销售的高速增长，说明了西部大开发的政策效应已经体现出来，人们对西部大开发的信心日益增强。城镇住房制度改革继续深化，商品房个人消费不断扩大，房地产开发宏观调控政策逐步到位，可以预计今后几年西安房地产市场将继续保持快速健康的发展势头。与此同时，城市规模不断延伸，轨道交通建设迅速发展，郊区的大规模城市化建设，以及城镇配套设施的完善，中低价位小区的试点开发为西安市房地产的发展注入了新的活力。在西安市整体经济形势良好的背景下，房地产市场有序发展，开发投资结构更趋合理。2003年住宅占投资总量的比重保持在68%（其中51%为普通住宅），别墅和经济适用房分别占4%和9%，办公楼为12%，商业用房为12%。221需求市场分析2004年8月我们对西安市商品住房消费者进行了调查，其中住宅调查分析如下。1住宅需求市场分析住宅调查的主要内容是市场上最受欢迎的区域、房型、房价、付款形式以及小区环境和物业管理等；主要目的是了解西安市居民对商品住宅的购买能力以及偏好的房屋类型。本次调查以调查问卷的方式获得调查问卷517份，其中有效问卷450份。调查显示，有意向