XX益阳商业市场调研专题报告

益阳商业市场调研专题报告目录目录 第一部分：益阳城市格局概况第一部分：益阳城市格局概况第二部分：益阳商业环境分析第二部分：益阳商业环境分析一、城市商业现状二、城市商业分布情况三、区域商业项目抽样调查四、典型个案分析第三部分：区域消费群体分析第三部分：区域消费群体分析一、区域消费资源二、区域消费者特征第四部分：调研小结第四部分：调研小结第一部分第一部分:益阳城市格局概况益阳城市格局概况近年来，益阳政府整体发展规划基本按“东接、南拓”的发展路线在开展，以东、南方向为主导成片区延展，通过中心城区的辐射能力，促进周边区域的发展。从产业布局来看，全市根据功能分区可划分为八大片区，主城区划分为资阳片区、桃花仑片区、高新区北部片区、会龙片区、高新区南部片区，龙岭北片区、龙岭南片区与东港片区等八个综合片区。这八大片区以桃花仑路与益阳大道为核心其中高新区以益阳市政府为中心被规划为益阳行政中心区，以国家级高新开发区为主体成为益阳市的第二产业经济中心，桃花仑片区则以消费者的高认知度与居住的密集度，定位为益阳的中心商业区，成为益阳中心城区娱乐、休闲、居住的主要区域，总体划分即是“以桃花仑路为轴心规划为重点商业中心，以银城市场、赫山商业步行街、步步高、新一佳、沃尔玛、中南针织品市场等为载体规划构筑市民日用、休闲与旅游购物商业区，以益阳市政府为主导中心，以龙岭工业园区为主要载体辐射周边区域，规划建设益阳市的行政、经济中心”。 实效观点实效观点：随着益阳市地区经济的发展，其城市格局日益进步，各片区的功能定位也日渐完善，其承担的片区功能也将愈发的重要与清晰化，相对应的，片区对于其所属功能行业的吸引力与号召力也将逐步增强。第二部分第二部分:益阳商业环境分析益阳商业环境分析一、城市商业现状一、城市商业现状商业发展处于起步阶段，规模档次普遍较低益阳市场受城市发展格局限制，在前期的城市规划建设当中，城区的商业形态没有得到有序引导，基本以随行就市自发形成的小型商业聚集地为主，没有形成完善且具有号召力的核心商业区域，商业形态则主要是以零散的专卖店/商铺集中的商业街或临街铺面为主。商业面积在2.5万以上的有福中福国际城、嘉信茂商业广场、香港城、五洲城、步步高购物广场等几个项目，上叙几个项目均是在近两年建成或投入使用。中心城区各区域的商业配套尚不够完善，各类型商业的同质化也使得内耗增加，对于商业本身的良性有序发展有一定的影响，同时现阶段益阳市场内具有品牌号召力与聚客能力的大型商业项目较为稀缺，无法对地区商业的高层次发展形成助力，这也是现阶段益阳中心城区没有形成真正意义上的市级商业中心的重要原因。城镇居民人均收入及消费支出大幅上升，消费需求增长近年来，随着地区经济的稳定快速发展，益阳城镇居民的人均收入以及消费能力均有大幅度的提升，据统计，益阳市2010年全市城镇居民人均可支配收入达到15398元，较上年的13802元增加1596元，增长11.6%。在全省排在第七位，处于全省中游水平。200620062010 年益阳市城镇居民可支配收入情况统计：年益阳市城镇居民可支配收入情况统计：随着城镇居民的人均收入的的逐步提升，随之而来的即是居民消费能力的释放，带动消费市场的快速增长。2010年全市社会消费品零售总额达到260.7亿元，相比2009年增长18.6%。200820082010 年益阳社会消费品零售总额年益阳社会消费品零售总额区域市场品牌高度无法满足消费市场增长速度益阳地区的购物、百货类商业品牌供给多以中档偏低为主，满足消费市场的基本以国内一、二线商业品牌为主流，国际品牌极为缺乏，国内外顶尖品牌基本没有进入益阳市场。而益阳市的餐饮、休闲娱乐行业也多以个体经营性单店为主，存在少量的湖南省或益阳市的连锁品牌，全国性或外来连锁品牌极为稀缺。现阶段的区域市场的品牌供给已呈现无法完全满足消费市场高端需求的趋势，从而造成了消费力的外流。 实效观点实效观点：作为三、四线城市的益阳，地区商业市场的发展一般相对滞后，这是由于城市规划的完善性以及居民消费能力的增长速度所决定，但随着城市发展的进程加快，与城镇居民的人均消费能力的提高，地区商业市场势必会进入规模化、品牌化的发展阶段，地区消费市场也需要有品牌高度与市场号召力的商业项目的推出。而在市场初期阶段进入，也可以有效的降低商业项目营销运作成本，并为项目品牌快速的建立市场影响力提供良好的助力基础。二、城市商圈分布情况二、城市商圈分布情况根据区域划分以及功能定位，可分为四大商圈，即桥北商圈、桃花仑商圈、益阳大道商圈、朝阳市场商圈。1 1、桥北商圈、桥北商圈在20世纪初以水路运输为主的时代，以大码头为核心的桥北商圈由此开始发展，通过益阳传统产业（如竹产品、茶叶等）的生产和贸易，使得桥北商圈在二十世纪三十年代得以蓬勃发展。而后来随着公路运输的发展、赫山区经济的兴起和益阳城市发展的南移，桥北商圈的发展开始倒退，最后形成现在以竹产品批发+小超市+次主力店+小型商业街等的商业格局。现阶段桥北商圈主要以桥北商业步行街与古道街商业街区为核心，以资阳区以及周边乡镇的城镇居民为主要客户群体，辐射范围约为5平方公里。近年来也陆续推出了滨江财富中心以及资江明珠临沿江风光带街区商业等相对高端的商业项目，但由于历史和地理的原因，桥北步行街商圈偏居一角，难以实现较大的发展。2 2、朝阳市场商圈、朝阳市场商圈朝阳市场商圈则是由于距离中心城区较远，属于典型的中心城区的边缘区域，因此主要是以专业市场+商业街的发展模式，通过专业市场带动区域经济的发展，聚集人流量，最终促进整个区域商业的发展。朝阳市场主要是两类专业市场，一是家装建材市场，包括家具等，二是茶叶市场。朝阳市场商圈的一个重要优势在于其交通便利，是益阳联系长沙的咽喉所在。随着“3+5”城市群的发展和益阳与长沙联系的进一步紧密，这将给朝阳市场商圈带来巨大的发展契机。3 3、桃花仑商圈、桃花仑商圈桃花仑商圈严格来讲被龙州路分割成为两大片区：东桃花仑商业片区和赫山庙商业片区。东桃花仑商业片区汇集沃尔玛超市、大剧院以及众多品牌专卖店和餐饮店等，提供人们生活中完全成熟的生活配套。而赫山庙商业片区则是通过步步高超市、室内步行街、国美和金鸿百货等主力店形成强大的聚合力，在加上临街的零售、文化、服饰和电器店，消费内容能满足不同年龄段、不同性别、不同时间段的客户需求，打造完善的休闲、购物、娱乐和餐饮等商业片区。随着经济的整体发展，两个商业区的融合情况越来越明显；而在政府对赫山区的整体规划和在09年对桃花仑路统一进行扩建和改造，这意味着东桃花仑路商业区和赫山庙商业区完全融为一体，益阳规模最大的商业圈将由此产生。本商圈的最大优势就在于常住人口最多，自然地理环境与商业环境相对成熟完善，消费市场认可度相当之高，全市46万城镇人口约一半生活在本商圈的辐射区域内。商圈内高校、医院、公园等配套相当完善，共同形成了成熟居住区的平台和氛围。4 4、益阳大道商圈、益阳大道商圈以益阳大道为中轴线的益阳大道商圈，代表着益阳市的行政以及经济中心形象。商圈北至秀峰路沿线，南至市政府区域。区域内主要消费组成以公务员和事业单位等为主，区域内汇集了银色现代城、上城世家和缇香名苑等中高档社区项目，居民的整体素质比较高，消费能力相对较强，这也给商圈内的购物、餐饮发展等提供了支撑。本区域内汇聚了步步高和新一佳两大商业巨头。其中，步步高商业广场拥有近2万平米的百货商场和近1.4万平米的超市；可以算做目前益阳唯一一家真正意义上的百货商场。相比桃花仑商圈休闲购物特征，益阳大道商圈的商务、办公、行政特征更加明显：华天酒店、华天商务楼、世纪大厦、世纪豪庭大酒店，筹建中的通程大酒店等都为商务、办公提供了条件，甚至银色现代城临街的两栋小户型住宅也是以写字楼的形式进行推售。再加上完善的金融、通信等配套设施，益阳大道商圈是益阳中心城区内承担商务、金融、办公、娱乐的主要商业区域。 实效观点实效观点：在益阳现阶段的商圈分布中，桥北商圈以及朝阳市场商圈部分，受地理环境与区域格局的影响，未来发展前景有限。益阳大道商圈主要以其金融、经济与商务中心的区域价值，将成为未来益阳不可或缺的重要商业中心区域，而从商圈区位分布可以看出，桃花仑商圈由北向南贯穿总个益阳市中心城区的主要居住区域，凭借其庞大的消费人口基数以及消费者的高认知度等优势，桃花仑商圈将不容置疑的逐步完善成集休闲、购物、餐饮与娱乐多种功能于一体的一站式商业中心，成为益阳消费市场需求释放的最核心地段。三、区域商业项目抽样调查三、区域商业项目抽样调查项目名项目名商业商业总面积总面积主力主力铺位面积铺位面积技术技术指标指标销售销售价格价格销售销售方式方式经营经营范围范围北美阳光城900080-110层高：4.4m面宽：4m-8m进深：14m开发商持有、招租医药、保健、银行、餐饮秀峰富邦450047-110层高：4.8m面宽：3m-4m进深：15m大桃路沿线11800 元/，龙洲路沿线9200 元/对外发售餐饮、休闲卧龙港云顶上品300045-100层高：3.8m面宽：3m-6m进深：15m暂未发售盛世东方300040-55层高：3.6m面宽：4m-5m进深：10m17000 元/对外发售医药、餐饮、银行世纪嘉苑旺佳华府100040-50层高：3m面宽：3.5m进深：12.5m一楼 8800元/，二楼5880 元/对外发售餐饮、休闲缇香名苑300070-80层高：6m面宽：5，5m进深：10m12000 元/对外发售餐饮、娱乐万城国际300080-180层高：4m面宽：3m-10m进深：10m一楼 11000元/，二楼4800 元/售罄装饰、建材、餐饮、经济型酒店学府花园3000100-300层高：4.2m-5.5m面宽：10m进深：20m一楼：13980 元/，二楼 6500元/，三楼600 元/，对外发售百货、餐饮、娱乐、休闲资江明珠润林雅苑90003000一层，10商铺层高：4.7m面宽：3.3m进深：3.3m开发商持有，招租一层小百货，二层步步高百货，三层大地数字影院银城一号400055-1863层高：5m面宽：5m-47m进深：8m-24m15800 元/-39800 元/对外发售餐饮、百货、银行弘泰国际750080左右高:4.5m-5.2m面宽：3.9m一楼：21800 元/，二楼 9000暂未发售进深：18m元/CBD 领秀11000150层高：6m面宽:7m进深：20m22000/二楼整体发售6500/对外发售银行、金融、办公 实效观点实效观点：从以上抽样调查可以看出，以社区型住宅项目所开发的配套式商业的面积一般控制在40至110之间，这主要是由于区域内客户群体的购买能力水平所决定，该类型商业的经营范围则是以餐饮、娱乐休闲业为主，主要是为了满足项目辐射范围内的居住人口的消费需求。而以小户型或写字楼为主体的项目所开发的商业部分，则多为高层高、大面积的大型商业铺面，项目一般具有相对明显的地理区位优势，经营范围多为百货卖场、金融、商务以及大型行业营业厅，在项目周边的商业市场内一般具有标杆性的行业地位。三、典型个案分析福中福国际城福中福国际城福中福国际城位于益阳市政府新办公楼北面，康复南路与海棠路的交叉口。交通便捷。福中福国际城占地11余万平方米，总建筑面积22万平方米左右。功能定位划分为五大专业市场；包括装饰建材区，娱乐休闲区，酒楼餐饮区，超市区，购物区。福中福一层层高为5.1-5.5米，开间为4M5M，最小40平米，可自由分割组合。一层均价为1万/平米，2-5 层均价：4000-5000/平米，部分售后返租，返租5年，第一年返租比率为7%。福中福国际城是现阶段益阳地区最大的综合性商业广场，占据了高新区的商业中心区域，属于该区域最重要的商业配套设施。项目以环状商业内街结合中心商业广场，包括有福中福装饰建材城、新一佳超市、福中福国际名品等大型卖场，餐谋天下、上岛咖啡等餐饮连锁品