宝龙商业地产：郑州中原项目可行性研究报告23P

1、1、 城市分析 城市分析 城市概况 城市概况 郑州市是河南省省会，九州之中，十省通衢，是全国重要的交通通信枢纽，物资集散中心（京广、陇海两大铁路干线在此交汇，拥有 3 个铁路特等站， 郑州北站是亚洲最大的列车编组站，郑州东站是全国最大零担货物中转站，郑州车站是全国最大客运站之一） ，辖 6 区 5 市 1 县，其中市区面积 1057 平方公 里。 郑州市 郑州市 建成区面积（平方公里） 建成区面积（平方公里） 1057 1057 市区户籍人口数量（万人） 市区户籍人口数量（万人） 326.5 326.5 生产总值（亿元） 生产总值（亿元） 3004 3004 社会消费品零售总额（亿元） 社会消费品零售总额（亿元） 853.9 853.9 人均可支配收入（元/年 ） 人均可支配收入（元/年 ） 16120 16120 人均消费性支出（元/年 ） 人均消费性支出（元/年 ） 9703 9703 产业结构 产业结构 3.2：55.2：41.6 3.2：55.2：41.6 固定资产投资（亿元） 固定资产投资（亿元） 1772.7（全市） 1772.7（全市） 单位：亿元 2003 年 2003 年 2004 年 2004 年 2005 年 2005 年 2006 年 2006 年 2007 年 2007 年 2008 年 2008 年 社会消费品零售总额 480 559 707 822 979 1206 按销售地区分按销售地区分 市的零售额 331 387 493 577 690 854 县的零售额 23 26 33 37 44 352 县以下的零售额 126 145 181 208 245 按行业分按行业分 批发和零售贸易业 405 460 584 677 797 978 住宿餐饮业 58 80 109 130 165 208 其他 17 19 14 15 17 21 数据来源：郑州市统计年鉴 城市发展规划城市发展规划 郑州城市总体规划（20082020） 显示 城市定位：全国区域性中心城市、全国重要的现代物流中心、区域 性金融中心、先进制造业基地和科技创新基地 发展方向：以东为主，兼顾西部，培育南部，控制北部。 未来，在郑州东西向城市发展轴上将有 两个商业中心。第一中心以现有的二七广场为中心，优化传统的区 域商业中心；第二中心以郑东新区新郑州站客运枢纽为依托，结合 该枢纽的西部地区，建设新兴的区域商业中心。 6 个片区级商业中心，分别为：金水管城片区，中原二七片区，郑 东片区，管南经开片区（管城区南部、经济技术开发区） ，高新须 水片区，惠济片区。 2 2、 城市商业环境研究城市商业环境研究 郑州市现有商圈分布与宝龙地块关系 郑州市主要现有商业分布 1.丹尼斯人民店 2.丹尼斯花园店 3.大商新玛特郑州总店 4.大商新玛特金博大店 5.康城奥特莱斯 6.曲美家具中心旗舰店 7.郑州华联 8.百年德化 9.360 国贸广场 10.郑州百货大楼 11.紫荆山百货 12.曲美家具中博世贸店 13.曲美家具红星美凯龙 店 14.百盛购物广场 15.正弘国际名店 16.舒视康眼镜平价大卖 场 17.佳和家居 18.华日家居 19.中原商贸城 20.正道花园 21.正道中环 22.北京华联 23.印象城 24.欧凯龙金水路店 25.东方国际家居广场 26.首座牛津街名品广场 27.家乐福未来店 金水 路民航 28.郑州建文新世界商厦 29.世纪联华天旺店 郑州市现有五星级酒店分布 城市地铁规划及与宝龙项目的位置关系 按照规划，2015 年前郑州将建成 1 号 线一期工程（西流湖公园至穆庄站） 和 2 号线一期工程（广播台站至向阳 路站） ，形成“十”字形构架的骨架网， 布设在现在的城市重要公路走廊和最 大的客运走廊上。 2020年前建成1号线、 2号线一期工程、 3 号线一期工程、4 号线，全长 99.57 公里，形成“井”字形骨架线网。 2025 年前在初期线网的基础上， 建设 6 号线、5 号线轨道环线，2、3、4 号线 的二期工程，形成中心城区“三横两 纵一环”全部线网。 其中 1 号线贯通郑州市东西， 西起郑州大学新校 区，东至穆庄，全长 34.84 公里。 2 号线贯通郑州南北，北起于惠济区中心， 南止于站马屯，全长 27.30 公里。 3 号线连接郑州高新技术开发区、 郑州主城 区和郑州经济技术开发区，西起于黑松路， 东止于加州工业园区，全长 40.78 公里。 4 号线连接惠济区、 郑州主城区和郑州经济 技术开发区，北起于惠济区人民医院，南止于加州工业园区，全长 34.70 公里。 5 号线是“二环线”的环形线路，起、止点都在郑东新区新郑州站，全长 40.61 公里。 6 号线连接西南片区、主城区和郑东新区，西南起于大学南路，东北止于龙子湖高校园区，全长 24.30 公里。 3 3、 城市房地产市场情况城市房地产市场情况 市场概况 新增供应（万平米） 销售面积（万平米） 销售均价（元/平米） 2007 年 1124 846.3 3927 2008 年 968.96 681.45 4481 2009 年 643.59 998.58 4910 2010 年 1-3 月 164.48 271.19 5270 数据来源房地产管理局 2009 年，郑州 90 平方米以下商品住宅的销售套数达到 70850 套，同比增长 125%，高于商品住宅整体增幅 32.6 个百分点；90 平方米以下商品 住宅的销售套数占商品住宅总销售套数的比重也达到 63.3%，同比提高了 9.2 个百分点。 2009 年，郑州来自“本省其他地区”购房者的比例首次超过郑州市商品住宅销售总套数的一半，达到 52%，同比提高 6.3 个百分点；其购买 套数达到 58285 套，同比增长 118.9%。 主要竞争项目概况 项目名称项目名称 项目概况项目概况 物业类型物业类型 楼盘均价楼盘均价 （元（元/ /平方米）平方米） 主力户型主力户型 中原新城 占地 50.69 万平米，总建 180 万平米， 总户数 3000 户 高层 22、 26、 31 层、 酒店、 写字楼、 特色商业，毛坯 5800 一房 4060 ，两房 6789 ，三房 90135 ，四房 154160 海森林 7 栋高层 5300 国贸公馆 占地 5778 平米，总建 3.28 万平米，总 户数 383 户 高层 26 层，毛坯 6000 两房两厅 86.5 平米，两房一厅 66，73 平米，一房一厅 48 平米 新新人家 小高层，毛坯 5150 怡心苑 2 栋多层 2 栋高层，毛坯 4900 两居 95 平米、三居 115 平米 秦岭蓝天佳园 占地 3.33 万平米，总建 7.7 万平米，总 户数 850 户 10 栋多层和 2 栋小高层，毛坯 4600 三室两厅 131，150 平米，两室两厅 101 平米 华山名郡 总建 30 万平米 小高层，毛坯 4600 30 平米一房，81-93 平米两房，120 平米 三房 中原名邸 占地 1.55 万平米，总建 8.57 万平米 高层 4 栋 28 层，毛坯 4900 40 平米一房，130 平米三房，95 平米两 房 康桥上城品 占地 107 亩，总建 20 万平米， 高层 小高层 双气，毛坯 5500 70 平米两房，89 平米三房 正商颖河港湾 占地 4.5 平米，总建 13.3 万平米，总户数 1624 户 多层 高层 小高层，毛坯 5000 永威西苑 4 栋 15 层小高层 小高层，毛坯 5500 89 平米两房，124 平米三房 绿都城 占地 350 亩，总建 38 万平米，分三期开 发，总户数 3200 户 纯多层 双气社区 毛坯 精装修两 种，毛坯 5300 以两房、三房为主 仟禧桃源国际 公寓 占地 4000 平米，总建 33487 平米，总户 数 468 一栋高层，毛坯 5664 最大户型 70 平米 2 房型，以 50 平米一 房为主 鑫苑国际城市 花园 2 期 占地 15.6 万平米，总建 40 万平米，总 户数 3600 户 多层、公寓；高层住宅、公寓，双 气社区，毛坯 5700 主力户型 85、120、137、156、70、31 平方 翰林世家 2 栋 30 层高层，毛坯 6000 一房一厅 45 平米，两房两厅 88 平米， 三房两厅 116 平米 大学铭庭 1-3 层为统一商业，4-21 为小户型住宅 高层 21 层独栋高层建筑，毛坯 5600 一房型 46、57 平米，两房 76、83 平米 90 平米左右的两房及平米左右的两房及 120 平米左右的三房销售较快，单身公寓及一房市场抗性较大。平米左右的三房销售较快，单身公寓及一房市场抗性较大。 代表个案销售情况 4 4、 中原区概况中原区概况 中原区是市委、市政府所在地，位于郑州市区西部，区辖一镇十个街道办事处。2008 年年末户籍人口 75 万。人口数量在郑州 6 区中排行第二。 中原区又是郑州市的主要工业区。未来将实施退二进三”战略，即“退出第二产业，进入第三产业” 。 社会消费品零售情况： 2003 年年 2004 年年 2005 年年 2006 年年 2007 年年 郑州市 480 559 707 822 979 中原区 44（9.2%） 51（9.1%） 65（9.2%） 76（9.25%） 91（9.3%） 批发零售贸易 36 43 54 63 75 住宿餐饮 5 6 9 12 14 5 5、 用地分析用地分析 地块地块概况概况 地块位置：中原中路以南、桐柏路以东、文化宫路以西、洛河路以北。 用地面积：约 94 亩。 用地性质：商业、办公、酒店、soho、公寓、住宅。 容积率：5.0-5.6 总建筑面积：约 35 万平方米。 项目建设内容：超市、百货、酒店、商业步行街、酒店式公寓、住宅。 其他规划要求：商业商务面积不少于 18 万平米。 地块现状地块现状 地块上目前为河南工业学校，学生还在校学习中，预计今年暑假全部搬迁。 地块地块距主要商圈的位置关系距主要商圈的位置关系 地块现状及交通情况地块现状及交通情况 地块商圈辐射人口情况地块商圈辐射人口情况 以地块为中心三公里辐射覆盖中以地块为中心三公里辐射覆盖中 原、二七两大行政区的绝大部分，原、二七两大行政区的绝大部分， 现有人口保守估计约现有人口保守估计约 4040 万人。万人。 地块地块 4 4 公里范围内的竞争者关系情况公里范围内的竞争者关系情况 业态业态 项目名称项目名称 设立时间设立时间 营业面积营业面积 在营 商业 项目 百货商场 中原商贸城 2002.9 27000 大型超市 华润万家 2006.1 6900 大型超市 世纪联华 2004.12 8000 大型超市 大商建设路 2008.1 17844 大型超市 河南思达连锁桐柏路 2002.12 8000 大型超市 丹尼斯中原店 2001.6 11545 在建 意向 商业 项目 万达广场 华山路 总建筑面积约 78.7 万平方米，最高建筑高度 150 多米，建设周期 18 个 月，预计 2011 年 10