华策2011年徐州建国西路商业街全程营销提案

PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 www.fineprint.cn海量房地产资料下载 房商网 w w w . fd c s ky . n et2 0 12 房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款项目本体分析解析宏观市场竞争市场分析客户定位与特征产品建议与产品定价项目营销策略营销推广策略及平面表现提 案 组 成PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 www.fineprint.cn海量房地产资料下载 房商网 w w w . fd c s ky . n et2 0 12 房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 www.fineprint.cn海量房地产资料下载 房商网 w w w . fd c s ky . n et2 0 12 房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款这是一块城市眷恋的土地，在城市西部崛起商业圈之中，金融、商务、居住、购物、文化娱乐一应俱全时尚潮流与文化完美交融！地段给我们的灵感PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 www.fineprint.cn海量房地产资料下载 房商网 w w w . fd c s ky . n et2 0 12 房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款这是绝对高档的建筑，地段赋予它成为高档建筑的环境，集5A甲级写字楼、酒店式服务公寓、高档 购物商城三位于一体，规划设计赋予它生命与灵魂！产品给我们的灵感PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 www.fineprint.cn海量房地产资料下载 房商网 w w w . fd c s ky . n et2 0 12 房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款各物业型逻辑关系448881273823650 建筑面积不同类型的物业在综合体中承担的功能物业类型可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他 项目较大的差异，项目的活力核心。分担风险，保证开发企业现金流来源，满足中长期居住 者需求前期主要资金回笼来源，价值标杆，可树立项目高端形 象。商业公寓办公华策观点PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 www.fineprint.cn海量房地产资料下载 房商网 w w w . fd c s ky . n et2 0 12 房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款47080 1#楼合计13356地下二层12821（其中商业6086）地下一层地下3#商业楼2#商业楼1#综合楼楼号1832197891069223650 12738总建面地上商业地上商业底商写字楼公寓产品形态70-10040-60面积区间1F5.7米2-4F5.2米影院17.1米6F1F5.7米 2-3F4.8米4F4.5米5F3.9米4-5F1F5.7m 2-3F4m 4F4.8m4F242973.7米26F-4F底商261403.6米13F-4F底商总套数主力户型层高楼层经济指标备注：商业总建筑44888，其它公共配建及连廊等未计入销售指标中。项目用地： 17170 总建面积： 103442 地上建面： 77265 地下建面： 26177 车位数量： 358 绿 化 率： 20% 建筑密度： 47% 容 积 率： 4.5PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 www.fineprint.cn海量房地产资料下载 房商网 w w w . fd c s ky . n et2 0 12 房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款东临：纺织东路建国西路交叉南面：荣盛阿尔卡迪亚社区西面：二环北路北面：原建国西路项目地块距离大福源商业圈500米，距人民广场商圈约200米，位于 交通要道，通达性较好。商业价值与周边商业圈内项目关联性高。项目四至PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 www.fineprint.cn海量房地产资料下载 房商网 w w w . fd c s ky . n et2 0 12 房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款项目分析项目位于建国西路与二环西路交 叉口，是周边主城区的主要连接 道路之一。道路情况： 建国西路：城市主干道之一，双 向六车道； 淮海路省级示范路，双向六车 道； 二环西路，双向四车道规划地铁： 徐州市规划地铁1号线站在人民广 场周边，距离本案地块约200米。区域交通优越。通过二环西路、 建国西路与城区各方位直接相连。地块临人民广场商业圈，位于位于交通十字，通达性较好。PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 www.fineprint.cn海量房地产资料下载 房商网 w w w . fd c s ky . n et2 0 12 房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款徐州交通发达，素称“五省通衢”，而今铁路、公路、 水运、航空、地下管道“五通汇流”，形成庞大的综合 性立体交通运输网络。铁路：陇海、津浦两大铁路干线在此交汇、京沪高铁即 将通车公路：境内有国道5条，省道20条，通车公路总里程1.2 万公里水运：京航大运河傍城而过，沿线有邳州、万寨等4 个 内河大港航空：有国内一级航空干线大型民航空港徐州观音机 场；大郭庄联航机场也可起降大中型客机城市研究 大淮海经济圈区位概况PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 www.fineprint.cn海量房地产资料下载 房商网 w w w . fd c s ky . n et2 0 12 房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款¬国民经济持续健康发展，综合实力进一步增强。初 步核算，全年实现生产总值2390.16亿元，比上年增 长19.07%，连续两年增幅超过19%，是近十年来的 新高。第一产业增加值250.56亿元，增长4.7%；第 二产业增加值1249.04亿元，增长14.7%；第三产业 增加值890.56亿元，增长15.6%。城市化水平稳步 提高，年末全市城市化率达49.1%，比上年提高1.9 个百分点。¬城乡居民生活水平进一步提高，人均可支配收入逐 年递增。城镇居民人均可支配收入及增幅农村居民人均纯收入及增幅农村居民人均纯收入及增幅城市经济城市研究PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 www.fineprint.cn海量房地产资料下载 房商网 w w w . fd c s ky . n et2 0 12 房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款GDP快速增长中的徐州徐州市2010年实现生产总值2866.93亿元，比上年增长 13.90% ； 以目前徐州经济近年上升趋势来看，徐州已经进入经济快速发 展阶段。 2010年铜山撤县划区，市辖区人口大幅增长至306.4万人。 2010年城市房地产投资额超过200亿元，并且房地产投资额占 全社会固定资产投资额比例在10以上。城市经济城市人口与需求房地产开发投资城市研究PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 www.fineprint.cn海量房地产资料下载 房商网 w w w . fd c s ky . n et2 0 12 房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款经济发展带动城市发展“东进、南扩、北造、西延”。为提高徐州的综合竞争力， 促进徐州都市圈核心城市地位的形成奠定了基础。“东进”：城区向东跳过三环路形成新的城市组团;“南扩”：在南部和东南部形成两个城市组团，并逐渐与 主城区对接；“北造”：在城北塌陷区造地建城，形成新的城市组 团；“西延”：综合开发，完善功能，增强对外辐射力。城市中心向东南方向转移，建设规划以市政府等行政部门为 核心的东部新城区。中优化中优化东东 扩扩 张张开发区跨开发区跨 越式发展越式发展 西西 改改 造造北提升北提升新新 区区 科科 技技 生生 态态 城城南南 融融 合合城市研究PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 www.fineprint.cn海量房地产资料下载 房商网 w w w . fd c s ky . n et2 0 12 房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款城市总结：刚刚进入全面快速发展轨道的具有巨大前景和潜力的区域性中心城市； 徐州经济虽然与苏南其他城市相比，仍处于较低水平，但已进入稳定增长时期，未来发展趋势较为看好，带动徐州市的住房消费也将稳定增长。PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 www.fineprint.cn海量房地产资料下载 房商网 w w w . fd c s ky . n et2 0 12 房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款9510010511011507- 135791108- 135791109- 135791110- 1357911信贷政策税收政策土地政策综合政策信贷政策收紧，上调存/贷 款准备金率分别达10/6次 首付提高至40%正式征收30%60%不等 的土地增值税90/70政策；招标拍卖挂 牌出让国有建设用地使用权 规定07年政策延续， 信贷收紧，最严 厉紧缩政策二套 房信贷政策出台-关于集约用 地的通知重 拳打囤地房地产公司IPO 募集资金不得 用于购买、囤 积土地信贷放松，百 日内连续5次 降息降低普通住房 购房契税，免 征印花税增值 税关于金融促 进节约集约用 地的通知 全国： 1、加大保障房 建设力度；2、 支持房企合理融 资。 地方： 各地政府纷纷出 台当地救市政策。延续08年下半年放松信贷 政策公积金贷款首付比例降 低延续08年下半年政策 二手房交易环节相关税费免 除土地增值税清算管理规程、 关于集约用地的通知延续08年下半年政策， 09年底多数地方政府政策到 期。首付比例和贷款利率上调，严 格二套房贷款管理，三套房贷 暂停六调存款准备金取消契税和个人所得税的部 分优惠政策土地政策国19条 打击囤地国十一条 新国十条 五项措施 各地限购令纷纷出台 央企退市政策适度收紧政策放松政策收紧国8条 限购政策更加严厉， 金融、税收手段全面 升级房产税改革试点高档住宅土地增值税清算关于规范房地产市场 外资准入和管理的意见经济高速发展， 以稳定房价为主金融危机经济衰退。政 府救市强势反弹经济逐步复苏 调控持续加码07-10年七十个大中城 市房屋销售价格环比指 数新政影响下的理性观望政策调控方向由“促发展”转向“促民生，稳房价”，政府调控政策从市场终端环节对房地产市场进行干 预，直接调控房地产交易的双方。结合近期密集出台的各项政策，我们认为，房地产调控政策在2011年将 继续趋紧，力度更大，范围更广。PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 www.fineprint.cn海量房地产资料下载 房商网 w w w . fd c s ky . n et2 0 12 房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款方案上海重庆试点范围上海全市范围。重庆主城九区范围。征收对象新购且为居民第二套及以上住房（本市居民人均 60 平方米以内免征，部分非本市居民住房可放宽）。存量和新购独栋商品住宅（免税面积存量180M2，新购 100M2）、 新购高档住房（单价为上两年均价2倍以上） 、 “三无人员”（无户籍、企业、工作）新购第二套及以上普 通住房。缴纳标准税基为交易价格的70%。 均价超过上年均价2倍的，税率0.6%；低于2 倍的为 0.4%。 应纳房产税税额=新购住房应征税面积×单价×70%× 税率。税基为交易价格。 前两类住房税率从0.5%-1.0-1.2%不等，后一类为0.5%。 应纳房产税税额=应税建筑面积×单价×税率。特点仅针对新购住房，不涉及存量房。 税率低，主要控制新增购房的数量，重在“房产”。主要针对高档住房分档收税，对普通住宅无影响。 跨度大，主要控制高档住