花花世界商业中心项目策划书

1花花世界四五期项目策划书 花花世界四五期项目策划书 拟稿： 审核： 批准： 生效时间： 二 OO 年 月 日拟稿： 审核： 批准： 生效时间： 二 OO 年 月 日 2目 录 目 录 1 项目介绍 . 3 1.1 项目综述 . 3 1.2 项目所在的区位的规划 . 3 1.3 项目建筑概况 . 3 1.4 主要建筑技术指标 . 4 1.5 项目总体商业规划及经营模式 . 4 2 市场状况及商业策划 . 10 2.1 项目的 SWOT 分析 . 10 2.2 市场定位 . 11 2.3 分阶段开业计划 . 12 3 设计说明和标准控制 . 12 3.1 项目的设计顾问组合 . 12 3.2 项目设计亮点 . 12 3.3 建筑说明及标准 . 13 3.4 结构说明及主材标准 . 14 3.5 机电说明及主材料标准 . 17 3.5 园林设计说明及标准 . 29 4 开发建设策划 . 31 4.1 建设完成具备开业条件的配置要求 . 31 4.2 花花四期项目建设关键节点工作 . 31 4.4 花花五期项目建设关键节点工作 . 33 5 成本策划 . 36 5.1 花花四期工程建设费用 . 36 5.2 花花五期工程建设费用 . 37 6 招标合约规划 . 39 6.1 工程标段划分 . 39 6.2 合约条款的付款方式 . 40 7 项目营运管理思路及操作要点 . 40 7.1 营运特色 . 40 7.2 营运增值 . 40 7.3 定价策略及收入预测 . 40 3项目介绍 1.11.1 项目综述 项目综述 地段 地段 广州市天河区东圃，奥体南路 12 号，邻近广东省奥林匹克体育中心面积 面积 总建筑面积 226326 m2，基底面积 74804m2 高度 高度 建筑物总高度为 17.8M 功能 功能 商场 定位 定位 家庭购物中心 投资规模 投资规模 建设工程静态投资 2.28 亿元 关键建设节点 关键建设节点 四期外立面完成：2010 年 2 月 消防验收完成：2010 年 6 月 五期封顶：2010 年 5 月 五期消防验收完成：2010 年 9 月 项目营运时间 项目营运时间 2010 年 10 月 1 日整体开业 1.21.2 项目所在的区位的规划 项目所在的区位的规划 花花世界购物中心位于广州市奥体南路 12 号，地处天河区东圃，与 2010 年广州亚运会主赛区广东省奥林匹克体育中心相邻。 花花世界购物中心还与广州科学城、世界大观、航天奇观毗邻，处于三条城市交通主干线广深高速（东西向） 、东环高速（南北向） 、广园快速干线（东西向）相交错的区域。项目四面环路，其中南面紧靠广园快速干线，东面和北面是环场路，西面为奥体南路，路面宽广、交通便利。 1.31.3 项目建筑概况项目建筑概况 总用地面积：27 万 建筑面积：26.6 万 建筑物基地面积：104798 中心广场：17000 楼层层高：首层 5.9 米,二层 5.4 米,三层 5.4 米（其中建材馆首层层高 6.8 米） 建筑密度：40% 容积率：1.0 绿地率：37% 停车位：3000 个 41.4 主要建筑技术指标 1.4 主要建筑技术指标 中心商场一、二期（一期又为花花整体项目三、四期，二期又为花花整体项目五期、六期）共为： 3.1 工程总用地面积：279698 m2 3.2 建筑基底面积： 74804m2 3.3 地面上总建筑面积：197142 m2 3.4 地下室总建筑面积：29183 m2 (二期) 3.5 工程总建筑面积：226326 m2 3.6 建筑密度：40% 3.7 容 积 率：1.0 3.8 绿地率：37 % 3.9 停车场汇总数：2103 辆 3.10 一、二期各层平面的功能、面积、层高明细表 中心商场一期（一期又为花花三、四期） ： 中心商场二期（二