楼顶“空中花园”：公共空间

池塘、亭子、花草、假山楼顶“空中花公共空间之殇在线荐稿记者博客联系记者记者王建芳通讯员王大凯马静北京人济山庄的最牛楼顶别墅曾经“名噪一时”，楼顶“空中花园”这个概念也再次映入人们的眼帘, 小桥、流水、木屋、假山一些“空中花园”可谓是亭台楼榭，意境幽远，但是花园主人在自身享受优 美环境的背后，是给其他邻居或同楼业主带来的渗水、噪音以及房屋承重安全问题。楼顶空地是否属于共 有？ “空中花园”是否可以认定为违章建筑？又该如何正确区分“空中花园”和建筑意义上的楼顶绿化？ 记者对此进行了调查走访。导读主人：建花园是为了美化环境，但居民担心花园会损害楼体或引发漏水物业：楼顶属公共空间，业主 不得占用，但由于没有执法权，无法强拆规划：未经审批属于违章建筑，但是因其隐蔽一般都是建成了才 发现律师：业主可起诉要求拆除，不过为了邻里关系建议协商解决业内人士：应区分“空中花园”和一般的楼顶绿化，单纯楼顶绿化是趋势，应由开发商提前设计 园林局：郑州尚无管理规范，目前政府倡导的楼顶绿化只是种花草，不包括其他构筑物 喜与忧楼顶花园，看着美心里烦案例一：楼顶造“小桥流水”对门邻居家成“水帘洞”杨女士和赵先生是郑州市南阳路某小区的对门邻居，两家同住最高层。2009年，杨女士闲来无事，看 到空荡荡的楼顶挺浪费的，就买来瓷砖、水泥，修建了一座池子，并搭建了木屋和假山，打造了一座别致 的“空中花园”。由于怕别人随意进出自己的地盘，杨女士还关闭了通往楼顶的门和消防通道。“空中花园”建好后，杨女士总算在喧闹的都市中有了休闲去处。她时常在木屋里看风景，听假山上 的潺潺流水，尽情享受眼前的美景。而自从杨女士的“空中花园”落成之日起，她的对门邻居赵先生一家 便坠入痛苦深渊。原来，在杨女士建“空中花园”时，破坏了公用屋顶防水层，导致对门赵先生家天花板 “小雨不断”。就在杨女士尽情享受花园美景的同时，赵先生家却正在大盆小盆地接渗水。同时，楼顶的 “小桥流水”声也吵得赵先生一家人睡不好觉。多次修理屋顶未果后，赵先生遂将杨女士和物业公司告上法庭，要求杨女士拆除屋顶上的假山和木屋 等设施，打开消防通道并赔偿其屋顶修理费等共计3580元，物业公司承担连带责任。面对邻居的起诉，杨 女士坚称“我的地盘我做主”，她反复强调说，自己既然购买了房屋，那么在属于自己的平台上种花、建 假山，又怎么会侵犯到别人的权益？案例二：楼顶建“空中花园”同楼住户担心楼被压塌无独有偶。去年，郑州市解放路与铭功路交会处东北角的汇港新城小区的多名居民向媒体反映，称有 一位居民在两栋高层住宅之间的裙楼楼顶上建花园，还造了水系养鱼。“水系至少50吨水，哪天平台承受 不了，楼就该塌了。”记者发现该小区1号楼、2号楼是两排东西走向的高层住宅，两楼西侧之间夹着一栋南北走向、4层高 的裙楼。居民所反映的“空中花园”，就建在4层裙楼的楼顶。这座“空中花园”包含一个环形的池塘， 池塘中心岛上摆放着一把木躺椅和几把塑料椅，边上建有一个小木亭。平台的东西两边，有两条长廊，棚 架上攀爬着绿色的植物枝蔓，而花园里还养着几只鸡和一只白鹅。“我们这是响应政府号召，绿化屋顶、美化环境。”面对记者的采访和一些业主的质疑，这座“空中 花园”的主人吴先生如是说。他说，自己刚搬进来时，裙楼楼顶平台上还是光秃秃的，冬天风一吹黄土漫 天，都不敢开门，现在他耗资20多万元，在平台上修了小池塘，种上草，架起棚架种葡萄、丝瓜，小平台 上一片郁郁葱葱。“我搞绿化又不是盖住房，不算违建。再说，环境好了居民们也看着高兴不是？他们也 可以进花园来玩呀。”但对这个说法，小区其他居民并不买账，他们认为吴先生的池塘水太深，防水也不知道做得怎么样。 “可能向下漏水是一方面的，万一哪天这些植物的根系让楼板裂缝，再加上这些水成年累月地渗透，楼体 肯定会出现安全隐患。”面对这个矛盾，小区物业也是束手无策，自己没有强制执法权，也没法对这个“空 中花园”进行强拆。利与弊楼顶绿化能吸尘、降温VS空中花园会使楼体松动、影响安全基本上，所有建造“空中花园”的主人，都认为自己的举动是为了绿化楼顶、美化环境。“搞绿化又 不是盖住房，不算违建。再说，环境好了对大家都好。”甚至，汇港新城小区空中花园的主人吴先生还表 示，他在楼顶种的是佛甲草，这种草制氧功能特别强大，还有吸尘、降温、防噪音的作用。他还说，在新 加坡、日本等国家，楼顶绿化非常普遍。此说法也得到了一些城市规划师的认同。河南城市规划设计研究院一范姓规划师认为，楼顶绿化是个 大趋势，而花园式绿化只是其中一个领域，也是值得提倡的，但需要在法定范围内才行。他说，目前，在上海、深圳等南方城市楼顶绿化做得比较前沿。上海市一大型建筑设计院一位建筑师 认为，最好是在开发商设计阶段就提倡楼顶绿化，“否则在交房后，业主后期自行建设的话，要么是违章， 要么安全性值得商榷”。此外，针对“空中花园” 一事，相关的网络调查显示，有三成多网民表示能接受，并支持。一位网友 说：“空中花园”是城市中一道独特风景线，“多好的样板，公用区域就可如此设计，政府应该鼓励与引 导其建设”。当然，与此相对的是六成多网民的反对。汇港新城小区一些业主表示，他们担心平台承受不了水压， 花园会压塌楼房。而且，里面养的鸡、鸽子和鹅，有味道，吵得人夜不能眠。同样面临“空中花园”困扰的一位绿地老街的业主说，虽然大家一般不去楼顶，但楼顶平台毕竟不是 某一个人的，不能私自搭建亭台楼榭，而且很多“空中花园”的主人为了私密性都会把楼顶封死，这是很 不安全的。“万一发生火灾怎么办，大家想跑到楼顶等待救援都不行，而且刮大风时如果亭子上的木顶啊、 小装饰之类的飘落下来砸到人可怎么办？！ ”法与情没经过审批的建筑都属违建，种花草虽不违规但要考虑邻里关系平台是否属业主共有？水池等是否属违建？对此，中牟县人民法院法官王大凯认为，按照我国物权 法规定，屋顶属于公用部位，为全体业主共同所有，不能说是某个业主的“地盘”。鉴于屋顶具有发生火 警和其他危急事件时的逃生功能，因此，应当保持屋顶平时的安全、安静状态,以使公众逃生便利及其他住 户的生活安宁不受侵扰。“所以说，任何在顶楼私自搭建空中花园的行为，在法律上都是不允许的，更别 说封闭楼顶或者妨害楼下生活了。如果遇到这样的诉讼，法院一般都会判处被告拆除相关设施和物件，即 恢复屋顶的所有原状，如果有损害其他邻居利益的行为，还要判处协助维修或补偿。”郑州市城乡规划局办公室的一名工作人员也说，根据城乡规划法的相关规定，只要这个建筑未经 规划部门审批，就是违章建筑，因此，所谓的“空中花园”属违章建筑无疑。对此，行政执法部门和规划 部门都可以进行查处。“不过我们面临一个难题，就是这些'空中花园'建设一般都比较私密，当我们发 现时，基本都已经建成了，再组织去拆除，主人损失重、抵触情绪大，执法有一定难度。”不过，郑州大学城市规划设计研究院副院长刘韶军提醒大家，要正确区分“空中花园”与单纯楼顶绿 化，不能一概而论。“单纯在楼顶种花种草，只要不涉及土木建设，就不能算是违章建筑，而且在国外许 多楼顶绿化都是开发商提前设计好的，属于小区建设绿化的一部分，甚至可以计算在整体绿化率内。”河南九博律师事务所律师王敏杰说，相邻权指不动产的所有人或使用人在处理相邻关系时所享有的权 利。简单来说，相邻不动产的所有人或使用人在行使自己的所有权或使用权时，应当以不损害其他相邻人 的合法权益为原则。如果因权利的行使给相邻人的人身或财产造成危害，相邻人有权要求停止侵害、消除 危险和赔偿损失。“因此，我建议如果有居民受到类似空中花园'的影响，可以先行协商，协商不成的 话则可到法院起诉。”“鉴于在处理相邻关系时，相邻各方应该本着有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，互 谅互让，所以最好的办法还是协商解决。在此也提醒那些建造空中花园'的业主们，不能为了一己利益, 想建就建，想盖就盖，而应该多考虑邻里的意见和感受。”他山石郑州尚未出台相关管理规范，国内多地已出台楼顶绿化实施细则既然有一些建筑设计学者认为，楼顶绿化是趋势，并且在国外是由开发商提前设计规划好的，那么作 为国内的开发商，是否有进行这种规划设计的打算呢？对此，河南某置业有限公司常务副总裁康奇志表示，开发商进行楼顶绿化一般出于两种考虑。“地面 绿化率达不到规划部门的要求，会考虑通过增加楼顶绿化，满足绿化率要求。此外，一些楼盘还会通过增 加楼顶绿化，提升楼盘的品质。”不过，他表示，开发商一般不会选择楼顶绿化，“因为楼顶绿化的成本 远高于地面绿化，而且楼顶绿化的养护成本高”。“目前郑州还没有出台关于楼顶绿化管理的规范，'空中花园'的概念也比较少见。”采访中，郑州 市园林局城市绿化管理处工作人员称，这几年政府一直在倡导增加楼顶绿化，但始终没有出台相关管理规 范，靠的基本都是开发商或物业公司的自觉行为。不过，这名工作人员一再强调，楼顶绿化主要是指在楼 顶进行花卉、草地等绿色植物的种植，并不包括其他构筑物。据了解，2001年，成都就出台了成都市建设项目公共空间规划管理暂行办法，规定建筑层数低于 12层、高度低于40米的高层和多层非坡顶建筑，均要求作楼顶绿化设计，绿化面积不得小于楼顶面积的 50%。违者，政府不予办理验收和产权手续。2005年，上海将楼顶绿化纳入了上海市绿化管理条例，要求新建的住宅和商务楼，必须在规划之 初作出楼顶绿化设计。因此，上海成为中国第一个以立法形式规范楼顶绿化的城市。2012年，西安出台相关政策，对于验收合格的楼顶绿化，政府将按每平方米285元的标准进行补贴。