房地产估价理论原则与方法

房地产估价理论与措施第1讲:房地产和房地产估价()第一章   房地产和房地产估价 第一节   引言 一、房地产估价就是对房地产的“客观合理价格”或“价值”进行估算和鉴定的活动。 房地产价格从某种意义上讲是客观存在的，不以个别人的主观意志为转移，是由市场决定，即是由市场参与者集体的价值判断所形成。因此，房地产估价是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显现出来。 二、房地产估价受到政府和社会的高度注重表目前如下四个方面：     第一、房地产估价成为国家法定制度。房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度。           第二、房地产估价师实行了国家统一考试。从1995年起，获得房地产估价师资格的惟一途径是通过全国房地产估价师执业资格考试。     第三、房地产估价执业制定了国家统一原则。1999年2月建设部会同国家质量技术监督局联合发布了中华人民共和国国标房地产估价规范，自1999年6月1日起施行，其内容涉及：总则、术语、估价原则、估价程序：、估价措施、不同估价目的下的估价、估价成果、估价报告、职业道德等。     第四、房地产估价行业成立了全国自律性组织。1994年8月成立了中国房地产估价师学会(简称为CIREA)。 例题：从某种意义上讲，房地产价格是： A、个别人的价值判断   B、估价人员的主观定价   C、由市场力量决定                 D、 市场参与者集体竟拍的成果     E、 由交易双方委托经纪人拟定 答案：C、D   第二节   房地产的概念 一、房地产的整体概念 (一)房地产的定义     房地产是指土地、建筑物及其她地上定着物。其中：     土地是指地球的表面及其上下一定范畴内的空间。     建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等构成的整体物。     其她地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。如为了提高土地或建筑物的使用价值或功能，种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等。而在地上临时搭建的帐篷、戏台等则不属于房地产。 由于其她地上定着物往往可以视为土地或建筑物的构成或附属部分，因此，房地产本质上涉及土地和建筑物两大部分。 例题：下列那些属于房地产（       ） A、种植在地上的树木花草         B、埋设在地下的管线设施 C、地上临时搭建的帐篷、戏台     D、地上建造的庭院、花园、假山 答案：ABD （二）、房地产的实物、权益和区位 1、实物分为有形的实体及其质量和组合完毕的功能三个方面。 2、权益涉及权利、利益和收益，例如所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、相邻关系等。       在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：   （1）机器、设备、家具等有形资产，重要是实物的价值   （2）专利权、专有技术、著作权(版权)、商标专用权、专营权、商誉、有价证券(股票、债券)等无形资产，重要是权益的价值。       （3）房地产，其实物和权益在价值决定中都很重要。如一幢房屋，其价值既受建筑构造、设备、装修、新旧限度的影响，又受产权状况的影响，例如，该房屋的产权是完全产权还是部分产权(如在现实中，有商品房、经济合用住房、以房改成本价购买的住房、以房改原则价购买的住房等)，价值就有很大的差别。因此，两宗实物状况相似的房地产，如果权益不同，价值也许有很大的不同；反之，两宗权益状况相似的房地产，如果实物状况不同，价值也也许有很大的不同。 例题：房地产价格实质上是房地产的（     ）的价格。 A、开发成本   B、权益       C、物质实体       D、B和C 答案：B     3、区位是指地球上某一事物与其她事物在空间方位和距离上的关系，除了地理坐标位置，还涉及可及性，与其她地方往来的便捷性，与重要场合(如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同行业等)的距离，周边环境、景观，在都市或区域中的地位等。其中，距离有空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。目前，人们越来越注重交通时间距离而不是空间直线距离。 如果区位不同，价值也许有很大的不同。 例题：人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受注重的是： A、空间直线距离         B、交通路线距离       C、交通时间距离         D、至市中心距离 答案：C                                       (三)、房地产的存在形态     房地产虽然涉及土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合成一体时才被称为房地产，单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。归纳起来，房地产有下列3种存在形态：       1、 土地。最简朴的情形是一块无建筑物的空地。此外，虽然土地上有建筑物，有时也需要把它单独看待，只评估其中的土地价值。例如，为征收土地税费或者拟定划拨土地使用权进人市场需   要补交的土地使用权出让金等的数额，就只单独评估土地的价值。而对于有建筑物的土地，在具体估价中如何单独看待土地，有两种做法：(1)忽视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地；（2）考虑建筑物存在对土地价值的影响。 例题：某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为1400平方米，现需拆除重建，估计建筑面积的拆除费用和残值分别为300元/平方米和50元/平方米，则该宗土地的减价修正额为（     ）元/平方米。 A、50       B、250       C、300       D、350 答案：D     2建筑物。建筑物虽然必须建造在土地上，在实物形态上与土地连为一体，但在某些状况下需要把它单独看待，只评估其中的建筑物价值。例如，在房地产投保火灾险时评估其保险价值，灾害发生后评估其损失，为计算建筑物折旧服务的估价等，都只单独评估建筑物的价值。在具体估价中如何单独看待建筑物，有2种做法：(1)忽视土地的存在，即将其设想为“空中楼阁”；(2)考虑土地存在对建筑物价值的影响。 例题：某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险，起投保价值应为（）万元。 、100     B、70     C、60     D、40 答案：B   3房地，当实物形态上土地与建筑物合成一体，估价时也把它们作为一种整体来看待。在现实房地产估价中，建筑物已开始建设但尚未建成的房地产，即“在建工程”(涉及停缓建工程)，往往成为估价对象；也有规定对正在开发建设或筹划开发建设，但尚未浮现的房地产，如期房(虽然称为期房，但事实上涉及土地)进行估价；还也许因民事纠纷或理赔等因素，规定对已经消失的房地产进行估价，如对人为引起火灾或者碰毁她人房屋进行的损失价值或损失限度评估；估价对象也也许是房地产的某一部分，如某个楼层、某套住房或其中的装修装饰部分；此外，房地产估价中也也许具有房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值，如为某一可供直接使用的宾馆或办公楼的交易做估价，该评估价值除了涉及该宾馆或办公楼 的建筑物及其基地的价值，还也许涉及其中的设施、设备(如室内配备的家具、电视机、电话机等)的价值。 概括起来，从实物角度来看的现实中的房地产估价对象有下列几种：(1)空地；(2)有建筑物(涉及尚未建成的建筑物)的土地；(3)地上建筑物；(4)土地与建筑物(已建成的建筑物)的合成体；(5)在建工程(土地与尚未建成的建筑物的合成体)；(6)将来状况下的房地产;(7)已经消失的房地产；(8)目前状况下的房地产与过去状况下的房地产的差别部分，如后来增长的装修；(9)房地产的局部，如某幢公寓中的某套房；(10)包具有其她资产的房地产；(11)作为公司整体的一部分的房地产。     (五)房地产的其她名称 1、中国、法国、意大利、日本及台湾地区将房地产称为不动产； 2、中国香港地区一般使用“物业”来替代房地产。     (六)本书对房地产的用词   为了避免引起歧义，我们重要使用“房地产”、“房地”、“土地”和“建筑物”几种核心词， 其含义分别如下：     1“房地产”：可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体，即它也许为土地，也也许为建筑物，还也许为土地与建筑物的合成体。     2“房地”：专指土地与建筑物的合成体，如说房地价格时，此价格既涉及土地的价格，也涉及地上建筑物的价格。     3“土地”：仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格。值得阐明的是，这里的“地上建筑物”，不仅是指地面以上的建筑物，还涉及地面如下的建筑物，是指在该土地范畴内的所有建筑物，以区别于建筑物真正的地上部分和地下部分。     4“建筑物”：仅指建筑物部分，如说建筑物价格时，此价格不含建筑物所占用的土地的价格。 二、土地的概念     (一)对土地的多种定义       1土地即田地、地面。这是一般人一般最直观的结识。       2土地是“地球上陆地的表层，涉及水域在内。是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素构成的自然综合体。”       3土地是自然物、自然力或自然资源。     (二)房地产估价中的土地定义         对于房地产估价来说，土地是指地球的表面及其上下一定范畴内的空间。具体一宗土地的范畴可分为3层：(1)地面；(2)地面以上一定范畴内的空间(简称地上空间)；(3)地面如下一定范畴内的空间(简称地下空间)。     一宗土地的地面范畴，是地球表面的该宗土地的“边界”所环绕的面积。例如，政府出让土地使用权的地块，其范畴一般是根据标有坐标点的用地红线图，由都市规划管理部门     或土地管理部门，在地块各转点钉桩、埋设混凝土界桩或界石来确认，面积大小依水平投影面积计算。         (三)土地运用所受的限制   土地运用所受的限制，分为两个方面：一是受自身能力的限制，如建筑技术、经济实力等，二是受自身能力以外的限制，如下所讲均为这方面的限制。     对土地运用的限制可归纳为3个方面：(1)土地权利的设立以及行使的限制；(2)房地产相邻关系的限制；(3)土地使用管制。     1从土地权利的设立以及行使的限制来看，中国大陆目前重要有所有权、使用权、租 赁权、抵押权、典权、地役权。其中，所有权属于自物权，其他属于她物权。她物权是对她人之物所拥有的权利，是对所有权的限制。拿地役权来说，对于供用地而言，它是她人对土地享有一种有限的使用权，字面的意思是该土地为她人服役。地役权在给她人以便时，土地所有人或土地使用权人有也许受到某种损失，因此，地役权的存在会减少土地的价值。     2从房地产相邻关系的限制来看，房地产所有人或使用人在自己的房地产内从事工业、农业、商业等活动及行使其她权利时，负有注意防免损害相邻房地产的义务，就相邻房地产所有人或使用人而言，则享有祈求房地产所有人、使用人注意防免损害发生的权利。相邻关系的实质，从义务方面来说是对房地产所有权、使用权的一种限制。 在现实中，重要存在2类相邻关系：(1)通风、采光、排水、排污的相邻关系。例如，相邻关系人在建造建筑物时，应当照顾到周边相邻人的实际需要，与相邻建筑物保持合适距离并且合适限制其高度，不得阻碍相邻建筑物的通风、采光和日照。(2)险情危害的相邻关系。     3从土地使用管制来看，对于房地产估价来说，故意义的土地使用管