浅谈商业大厦的物业管理

商业大厦的物业管理商业大厦的物业管理大体上分为初期介入、接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等方面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有环节地逐项贯彻。 x2y_D  dv A VJ  （一）初期介入工作方案 k?_(v  在物业管理初期介入阶段，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配备、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的规定，又满足广大租户的需求，尽量地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节省成本。根据某广场工程进展状况，特制定如下方案： $RR"D?J  1、工作内容： uetIb "  （1）从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和根据； g%2&  （2）从物业管理的角度，对如下方面提出合理化意见： wBLck#=WI  园区规划设计； Vk_= qihuX  建筑设计和选材； jN1  环境整体设计； L n?P6>8  标记系统的设计、配备； kR!dj>C  绿化设计； d0(Xnm(  其他公建配套设施配备； V:|4 )XM  电梯、空调系统的配备； "H =Y 2  消防设施配备； hA,:Acz  安全监控系统配备； TaeJXNq  弱电系统其他配备； F8p>_5i  各类设备配备、选型； fQyyvf  隐蔽工程施工。 Q'(86EIF  2、管理措施 dtwD-'  （1）熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循； U=Bk I$  （2）制定初期介入筹划，积极稳妥地开展工作； woj  （3）参与有关工程联席会议，协调各方面关系； &Oc >x?  u/(Sw0v  （二）接管验收管理方案 6jv-M  为保证大厦的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的规定，维护租户的合法权益，以便后来的物业管理，特制定大厦接管验收方案。 OGXV1、管理内容： /O!= AJ  （1）理解接管物业的基本状况； ,j2PI  （2）编制物业接管验收筹划，拟定物业验收的原则、措施和日程安排； 9O<p GYg4  （3）与开发、设计、施工单位一起，根据接管验收原则，对大厦物业进行现场初步验收，并将验收成果记录在物业交接验收表上，同步规定施工单位对验收中存在的问题限期整治； z!k9lFCX  （4）与开发、施工单位一起，对大厦物业进行现场复验，直至符合规定的规定和原则； *89C?MkG  （5）与开发、施工单位联合进行大厦物业交接： =aCK&/  核对、接受各类房屋和钥匙； NkY(L5N<  核对、接受各类图纸资料，并加以整顿归档； /lR& 'B  核对、接受各类设施设备； FU(|k5=<?  核对、接受各类标记。 $EPR:a&o  2、管理措施： hs 6b'"p  （1）组建接管验收小组，负责大厦的接管验收工作； 3$=:Jzw  （2）制定接管验收规程； 5gkDI8r!,r  （3）掌握物业验收的原则和程序； 9_O ?HsF;V  （4）提高对接管验收重要性的结识； _ G(W  （5）实事求是地开展接管验收工作； P$%s  （6）按规定办理接管验罢手续。 NI!C/  *g too(X  （三）租户入住管理方案 #,q7f  在办理租户入住手续时，为租户提供以便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理公司的形象，给租户留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案： SV $Q25  1、管理内容： %XVF2W5Y  （1）在租户领房前将所有资料准备齐全。 % dd9"tf(  （2）精心布置租户入住现场，为租户办理领房手续提供一条龙服务。 *D! f|L  （3）凭租户所持的入住告知单和各类必备证明，发放交房资料。 =Lnymph  （4）收回租户按规定填写的各类表格，收取租户应缴纳的费用。 .:$ t%  （5）陪伴租户验房，办理领房手续。在验房过程中，发现的房屋质量问题经租户确认后，填入租户验收交接表。 5o gBSv  （6）对验房交接中发现的房屋质量问题，与租户商定期间，及时解决。 mq*j&n<j  2、管理措施： 6Gvi6NcN  （1）制定租户领房程序； '(qf=xBA  （2）筹划租户入住现场布置方案； /,JM2XV  （3）按照租户领房程序，安排工作流程； hgIZX5ZJ_  （4）热情接待，百问不厌，虚心听取租户意见； &I_u GG*  （5）按规定办理租户入住手续。 <p?u.oU4  =* q  （四）保安管理方案 n?U 9  在大厦管理中，应当运用既有的科学技术手段与管理手段，依托多种先进设备、工具和人的主观能动性，维护大厦物业和租户的安全，这是一项很重要的工作，最为广大租户所关注，特制定常规防备与技术防备相结合的24小时全天候管理方案。 rkM'W %Y'  1、管理内容： be)j3  （1）常规防备：采用站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，避免和制止任何危及或影响物业、租户安全的行为。 807DewI.  门岗的任务： yuck0 zap  a礼仪服务（向租户行举手礼或注目礼）； 5 #!'P(  b维护出入口的交通秩序； .#ad*=P  c对外来车辆和人员进行验证和换证； %1/N+$i  d制止身份不明人员和衣冠不整者进入大厦； eND0<z3E  e严禁携带危险物品进入大厦； K2fro;lb  f遇有外来人员将大件物品带出大厦，即与物主核算，并作登记。 X>hay*4#?  g为租户提供便利性服务。 T =O(AYZ  巡逻岗的任务： hTyfl;ngZb  a按规定路线巡视检查，不留死角； HRWl*|L g  b巡逻车辆停放状况，维护道路畅通，做好安全防备工作； ?mT| "6  c对大厦内的可疑人员进行检查防备； >Py-,$?gM  d大厦安全检查； #$ Ha%D  e装修户的安全检查； b/X5/M  f防备和解决各类治安案件； VclKqD,>  g防备和制止各类违背大厦管理制度行为。 WyA/XOYT!  （2）技术防备：应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对大厦内的治安状况实行24小时监控，保证大厦安全。 4x|EATP  对可疑或不安全迹象采用跟踪监视和定点录像措施，并及时告知值班保安就地解决。 # >ZF2Gv  值班保安接到治安报警，迅速赶到现场酌情解决，并把状况反馈到监控中心，监控员作具体记录，留档备查。 _B.&bO+  2、管理措施： d n)baS  （1）实行半军事化管理，制定各项保安管理制度和奖惩措施，并严格付诸实行，以增强保安人员的工作责任心。 u3VN5 Vsx  （2）强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能，每年组织不少于4次会操。 >kosAuGar  （3）加强保安人员的行为规范教育，规定服装统一，佩证上岗，言语文明，举止得当。 VmOI! u  （4）严格执行保安巡更点到制度，保证巡逻质量。 u>:3JGW-c  （5）监控中心设备每天检查、保养，监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。 J S >|  SM jpm#)  （五）消防管理方案 VsPM*B  某广场是高层楼宇，消防管理是物业管理的重中之重，要根据消防法规的规定，并结合某广场的实际，切切实实地做好消防安全工作，保证租户的生命财产安全。 wS3Ho  1、管理内容： (5GKd5  （1）做好消防监控中心的管理； |>Fo'UM6  （2）做好消防设施、器材的管理； !?P%xt3?  （3）保持消防通道的畅通； xVP tF  （4）加强大厦装修期间的消防安全管理； RQ/ +d.r  （5）严禁携带、储藏易燃易爆物品； s|"v690w1*  （6）避免电器短路、管煤泄漏等引起火灾因素。 2en-#6U!  2、管理措施： 9bw$P  （1）制定并贯彻消防管理制度和消防安全责任制，做到责任贯彻，器材贯彻，检查贯彻； |8y-sX!  （2）制定消防事故解决预案，防患于未然； S/*4 )a  （3）建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习； XuBsuH  （4）定期进行消防检查，避免为主，防消结合，发现隐患，及时消除； UFEqjPW  （5）做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处在完好状态； 2reSZJjl  （6）制止任何违背消防安全的行为； Y>l!dyo<  （7）积极开展防火安全宣教，定期向租户传授消防知识； sWn<M*:rZ  （8）发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。（六）清洁绿化方案 YPyY#MUf"A  清洁绿化作为物业管理的重头戏，是大厦内不可缺少的部分，关系到整个大厦的形象，也是测定环境质量的一种重要指标，故拟订如下管理方案： jock a4>t3  1、管理内容： 7c:Hz u.  （1）绿化养护：绿化工应做到管理平常化、养护科学化。 |SconceJ  根据气候，给花木适量浇水。 7a%,(P3w  根据花木长势，给花木适量施肥，合适松土； k RF T  及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补苗； goaI8Cz  制定避免措施，防治病虫害； U8E.OFr  做好恶劣天气花草树木的保护工作； 定期（每年8月、11月）修剪草坪，使其生长茂盛，平整美观。 YMUhike  （2）大厦室内公共区域的绿化布置； stun(H<  （3）清洁卫生：通过平常保洁工作，使大厦公共环境和公共部位整洁，公共设施干净、无异味、无破损。 W*H6s'f1  绿化区域：每天打扫一次、捡拾绿化带内杂物，清洁大厦所有设施（含多种标志牌），随时清除各类污渍，打扫积水，每周对垃圾桶进行清洁、消毒；每月对照明设施进行擦拭，定期清洗外墙面。 tab:_8zP8  地下车库：每天打扫地坪，轻抹各类标志牌，随时解决大面积油渍、积水；每周冲洗地坪，清除下水道口杂物；每月对墙身进行去渍和除尘；每季清洁、擦拭照明系统，天花及管道外除尘。 O GD'0  垃圾房：每天收集一次各楼层的垃圾，清运到垃圾房，并清洗垃圾房内外墙壁及地面；每月对垃圾房消毒二次。 is+p"A$  大堂：每天保持入口梯级、地面清洁，定期用补蜡机械打磨地面，每天擦拭墙身表面及多种标志牌；每天擦拭、清洁花槽、烟筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、门及墙脚线；每季清洁天花照明灯件及饰物，拂去天花灰尘。 6u+Tjham  楼层：大厦各楼层过道每天保洁一次，电表箱盖、楼梯扶手、栏杆、台阶