车位法律问题

据调查，在诸多小区业主纠纷中，车位纠纷占相当大比重，而问题核心在于车位 产权属性。物权法规定“建筑区划内道路，属于业主共有建筑区划内其 他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”“建筑区划内，规划用 于停放汽车车位、车库应当首先满足业主需要。建筑区划内，规划用于停放汽车 车位、车库归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”根据上述法律规定，小区车位所有权归全体业主共有包括两个方面:1 .小区车位作为公共建设配套设施，其建造费用已包含在全体业主购房款中，根据“谁投资、谁受益”原则，小区车位所有权当属全体业主。2 .从土地使用权角度看，业主办理产权证时，产权证书上如果载明了 业主分摊了土地面积，车位所依附土地使用权归业主所有，车位所有权应 当属于全体业主。住宅小区建有地下停车场，其车位权属分三种情形：1 .停车场在小区房屋销售时未按公共建筑面积公摊，停车场建筑所有 权应归开发商所有，开发商有权对业主出售，开发商与业主签订车位使用 权转让合同合法有效。2 .如果开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公共建筑面积分摊给了全体小区业主，该停车场产权应归全体业主所有，开发商无权与业 主签订停车场车位使用权转让协议。如果小区业主需要购买该停车位使用 权，只有全体业主有权处分该地下停车场车位使用权，业主应同业主委员 会或经业委员会授权委托物业公司签订车位使用权转让协议。3 .地下停车场由人防工程改建，尽管该面积未分摊给全体业主，开发 商也无权出售。我们通常提到“房屋产权证或产权证”，在现行房地产法律规定中， 是指“房屋所有权证”。根据城市房地产管理法规定，“房屋是指土 地上房屋等建筑物及构筑物。”由此可见，独立车库应属法律上“房屋”， 可以办理产权证。地下停车场整体符合法律上有关“房屋”规定，可以办理“房屋所有 权证”。但停车位由于不具备“房屋”属性，是否可以办理“房屋所有权 证”或者办理“车位所有权证”，目前国家法律、行政法规还没有统一规 定。小区停车位能否自由买卖？目前:小区停车位流转遭遇法律空白,无 法律规定停车位不准出售，但是车位出售又会加剧停车难，两者存在矛盾。另一种观点认为，既然车位所有权归业主所有，任何人无权出售，所 谓车位使用权有偿转让合同应该是租赁合同。合同法规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益， 承租人支付租金合同。租赁合同有两个特点：1.租赁合同是转移财产使用 权合同，一方将财产使用权和收益权让渡给另一方。2.租赁合同是有偿合 同，受让一方为使用该财产向对方支付一定费用。车位问题长期存在，而现行法律没有明确解决办法，我以前就想总结这方 面问题归纳法律意见，收集资料等花了不少时间，希望大家仔细阅读，充 分了解，也希望对将来可能诉讼有所帮助。一：法律规定诉讼是解决纠纷最终合法方式，法官断案是以法律为准绳，事实为基 础：法律规定将影响对事实需求指向：物权法2007年10月1日施行第五十二条国防资产属于国家所有。第七十条 业主对建筑物内住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对 专有部分以外共有部分享有共有和共同管理权利。第七十三条 建筑区划内道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路除外。 建筑区划内绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人 除外。建筑区划内其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共 有。第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车车位、车库应当首先满足业 主需要。建筑区划内，规划用于停放汽车车位、车库归属，由当事人通过出售、 附赠或者出租等方式约定。占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车车位，属于业主共有。城市房地产管理法1. 9 9 5年1月1日起施行。第四十一条房地产转让时，土地使用权出让合同载明权利、义务随之转 移。城市居住区规划设计规范1993年建设部颁布2002年修订2. 0.6公共服务设施用地(R02)一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建、为居民服务和使用各类 设施用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。3. 0.7道路用地(R03)居住区道路、小区路、组团路及非公建配建居民汽车地面停放场地。6. 0. 3. 7凡国家确定一、二类人防重点城市均应按国家人防部门有关规定 配建防空地下室，并应遵循平战结合原则，与城市地下空间规划相结合， 统筹安排。将居住区使用部分面积，按其使用性质纳入配套公建；6. 0. 5. 2配建停车场(库)应就近设置，并宜采用地下或多层车库。11. 0. 2. 5居住区用地内道路用地面积应按下列规定确定：(1)按与居住人口规模相对应同级道路及其以下各级道路计算用地面积， 外围道路不计入；居住区(级)道路，按红线宽度计算；小区路、组团路，按路面宽度计算。当小区路设有人行便道时，人行便道计入道路用地面积；(4)居民汽车停放场地，按实际占地面积计算；(5)宅间小路不计入道路用地面积。8. 0. 5.9 (已经取消)8. 0.6居住区内必须配套设置居民汽车(含通勤车)停车场、停车库，并 应符合下列规定;8. 0. 6. 1居民汽车停车率不应小于10%;8. 0. 6. 2居民区内地面停车率（居住区内居民汽车停车位数量与居住户数 比率）不宜超过10%;8. 0. 6. 3居民停车场、库布置应方便居民使用，服务半径不宜大于150m;8. 0. 6. 4居民停车场、库布置应留有必要发展余地。商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则1995年12月1日施行第九条公用建筑面积计算原则凡已作为独立使用空间销售或出租地下室、车棚等，不应计入公用建 筑面积部分。作为人防工程地下室也不计入公用建筑面积。苏州市房屋面积计算规则2002年9月施行（二）不分摊共有建筑面积1、为多幢服务警卫室、管理用房、设备用房以及作为人防工程地下室。2、已出售给产权人独立使用地下室、车棚、车库等。3、第一层架空，用于停放车辆或用作公共开放空间部分建筑面积。4、地下室内公共车库、停车场、以及车位等。物业管理条例1993年施行，2007年8月修正 第二十七条业主依法享有物业共用部位、共用设施设备所有权或者使用 权，建设单位不得擅自处分。第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，应当在征得 相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，按照规定办理有关手续。业 主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会决定使 用。人民防空法1997年1月1日施行第四条人民防空经费由国家和社会共同负担。中央负担人民防空经费，列入中央预算；县级以上地方各级人民 政府负担人民防空经费，列入地方各级预算。有关单位应当按照国家规定负担人民防空费用。第五条国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投 资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归 投资者所有。这么多法律规定看下来，估计大家有点头晕，不要紧，先放一边，后 面会慢慢援引分析 工二：车位分类1.规划规定车位（以下简称“种类一”）。简单说来，开发商开发商品房，需要向规划局、建设局以文字和图 纸形式提交整个小区规划布置方案，通过后才能领取规划许可证、施工许 可证等。建设部93年颁布城市居住区规划设计规范就对车位有规定, 当时规定汽车停车率不低于10%,该规定2002年修订时被取消，但取消不 等于没有车位要求，地方各省在审核小区规划图对车位数量配置还是会有 要求，只是各地方要求不一样。这种规划要求车位表述通常为：每户X个 车位。比如每户0.6个车位，就意味着十户住房有6个车位。这种车位是行政机关强行要求，没有达到要求不能开工。那这样车位所有 权（使用权）归谁呢？要看物权法第七十三条 建筑区划内道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路除外。 建筑区划内绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人 除外。建筑区划内其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共 有。第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车车位、车库应当首先满足业 主需要。建筑区划内，规划用于停放汽车车位、车库归属，由当事人通过出售、 附赠或者出租等方式约定。占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车车位，属于业主共有。“公共场所、公用设施和物业服务用房”包括哪些设施？法律没有明 确，（最高法院针对物权法有司法解释征求意见稿：建筑区划内除道路、 绿地以外，已经登记为全体业主共有或者根据其功能应当为业主共同利用 公共健身场所、广场、园林等场所，应当认定为物权法第七十三条所称属 于业主共有“建筑区划内其他公共场所”。建筑区划内已经登记为全体业 主共有或者虽未登记但系为保障业主建筑物区分所有权行使而修建或者 埋设配套设施，包括围墙、大门、车棚、公共健身设施等，以及公共照明、 安保、供电、供水、供热、供气、有线电视设施，应当认定为物权法第七 十三条所称属于业主共有“公用设施”。但该解释只是草案，不具备法律 效力），但肯定不包括种类一，因为七十四条明确，“规划用于停放汽车 车位、车库归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”“当 事人” 一般就是开发商和买房人；如果种类一属于公共场所或公用设施， 那就当属于业主所有权（使用权），开发商是没有权利、业主也没有必要 与开发商去“约定”。法律这样规定，就允许开发商将车位买卖或出租收益，在买方市场，开 发商可能会赠与；而在房产走俏情况下，开发商当然选择出卖或出租。法 律规定其实是说：种类一车位属于开发商，至于如何交给业主使用，就让 市场决定吧！2 . “占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车车位”（以下简称“种 类二"）法律规定种类二由业主共有。但这是否意味着除了种类一开发商 所有之外就是种类二，由全体业主共有呢？不尽然，具体看其他种类。开发商与业主信息不对称，业主一般不会了解哪些是规划规定车位， 那些又是业主共有车位，开发商会将种类二也销售取利。业主们需要了解 规划文件，才心里有数。另外一个现实生活中很突出问题是：种类二使用问题。比如香城一期，前 一阵我去兜了一圈，发现道路上很多车，这些车辆据说每月都要交超过100 元物业管理费，我不知道费用由物业公司收取后如何分配，但如果全部由 物业公司独享，那一期全体业主就吃亏了。按照物权法规定，既然种类二由全体业主共有，那共有人当然有受益权， 停车费全部由物业公司收取显然是不合理。当然如果小区全体业主都同意说种类二由部分有车业主停车使用，全体业 主放弃收费权利，物业公司收取费用全部作为物业管理费，这是全体业主 权利，但做出这样决定需要业主委员会通过。再者，种类二停车物业管理 费苏州实行政府指导价，不会超过100元每月（苏州地方规定大概60）现实中其实很多种类二使用费都被物业公司收取，而全体业主分文未 得情形。据我了解，业主如果起诉，法院都是判决业主胜诉。3 .开发商独立投资车位（以下简称“种类三”）这类比较少，但也有。开发商认为规划规定车位不能满足全体业主需求， 自行在小区开发车位销售将有利可图，这也不是不允许。种类三既然是开 发商独立开发，那当然可以独立销售。但前提是，开发成本（包括土地成 本）不应计入房价。4 .人防（种类四）人防是国防组成部分，它不属于物权法规定公共场所或公用设施。从最高 法院司法解释草案看，这个观点与最高法院观点是一致，而且我认为以后 也不会变化。建造人防是规划要求之一，但在规划文件中它不作为停车用途，因此不属 于种类一。那是否属于种类二？回头再看物权法规定“占用业主共有道路或者其 他场地用于停放汽车车位，属于业主共有。”这个规定该