银行支行购置代房产建设营业网点的可行性分析

的可行性分析为优化网点布局，是高网点市场竞争力，XX支行拟将位于武汉 市XX区长江日报路28号的“中国农业银行北湖分理处”迁址到武 汉市XX区新华下路站前北路武汉一中旁,迁址后的网点级别、隶属 关系及经营范围不变。一、实地调查情况（一）原网点实地调查情况。1、原网点周边情况。北湖分理处所处营业地址为租赁武汉致盛 集团开发的图书大世界市场的临街商铺，主要为图书大世界商户及周 边社区服务。图书大世界总面积共 225 亩，有 300 家商铺，经 营的品种相差较小，教辅类比重较大。2、原网点硬件情况。原网点房屋产权为武汉致盛集团所有，一 楼为营业大厅，二楼为办公区，营业面积仅有 150 平方（含客户等 待区）。由于营业面积狭小，无法进行功能分区。原网点人员13人， 目前设备有ATM机一台、复印机、打印机及员工用电脑3台.3、原网点经营情况。截止2010年2月28日，原网点各项存款 余额35373万元，其中个人存款10959万元，单位存款24413万元。 二星级以上客户261 户，其中二星级客户181 户，三星级客户46户， 四星级客户 10 户,五星级客户 24 户。原网点最近三年有关经营数据 如下表：原网点近三年经营2007 年2008 年2009 年1、存款余额7735万兀12880万兀26812万兀2、贷款余额5546万兀2941万兀7488万兀3中间业务收入55万兀68万兀83万兀4、账面利润247万兀306万兀470万兀5、在职职工人数10人11人13人6、人均账面利润24万兀27万兀36万兀4、发展制约因素分析。原网点近三年业务发展势头正猛，存款 实现“三级跳”，但是随着原网点经营环境的巨大变化，2010 年业务 发展乏力。究其原因，主要是受以下三个方面因素影响：（1）网点建 设因素。原网点为我行租用资产，一楼为营业大厅，二楼为办公区， 营业面积仅有 150 平方。装修时间较早，设施陈旧，没有设置功能 分区。随着银行同业竞争的加剧、客户对优质服务的需求，原网点已 经无法满足客户的需要、网点开展业务的需要。（2）经营环境因素。 “图书大世界”整体搬迁，客户流失严重。北湖分理处很大程度上是 为“图书大世界”的几百家商户服务为基础的，随着“图书大世界” 的整体搬迁，势必丧失优良的客户源头，严重影响业务发展。综合上 述两方面因素分析，原网点业务发展空间狭窄，有迁址的必要。（二）新址实地调查情况1、迁址背景。（1）拆迁需要。北湖分理处所在营业场所是租 赁“图书大世界”的临街门面，随着“图书大世界”的拆迁，北湖分 理处急需新的营业场所作为营业网点。（2）网点转型的需要。按照总行网点转型及优质文明服务的要求，北湖分理处的营业条件严重不 足，无法满足客户和业务发展的需求。（3）京华时代作为位于名校旁、 火车站旁的标题社区，交通便利、周边商圈成熟，其未来升值潜力无 限。2、新址周边情况。新址位于XX区新华下路站前北路武汉一中 旁，交通方便，马路宽阔。新址配套齐全，有十一医院分部、武汉中 心医院、XX大兴幼儿园华苑分园、武汉一中、大兴路小学、红领巾 小学、武商量贩、中百仓储、好美家、武商家电、华南果批及多个居 民小区，新址附近有民生银行、中信银行网点各一个。3、房产及价格情况。新址拟采取购置方式，拟购置临街第一层 商铺，建筑面积为658.6 平方米，单价为3.5万元/平方米，总价为 2305.1 万元。购置价格与同类房产、同区位房产价格相比合理。二、可行性分析（一）新址周边情况分析。与新址紧临的法院东路作为汉口火车 站的配套工程，已经开始扩建，建成后将直穿汉口火车站，到达新华 西路，届时到达万达菱角湖广场仅需5 分钟车程；片区交通便利， 20 余条公交线路通达武汉三镇。新址周边行政事业单位众多、配套 齐全（前面已述），目前周边金融网点有两家：民生银行、中信银行， 同业竞争不算激烈。今后业务发展方向应是以个人业务为主，公司业 务为辅的现代多功能综合性银行网点。（二）市场定位。根据新址周边的情况，新址未来的目标市场以 个人业务为主，法人业务为辅，辐射周边居民及机构客户，以“京华 时代”等小区居民及周边个体工商户为个人优质客户源头、以市十一 医院、市中心医院及学校等机构客户为负债业务营销对象、以好美家 武汉家电等公司客户为资产业务营销对象。（三）业务发展目标。投入后三年效益预期2010 年2011 年2012 年1存款余额增加额18000万兀40000万兀60000万兀2、贷款余额增加额50009000170003、中间业务收入增加额120万兀240万兀480万兀4、账面利润增加额454万兀855万兀1254万兀5、咼端客户发展目标100户300户500户（四）可行性分析。1、成本分析（1）网点运转费用：包括水电费、物业费、房屋租赁支出、固定资产折旧等约94.4 万元。（2）入驻网点的人员费用：包括工资、职工福利等为100.7万 元。2、收入分析（1）结算收入2009年北湖网点的人民币结算收入55万元，根据市场上浮20% 的规律，迁址后至少为 55*（1+20%）=66 万元，与此同时，新址 交通便利、学校医院等机构很多，这必将吸引更多的客户资源，市场 空间至少拓展 20%，结算收入至少可预测为 80 万元.（2）利差收入2009 年北湖网点利息收入 754 万元，利息支出 290 万元，利 差为464万元。新址附近，十一医院分部、武汉中心医院、XX大 兴幼儿园华苑分园、武汉一中、大兴路小学、红领巾小学这些机构的 存在能带来大量的储蓄存款，武商量贩、中百仓储、好美家、武商家 电等则成为贷款潜在客户。除了市场浮动率 20%，还可以大胆预测 其将进一步上浮 10%，即新址预测利差收入为 464*（1+20%）* （1+10%）=612 万元。（3）卡业务收入2009 年北湖卡业务收入主要由以下几块构成：自助银行业务收 入9.5万元；卡年费收入2.6万元；账户服务管理费1.2万元，其他 卡业务收入1.5万元，共计14.8万元。依市场浮动率20% ，预计2010 年至少为 18 万元。由于新址周边只有民生银行和中信银行，市场竞 争相对并不激烈，农行大行形象已经树立，这必将使得卡业务取得至 少 30%的增幅。因此预测2010 年新址将取得卡业务收入23 万元。（4）电子银行业务收入 由于旧网址“图书大世界”的搬迁，很多原有商户将丧失，新商户的拓展更是难上加难。新网址周围有华南果批及多个居民小区，能 弥补旧商户丧失带来的亏损。因此，按照市场基本浮动率 20%，预 测 2010年新址将取得电子银行收入15*（1+20%）=18 万元。（5）其他中间业务收入2009 年北湖网点代理寿险收入3 万元；代理财险收入13 万元。 新址周围有很多居民小区，存在大量个体优质客户，他们可以为网点 带来保险、寿险等理财收入。保守估计至少在市场浮动 20%的基础 上再上浮10%。因此预测2010年新址将取得其他中间业务收入16* （1+20）*（1+10%）=21 万元。具体收入费用见下表（单位：万元）结算收入80利差收入612卡业务收入23电子银行业务收入18其他中间业务收入21收入总计754网点运转费94.4人员费用100.7费用总计195.1利润总计5589五）结论根据调查预测分析，我们认为搬迁新址虽然前期需投入一定的 源，但迁址后网点效益明显，获得的直接效益和综合效益较大，一是 当年直接综合收益 558.9 万元，次年无新的资本投入，收益更可大 幅度提高，二是可更好地增强农行在广大客户中的影响力，提高农行 社会地位。XX支行