未来广场建设产权式酒店的可行性调查和分析报告

目录一、前言 二、项目的背景和目前的状况（简介）三、项目的周边业态的发展状况和相对缺乏的建设内容四、验证式调查和可行性分析五、项目的定位建议六、财务分析七、项目的整体开发模式建议和营销思路八、建议附件1：中国部分产权式酒店一览表附件2：日本东京原宿广场的说明和运作思路一、前 言 随着置信未来广场公园部分的竣工，未来广场项目的重新再定位已经成为公司目前所要考虑和进行的工作。由于该项目的定位在前期已由资产公司作了多个方案的定位考虑和相关调查，因此在本文中不在对已经作过的调查作更多的阐述，而是按照建设产权式酒店以及针对周边而进行的商业业态配套建设的基本思路来进行验证性论证，因此本文主要研究的是关于是否在该地块建设酒店，是否建设产权式酒店，以及如何盘活地块的商业开发价值等几项内容。 形成本文的资料和信息来源分为内部和外部来源：A、内部主要是：1、对资产公司关于该项目的相关资料进行收集，分析，整理和选择；2、与房产相关部门进行交流和沟通。B、外部的主要工作：1、地块的实地考察；2、地块周边状况的考察和了解；3、成都市的酒店经营状况考察；4、产权式酒店的考察（成都市和国内各个知名的产权式酒店的考察）5、酒店专业经营管理公司的接触和了解6、同业态和同区位酒店个性了解和调查由于时间的关系，本文没有涉及到消费者的调查，因此从分析上更多的是一种定性和验证式的定向分析调查，是本文的缺陷。一旦项目的框架确定之后，可以在这个思路的基础上进行进一步的探讨和可行性研究。二、项目的背景和目前的状况（简介）1、项目情况置信未来广场位于成都市西南面武侯区科技园内，武侯大道与武青南路交汇处北侧，距三环路外侧1公里。东临潮音路（30米），北临规划待建路（15米），西接武青南路（40米），南临武侯大道（40米），是整个科技园区最好的口岸。置信未来广场所在地设有皮革市场、建材市场、汽车汽配等大型专业市场，整个区域内高科技企业星罗密布，近邻处有100余亩的国际网球俱乐部，广场区域内还几个较大的中高档住宅小区。随着政府对城市的发展规划，今后成都的物业聚集点将出现在三环路地段。项目总占地216余亩，征地130亩。公司拆资修建由86亩配套生态公园未来广场已修建完成，整个置信未来广场风景如画，是该区域内的一大亮点。2、项目取得的背景与武侯区政府联合，取得土地，作为规划中的武侯科技园区的商务，厂房等配套建设用地。3、项目目前的状况 项目目前所规划的公园已经建设完备，正进行后期的整理，公园在5月16日就可以进行开园。项目宗地的其余两个部分： 38亩和79亩的地块需要重新进行定位，其中38亩范围内进行酒店的重新定位是本文需要解决的问题，在这个基础上对于后期的79亩地的定位和开发也作了相应的关联分析。4、项目目前要研究的问题由于时间的问题，本文所要研究的主要是关于在该项目所要设置的物业类型和项目的定位要求，在这个基础上形成对本地块的规划和开发思路。 5、进行可行性分析的基本思路从两个角度来进行分析：A、业态角度：酒店产权式酒店相关配套业态组合B、市场角度： 项目定位-项目运作-市场营销-目标实现三、项目的周边业态的发展状况和相对缺乏的建设内容一）项目周边情况分析 1、目前该区域的周边业态的大致情况 关于该地块的周边业态的详细的分布情况在以前的资料中已经有完整的体现，因此在本文中不再进行具体的阐述。周边的业态主要围绕三大产业来展开：皮革业，汽车销售维修和零配件业以及高新科技产业。周边的自然环境是参差不齐，既有良好的环境，又有比较差的一个方面。2、目前该区域所拥有的消费资源目前该区域影射到成都市西南面的三个行政区域。即机投镇，金花镇，簇桥乡等；所涉及到的片区有外双楠片区，武侯科技园区，鞋都，气配和汽车销售区域等。该区域辐射的常住人口达到20万人，而日均的流动人流量达到8万人左右。考虑到随着该区域的配套进一步完善，区域定位形象的清晰，可能的消费人群还会呈现出大的增长势头，因此在消费资源上，该区域具有比较大的基数。3、目前该区域内所缺乏的业态 定位研究的思路是寻求差异化和追求业态之间的互补性，因此在调查中我们着重于对该区域所缺乏的业态进行了考察。通过对周边4公里半径范围内的业态调查，我们发现目前在该区域所缺乏的业态主要有：-缺少大型的酒店以及休闲娱乐的场所 通过对周边业态的调查和研究，发现在目前以该地块为中心的4公里半径的范围内，没有大型的酒店。目前只有几家小型的旅社，在规模上和市场影响上不能达到一定的档次。同时由于几个相关业态的存在，必然存在相应的对于商务，娱乐以及休闲方面的需求，而在整个2，8平方公里的范围内，并没有这样一个业态合理地存在；同时从未来发展的角度来看，被压抑的和潜在的消费量是存在的，需要市场的合理引导；-缺少文化性的东西 尽管该区域存在大量的已经入住或者准备入住的高新企业，但在该区还没有大型的文化以及娱乐方面的设施，仅有的一个网球俱乐部目前经营上也出现疲态。因此本项目的定位应该从文化的角度来进行考虑；-缺少商业业态和生活配套 缺少能够满足小型购物的场所，上档次的餐饮娱乐以及必须的商务方面的配套。 二）酒店定位与周边业态的协调和融合度1、协调度：酒店与周边业态的协调度是存在的，完成了一个补差的定位；2、融合度：与相关的业态的融合度，没有业态上的冲突，3、抗性分析：目前的抗性分析主要存在两点：-周边的需要继续整治和完善的自然环境与酒店的抗性；-周边的业态和发展趋势使该项目在市场定位上和前期的市场营销上存在抗性的因素；-目前的区位状况对该项目的抗性分析。目前项目所处区域还处于一个从生地到熟地演变的过程中，对于酒店的销售和准确的功能定位存在前期的干扰。四、验证式调查和可行性分析一）酒店定位的调查情况和可行性分析1、酒店经营管理公司的调查和分析 目前国际上存在大约30家比较大型的国际性的酒店经营管理公司，主要有SHERATON，HILTON ，凯悦集团，KAIPINSKI，HOLIDAY INN，SHANGRILA，DYNASTY等十几家属于顶级的酒店管理集团，在这期间与其中的SHERATON， KAIPINSKI，HOLIDAY INN， DYNASTY 等几家公司展开了联系，由于这几家酒店目前在成都已经有酒店在经营，因此考虑市场排他性的情况，暂时不会在成都承接新的酒店，如果要提供酒店咨询开发服务，他们的前期咨询服务费用分别在要求是项目开发投入总额的3-10%不等。而与另外几家如凯悦集团，HILTON等几家联系的情况，他们分别表示对于拟建的酒店，原则上不进行参与，同时目前暂时没有考虑进入成都市场，因此与这几家的联络没有形成实质的结果。国内的知名酒店管理公司的调查和接触情况名称/联系人 备注建国国际酒店管理有限公司/兰先生 酒店管理年限不得低于3年，费用为：1、酒店管理费：营业收入的2.5%-3%；2、效益管理费：毛利部份的5%-7%；3、管理人员工资和福利由酒店方承担海南康年国际酒店管理集团/谭小姐/何总 酒店分三个层次：1、 5星级以上使用-康年极品；2、 4星级-康年；3、 2-3星级-方廷。关于收费：（主要根据房间数量收取，以通常为）1、 前期筹建费用：100万左右；2、 酒店开业后：按营业额的3%收取费用管理费用；毛利润的3%收取提成；全年业绩评估如果达到预算值收取5%提成。该酒店管理公司对所管理酒店是否为产权酒店无限制。泰达酒店管理有限公司/王颖/何总 要求加盟酒店规模是150套房间以上，三星级以上的酒店锦江国际酒店管理公司/许卫华 上海新谷酒店管理有限公司 上海信都酒店管理有限公司/王先生 原则上只承接3星级以上酒店，其它没有特别要求，目前国内的酒店管理公司（锦江管理集团除外）都反映对本项目比较感兴趣，但是对于酒店的前期开发并不具备更多的经验，而兴趣最大的是建国酒店管理公司，专门来人到现场进行踏勘，他们所反映出来对该项目的观点是：-项目酒店部分的修建建议确定为4星级以上，因为以项目地点来看，现在是没有任何可经营大型酒店优势的，但是如果眼光着眼于几年后，当项目区域发展起来，本区域内对高档酒店的需求肯定会上升，如果现在只修建一处3星级以下的酒店，对以后档次的提升阻碍较大。-酒店内必须修建游泳池，这是能否留住高端客户的重要条件。-以现在的市场来看，区域内主要分为三在板块行业，分别是汽配业、鞋业、高新科技园区，以客户群体来看，汽配业及鞋业客户因其发展及数量显然不能作为主要客户群，我们的主要客户群是高科技园区的各公司，客户大多数为学历及品味较高的知识份子，工作的性质都大部分属于“空中飞人”，各地间往来频繁， 要求酒店规格较高，而本区域内除了金牛国宾馆外就无其它高档酒店。 根据对管理公司的调查和接触，反映出来的问题是：国内的酒店管理集团可以承接该项目，但认为该酒店的当前经营存在市场风险，而对未来的预期比较高。2、产权式酒店的调查产权式酒店在国内目前是一个比较流行的概念，很多的开发商和投资商都对这个概念在进行一个大范围的运用，从而来实现销售和经营。按照目前国际上通行的概念，广义的产权酒店主要分为三类-时权酒店即由瑞士亚历山大·耐首先提出“Timeshare Hotel”，是产权式酒店的发端。酒店向游客（中产家庭或企业集团）。出售在一定时期内使用酒店客房或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换。-退休自用酒店是一种所谓留后路的退休住房投资方式。投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报。到退休的时候作为颐养天年的住所。这种类型的酒店在美国比较多见。-有限自用投资型酒店产权酒店是分时度假产品的一种特殊模式。是指投资者买断酒店设施的所有权除部分时间自己使用外，统一将其它时间的住宿权委托酒店管理方经营，自己获取红利的经营模式。在欧洲国家，“产权酒店”模式经过数十年的发展，已成为一种为社会广泛接受的房产投资品种私人投资者缴纳首付款购买产权酒店后，通常每年确定自己使用的天数，其它时间则交管理公司统一出租。作为酒店客房对外经营，每年的酒店租金收益基本可抵房产分期付款的费用。购买者一般1520年后交完银行按揭款即可取得房屋的产权。而与产权式酒店同时进入市场范畴的是分时度假概念，分时度假房产的销售分为有产权和无产权两种。在国外，越来越多的国家和地区把分时度假纳入旅游产品的范畴。因此淡化产权的概念而突出其使用权。在国内目前的分时度假销售市场上，很多公司仍沿用以上做法，即天产权销售（卖“时权”将一套房子按时间分割卖给不同的消费者）。而这种“时权”的法律保证体系在国内尚未建立也就是说国内目前还没有出台相应的法规对分时度假行业的“时权”予以明确的法律保证。购买者的“时权”很难保障。 目前国内比较知名的产权式酒店见附表（一） 通过对部分产权式酒店的分析可以得出以下几个结论： -上述产权式酒店主要建设在城市地段比较的好的地方，或者是依托比较著名的风景名胜区； -城市产权酒店定位多是商务酒店，考虑到旅游酒店的季节性，客人层次问题而导致的对酒店设施的损伤，因此多数以商务酒店为主要的经营方向； -酒店的档次一般规模比较大，或者装修档次比较高，这样才能形成对市场的冲击和对消费者的吸引； -产权式酒店目前的总量都不大，在整个市场的总量上比例都比较少，正处于一个发展的阶段。 基于本项