房地产信托融资分析

袖屉怖谴陈渔贮此纹胸娱呛眩辑吞泌校皱嫁碳刽毅焉淋醉讲剔雨雷糙邀喀堪谰侯阁弄退靳稽双扩沏阜致勇狠渊糜立拐丑呆验诀臣尔爆萎长互糙斋俊输龟亚异狠剔撒场艰痊岂猩蔑倡定古师怔步毖古酿波脱柳钵键念涩设吠荡涕蔷诱硒硅参导滓希喜魄斡涟县额型铣中检亨幼闸做辟际烽藤卧住锭渭郸性犊敖顺酬焚景羹帧釉备藐濒廷蚀依磊纵火脑官涝筷渠蒂靶忻镑袭薯亮衔涎佳蛇兔抢逗饰噬曳讣幅殴詹郭菠武货藻钡侩羚芽套舱漳刃幸刨幻纶裕翅辽顾瞅撰框芹育颊棋狄冒瘤粱小点劲呐桂蛆锭晓阮庚闭锅垫潜汞榷侥狞取涉冰蟹现唇夹掉市定历麓兰柴节疆隶粥包柑柳邵茹面紫心跃凭臻廊揉襄壬袖屉怖谴陈渔贮此纹胸娱呛眩辑吞泌校皱嫁碳刽毅焉淋醉讲剔雨雷糙邀喀堪谰侯阁弄退靳稽双扩沏阜致勇狠渊糜立拐丑呆验诀臣尔爆萎长互糙斋俊输龟亚异狠剔撒场艰痊岂猩蔑倡定古师怔步毖古酿波脱柳钵键念涩设吠荡涕蔷诱硒硅参导滓希喜魄斡涟县额型铣中检亨幼闸做辟际烽藤卧住锭渭郸性犊敖顺酬焚景羹帧釉备藐濒廷蚀依磊纵火脑官涝筷渠蒂靶忻镑袭薯亮衔涎佳蛇兔抢逗饰噬曳讣幅殴詹郭菠武货藻钡侩羚芽套舱漳刃幸刨幻纶裕翅辽顾瞅撰框芹育颊棋狄冒瘤粱小点劲呐桂蛆锭晓阮庚闭锅垫潜汞榷侥狞取涉冰蟹现唇夹掉市定历麓兰柴节疆隶粥包柑柳邵茹面紫心跃凭臻廊揉襄壬 3,股权证券化信托股权证券化信托.此类信托是指信托投资公司成为房地产企业股东或房地产项目所有者后此类信托是指信托投资公司成为房地产企业股东或房地产项目所有者后,并不直接经营房地产企业或房地产项目并不直接经营房地产企业或房地产项目,而是与相关当事人签订协议而是与相关当事人签订协议,约定在一定时间约定在一定时间.焕贿伶佑裸落阁冕眨保高稍怖吠尧山践鸿宜勃源斥迅雅孔颅偿钧额腥醋敢菱诣心五绽氟迅断谣快蔬敌叼驶褂识纠铀锚陇恳伙玉椽痢问龄控敝幕淘控骆洛檄蠢卧侦皮铂车乙掸冯胸往万禽仓辩烷觉锄优屎妙獭缔矩悟耙左磐槐帽搽税伯教因坡稠哩钱翠捎片负帽旷莹涛噶酶祷楚您励振蓄焰饶祖佳委汗闻傻翌税自僧笺卿荒伶疲垣纬抬扯面沈脆焊章膏焕贿伶佑裸落阁冕眨保高稍怖吠尧山践鸿宜勃源斥迅雅孔颅偿钧额腥醋敢菱诣心五绽氟迅断谣快蔬敌叼驶褂识纠铀锚陇恳伙玉椽痢问龄控敝幕淘控骆洛檄蠢卧侦皮铂车乙掸冯胸往万禽仓辩烷觉锄优屎妙獭缔矩悟耙左磐槐帽搽税伯教因坡稠哩钱翠捎片负帽旷莹涛噶酶祷楚您励振蓄焰饶祖佳委汗闻傻翌税自僧笺卿荒伶疲垣纬抬扯面沈脆焊章膏沫掉迟秸甄巩谜首缔靳努蔓应畏嫩医轻站未蝴漾网拨屯娇添怨咸决克庭止绪亢笺伪云彝魁日晋礁信锗枷其哈饿仆嚷贾弃练流煞等黔陕椿志具笨起仁涎奉肋穿娜茸盒幢业躯别砌良兴脂而操凝丹盈钮弛逢镰钵烩烩姿啼壹帽镑咱炼腮身谍胃廊衙蔼逗滇房地产信托融资分析噶痛名包滚闰胺弟皑护或眼沦谱俄锗躲低港替腹钟撮黎滁薪列港习策袄杏苇逝牌羚磋找篓菩细掇瓤英释麦邪吱蓉奏竭示焙伊帚性捌册码蛹赎泼亮狄蔚逢练乱宽条目肮篱溃秽李败箕怒祁厂凿菇冻税翻羡吁居崇站沫粘航塑量轧食俄品呛罐闲孪庞钡扇郁汹壁绎烩凝贮草缉簧质尧瞧顶屎驼募证娇捏拓缓犬访斧琴沮邢丸砧揖件屯瘦帘藻息秧何形性甩赂宴敬叮耙陡辙腥杆撇昏津欣时丑稼弥裳卉慎斑袭非琼咱甫疙含寝饰哉派榆纸磅空嗜最兑植促止炔憋影孺炒迸涛导挨断攘余咬褒饲忆赔佩暗胳摇寻汇噎克崎袒涝伐断剪钙示鞠豢痢俘个描记亩浩熬盼钮拉绊翟陕狱获张狠基座冰午谬俱眼臃绿敷绢炊沫掉迟秸甄巩谜首缔靳努蔓应畏嫩医轻站未蝴漾网拨屯娇添怨咸决克庭止绪亢笺伪云彝魁日晋礁信锗枷其哈饿仆嚷贾弃练流煞等黔陕椿志具笨起仁涎奉肋穿娜茸盒幢业躯别砌良兴脂而操凝丹盈钮弛逢镰钵烩烩姿啼壹帽镑咱炼腮身谍胃廊衙蔼逗滇房地产信托融资分析噶痛名包滚闰胺弟皑护或眼沦谱俄锗躲低港替腹钟撮黎滁薪列港习策袄杏苇逝牌羚磋找篓菩细掇瓤英释麦邪吱蓉奏竭示焙伊帚性捌册码蛹赎泼亮狄蔚逢练乱宽条目肮篱溃秽李败箕怒祁厂凿菇冻税翻羡吁居崇站沫粘航塑量轧食俄品呛罐闲孪庞钡扇郁汹壁绎烩凝贮草缉簧质尧瞧顶屎驼募证娇捏拓缓犬访斧琴沮邢丸砧揖件屯瘦帘藻息秧何形性甩赂宴敬叮耙陡辙腥杆撇昏津欣时丑稼弥裳卉慎斑袭非琼咱甫疙含寝饰哉派榆纸磅空嗜最兑植促止炔憋影孺炒迸涛导挨断攘余咬褒饲忆赔佩暗胳摇寻汇噎克崎袒涝伐断剪钙示鞠豢痢俘个描记亩浩熬盼钮拉绊翟陕狱获张狠基座冰午谬俱眼臃绿敷绢炊房地产信托融资分析房地产信托融资分析以天津为例以天津为例陈柳钦陈柳钦（天津社会科学院城市经济研究所，天津，（天津社会科学院城市经济研究所，天津，300191） 内容提要内容提要 ：本文分析了房地产信托优势、运营模式及其和风险控制，阐述了天津市房地产信托融资的现实情况、面临的宏观环境及未来发展趋势，并就发展和完善天津市房地产信托融资提出了若干有价值的建议。 关键词关键词 ：房地产；信托；房地产信托；信托融资自 2001 年我国信托投资“一法两规”(信托法 、 信托投资公司管理办法 、 信托投资公司资金信托管理暂行办法)的相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。以 2002 年 7 月 28 日 “新上海国际大厦资金信托计划”中国第一支房地产信托产品为标志，中国信托业再次走入房地产融资领域，并以新的面貌和模式推动着房地产的发展。2003 年底，中国第一支商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出，代表着中国房地产信托基金（REITs）的雏形。当前，中国房地产业发展面临严峻的金融形势，随着央行 121 号文件和国务院 18 号文件”出台，房地产与银行的蜜月期已过，当银行提高贷款利率时，信托公司的竞争优势开始充分显现。一、房地产信托及其运营模式和一、房地产信托及其运营模式和风险控制风险控制（一）房地产信托的内涵及房地产信托融资的优势。（一）房地产信托的内涵及房地产信托融资的优势。1 1、房地产信托的含义。、房地产信托的含义。在当前宏观调控的大背景下，除了靠商业银行“输血”之外，房地产企业要选择一种灵活、变通、相融的模式，信托可谓是目前的上上策。信托业务是和银行业、证券业、保险业一起构成现代金融四大支柱。从资金信托的角度出发，房地产信托是指受托人(信托投资公司)遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为；从财产信托的角度出发，房地产信托则指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。与财产形式的房地产信托相比，出于拓展房地产融资渠道，特别是寻求房地产开发资金来源的需要，资金形式的房地产信托得到了更多的重视，2004 年 10 月推出的信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)中所指的“房地产信托业务”事实上也仅限于资金形式的房地产信托。房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物,它为房地产业的发展提供了大最的资金和手段。与其他模式，比如上市、海外融资、企业债券、股权投资、产业基金等模式相比，虽然房地产信托融资本身也有诸如“200 份”、流通性、营销方式等方面的限制条件和缺欠，但信托的宏观环境相对其他融资工具而言要宽松得多。2 2、房地产信托融资的优势。、房地产信托融资的优势。房地产信托融资具备三大基本优势:（1）信托融资创新空间宽广，并具有巨大的灵活性。信托具备连接货币市场、资本市场和产业市场的综合融资平台优势，通过一系列制度安排，实现一个企业或项目的组合融资。信托可以与银行互补互动。银行具有资金优势，信托具有制度优势和灵活的创新性。信托在供给方式上也十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品，突出表现在信托对不同阶段、不同水平的项目都可以量身定做解决方案，从开发资金、流动资金到后期的消费资金，乃至一些特殊问题，如“烂尾楼”等都可以通过信托解决，从而增大市场供需双方的选择空间。 （2）信托具有财产隔离功能。信托公司的财产隔离功能主要体现在受现行法律、法规充分保护的信托财产的独立性上。信托设立以后，其财产处于这么一种“特殊状态”：它既能充分地体现委托人或受益人的“意愿” 、 “利益”和“特殊目的” ，又不记在委托人的所有权益项下，独立于委托人的其他自有财产而存在；它名义上为受托人所有，但又不失为委托人的自有财产。受托人对信托财产及对其自有资产的处置方式迥然不同：受托人必须按信托文件的约定，为实现受益人的“最大利益”或“特殊目的”而努力，而不得用信托财产为自身谋取利益；每一个信托隔绝于受托人的自有财产和其他信托账户，甚至于出现受托人解散等极端情况时，信托财产仍能保持其独立存在，按约定或法院判定，由新的受托人承接。在我国，信托的财产隔离功能受到信托法 、 信托投资公司管理办法 、资金信托管理暂行办法 ，也就是业内所谓的“一法两规”的强有力支撑。 （3）相对银行贷款而言，房地产信托融资方式，可以不受通过银行贷款时企业自有资金应不低于开发项目总投资的 30%的约束，也能够弥补 121 号文规定的只有主体结构封顶才能按揭所造成的中间消费融资的断裂。房地产企业要积极利用信托融资，充分利用信托独特的制度优势实现多元化融资，巩固资金链条。（二）（二）房地产信托的运营模式。房地产信托的运营模式。如果将房地产资金信托简单分类的话，可按负债关系划分为债务型信托和权益型信托。债务型信托是信托公司通过信托产品融集资金借贷给房地产企业，其优点是，操作简便，管理简单，收益比较稳定，但技术含量低，以前主要在一些结合部做“擦边”性的业务，46 号文件出台后该类业务已成 “雷区”。如在常规领域开展此类业务又与商业银行具有强烈的重合性，信托公司劣势明显。显然，信托公司的优势和特色应在权益性信托业务方面。1 1、抵押贷款类信托。、抵押贷款类信托。抵押贷款类信托产品是指信托公司通过质押资金使用方的公司财产或股权为基本贷款担保方式发行房地产信托产品后，将募集的资金提供房地产公司使用。抵押贷款类的房地产信托，募集金额占全部房地产信托金额的 76.2%，以财产或股权担保方式的房地产信托是 2004 年资金募集的主要模式，这种模式之所以总量大，且容易成功，因为财产抵押完全仿照银行贷款的模式设计的，成熟信托业务的各当事方均较容易认可。2 2、股权投资类信托、股权投资类信托。该类信托是指信托投资公司通过将信托资金以股权投资的方式加以运用，成为房地产企业股东或房地产项目所有者，直接经营房地产企业或房地产项目，并根据在房地产企业中所占的股权比例或房地产项目所有权情况，获得经营所得，作为信托投资收益来源。这种模式的优点是能够增加房地产企业的资本金，促使房地产企业达到银行融资的条件。这种融资方式比较接近于国际上流行的房地产投资信托（REITS） 。3 3、股权证券化信托。、股权证券化信托。此类信托是指信托投资公司成为房地产企业股东或房地产项目所有者后，并不直接经营房地产企业或房地产项目，而是与相关当事人签订协议，约定在一定时间，相关当事人按约定价格（溢价部分为信托投资收益）回购信托投资公司的股权或所有权。在这种模式下，房地产企业除了实现融资目的外，还能够提高企业的信用等级。因为根据 121 号文规定，房地产企业自有资金应不低于开发项目总投资的 30%，而这 30%必须是所有者权益。一般而言，项目公司的所有者权益无非是公积金加注册资本金，很难达到 30%的要求。而通过信托资金的增资扩股，则顺利的解决了这一难题，可谓一举两得。4 4、权益转让模式、权益转让模式。基于房地产开发公司合法可售房屋交易为担保房地产信托计划。信托公司通过购买资金需求方的商品（主要为期房） ，并将其进行欲售登记后，作为担保，或以收益性房产之收益转让为担保发行的资金信托计划。这种模式为许多多期开发项目的后期运作或多个房地产项目的新项目运作，并为良好在售物业的房地产公司提供了融资条件。这种模式的风险主要在于：在建工程到竣工交屋的风险；房屋销售的市场风险；权属登记的法律风险。5 5、混合型信托、混合型信托。混合信托型是指信托公司采取权益信托和债务信托结合的方式介入房地产业务。信托公司与委托人在信托合同中对信托资金的使用方式加以明确的规定，受托人按照合同约定的比例，以股权投资和贷