房地产企业之市场形势判断

一、宏观经济形势及房地产市场发展状况分析（华发股份） 1、宏观经济形势 回顾 2010 年，面对复杂严峻的国内外经济环境， 党中央、国务院审时度势，继续实施积 极的财政政策和适度宽松的货币政策,保持了宏观经济政策的连续性和稳定性。全国人民团 结一致，深入贯彻落实科学发展观，加快转变经济发展方式，各项建设取得了巨大的成就。 2010 年全年实现国内生产总值 39.8 万亿元人民币，比上年增长 10.3%，增速比上年提高 1.1个百分点，相当于全球 GDP 的 8.5%，中国已经全面超过日本成为仅次于美国的世界第二 大经济体。2010 年底我国广义货币（M2）余额 72.6 万亿元，比上年末增长 19.7%，增幅 同比回落 8.0 个百分点。但是政策刺激的负面影响开始逐步显现出来。在 2009 年大幅投 放 9.5 万亿人民币新增贷款之后，由于考虑到复苏的经济形势尚需巩固，2010 年继续投放 了大量的货币，全年新增人民币信贷总计 7.95 万亿元，超过年初设定的 7.5 万亿元的目标。 2010 年，过剩的流动性推动物价上涨，通胀也开始抬头，央行于 2010 年 10 月 20 日和 12 月 26 日分别上调金融机构一年期人民币存贷款基准利率 0.25 个百分点。为回收市场 流动性，央行 2010 年先后六次提高存款准备金率。为继续推动经济稳定增长，2010 年 12 月召开的中央经济工作会议决定实施积极的财政政策和稳健的货币政策。 2、房地产市场发展状况 随着 2009 年下半年以来房价快速反弹后急剧上涨，2010 年迎来了房地产发展史上最严厉 的调控，一系列调控政策相继出台。1 月 10 日国务院发布国务院办公厅关于促进房地 产市场平 18 稳健康发展的通知 （简称“国十一条” ） ， “国十一条”出台后，房价上涨势头 并未被完全遏制住，国务院又在 4 月 17 日出台了国务院关于坚决遏制部分城市房价过 快上涨的通知 国发201010 号 （简称“新国十条” ） 。 “新国十条”出台后，房价经过 短暂的小幅下跌，市场陷入短暂的观望期，但随着 9 月份房价再度开始上涨，9 月 29 日 国家有关部委下发通知，推出五条措施进一步推进房地产调控（简称“新国五条” ） ，全国 多个城市纷纷出台限购令。2010 年为抑制房地产价格快速上涨和通胀水平，央行 2010 年 6 次提高了存款准备金率，实施了两次加息。政策出台的力度和密度可谓前所未有，但 是在充裕的流动性、巨大的刚性需求的支撑下，2010 年房地产市场依然实现了较快增长。 2010 年，全国房地产开发投资 48267 亿元，比上年增长 33.2%；房屋竣工面积 7.60 亿平 方米，增长 4.5%，其中，住宅竣工面积 6.12 亿平方米，增长 2.7%。全国商品房销售面积 10.43 亿平方米，比上年增长 10.1%，其中，商品住宅销售面积增长 8.0%，办公楼增长 21.9%，商业营业用房增长 29.9%；商品房销售额 5.25 万亿元，比上年增长 18.3%。2010 年 12 月全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 6.4%，环比上涨 0.3%。（1）宏观调控政策风险 由于房地产行业关系到国计民生，党中央、国务院一直以来高度重视房地产行业的平稳健 康 的发展，先后出台了一系列加强和改善房地产市场调控的政策，运用经济、法律和行政等 手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，以实现房地产业与国民经济协 调发展。这些政策对稳定市场预期，促进行业持续健康起到了积极的作用，但客观上也给 企业的生产经营决策增加了不小的难度和挑战，加剧了企业经营业绩的波动。 2010，从年初的“国十一条” ，到 4 月 17 日“新国十条”重拳出击， 9 月 29 日出台的 “新 国五条” ，再到近年底各部委密集出台的一系列政策文件，党中央、国务院遏制房价过快上 涨势头的决心坚定，对房地产市场的调控力度持续加大。但是在房地产市场经历“史上最严厉的调控”的 2010 年，房地产市场并未出现显著回调的态势，多项指标甚至再创新高。 从中长期来看，房价继续上涨的压力仍然存在，未来国家根据房地产行业发展状况，利用 行政、市场和法律等多种手段对房地产的需求和供给进行调节，将成为一种常态。 公司认为，房地产行业受国家各项调控政策的影响较大，政策的变化短期将给房地产企业 的 发展带来很大的影响，但是从长远来看，宏观调控将有利于房地产行业持续稳定健康的发 展，有利于促进房地产企业优胜劣汰，未来行业集中度将进一步提高。房地产行业已经进 入了一个依靠品牌、资金、技术、管理和服务来进行竞争的时代。只有那些顺应市场、品 牌卓著、资金雄厚、技术领先、管理严格、服务精细的企业才可能在未来的竞争中占得先 机，不断发展壮大。从中长期看，国民经济水平持续增长、城镇化的持续推进、巨大人口 红利、住房消费升级等行业利好因素，房地产行业仍将保持稳定增长的势头。公司将密切 关注各项政策的新动态、新变化，及时研究新政策对公司的影响以及采取相应的对策，不 断提高对行业及全国各区域市场的研判与开拓能力，充分把握市场契机，稳健实施发展战 略，不断提高自身的市场环境的适应能力，确保公司持续、稳定、健康的发展。（万科）市场环境变化与管理层看法 报告期内，全国商品房销售面积增长10.1%，销售金额增长18.3%，增速相对09年明显回落。受政策环境和市场形势变化的影响，全年商品房成交呈现出较大波动。年初，各地住房市场延续了09年的旺销势头，二季度后，政府接连出台多项措施对楼市展开调控，市场成交迅速放缓，进入8、9月份后，在新盘集中上市的带动下，各地市场成交量有所回升，但增幅仍明显低于同期供应增长。受以上因素的影响，年内各季度商品房成交面积同比增幅依次为35.8%，5.2%，-1.9%和16.6%。分区域看，东部地区受市场波动影响较大，全年成交面积增长4.1%，增幅低于全国平均水平，中部和西部地区受影响程度相对较小，分别增长19.9%和13.5%。重点城市全年的成交面积整体呈萎缩态势，其中价格上涨幅度较大的城市成交量下降幅度更大。和09年相比，2010年重点城市占全国市场的比重明显下降。年内，在新房入市增加和销售速度放缓的叠加效应下，市场逐渐结束了09年以来的库存减少过程。6月份之后，万科主要业务城市的住宅成交量对批准预售面积的比例持续小于1，说明这些城市已经出现了阶段性的供应大于需求。预计未来一段时期，商品住房可售存量将延续上升趋势，市场竞争将更加激烈。 报告期内，全国房地产开发投资额和新房开工面积继续保持较快增长，全年房地产开发投资额增长33.2%，房屋新开工面积增长40.7%，新开工增速达到近十年来最高值。随着这部分新开工项目在2011年逐步转化为市场销售，未来的新房供应将较为充裕，从而推动市场供需关系进一步向有利于购房者的方向转变。但值得注意的是，尽管全年累计增速仍然较高，但受成交放缓的影响，年底全国房屋新开工增速已经出现放缓迹象。随着市场波动的加大，企业的投资能力可能下降，开工节奏可能放慢，并可能对一年后的住房供给产生影响。 土地市场方面，2010年主要城市的土地成交面积和上年相比有所增长。整体来看，开发企业的购地行为较2009年下半年更为谨慎，土地成交溢价率也有比较明显的下降。但也应注意到，一些城市的土地出让底价仍然维持在高位，下半年土地成交价格和溢价率环比也出现一定回升，企业的拿地积极性有所提高。尽管如此，受住宅市场的景气状况、企业融资渠道收紧等因素的影响，预计土地市场的升温难以延续，企业在拿地时会更加理性。 报告期内，针对楼市的调控措施密集出台。4月中旬，国务院下发关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，提出了实行严格的差别化住房信贷政策、增加住房有效供应、加大保障性安居工程建设等一系列措施。9月底，中央又出台多项措施，包括：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例下限调整到30及以上；调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策等。其后，主要城市纷纷出台实施细则，并普遍对单个家庭的购房套数进行了限制。 政策出台后，对市场产生明显影响。报告期内，购房者利用银行信贷的杠杆率显著下降。从万科自身的情况来看，2010年1-4月客户购房资金中来自银行贷款的比例为54%，5-9月下降到46%，10-12月进一步下降到41%，为近年来的历史低点。成交结构方面，中小户型普通商品住房占成交的比例进一步提高，投资性购房需求逐步淡出。 2011年1月，为巩固和扩大前期调控的成果，国务院再次推出八条政策措施，在原有政策的基础上，进一步强化了差别化住房信贷，要求贷款购买第二套住房的首付比例提高到不低于60%，扩大限购政策的实施范围，落实住房保障和稳定房价约谈问责机制。此外，上海、重庆已经开展房产税的相关试点工作。 上述政策的出台再次体现了国家调控房地产市场、防范房价过快上涨的决心不可动摇。从政策内容来看，抑制投资投机购房是调控的重点，而面向首次置业、自住需求的普通商品住房依然符合政策的导向。万科产品结构中，主要面向自住购房者的普通住房比例接近九成，受到市场环境变化的影响应相对较小。 报告期内，政府加大了住房保障工作力度。据统计，2010年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套，保障性安居工程建设规模创历史之最。根据相关规划，未来几年，我国保障性住房的建设规模将进一步加大，保障性住房在住房供应体系中的比重也将大幅度提升。长期来看，保障房兴建计划的落实对于增加住房供应、改善中低收入家庭居住条件、稳定住房价格和房地产市场将起到显著作用，保障房建设目标的实现将有助于商品房市场获得更平稳的经营环境，从而避免市场的大起大落，为行业的持续增长提供稳定的发展环境。 期内，针对宏观经济环境的变化，国家经济工作的重心逐渐由确保经济增长转向管理通胀预期，货币政策也由适度宽松转向稳健。2010年四季度，央行两度加息，2011年2月，央行再度上调金融机构人民币存贷款基准利率。报告期内，监管部门要求银行加强对房企贷款的风险管理，对房地产信托融资的管制也更为严格。据统计，2010年房地产开发企业资金来源中，国内贷款的比例由09年的19.8%下降为17.3%。此外，多个城市出台了商品房预售款监管方案，对预售款的使用进行限制。未来一段时期，行业资金面紧缩将成为大势所趋，这意味着企业必须加强资金管理，更为重视财务安全，另一方面，企业也需要提升现有资源的使用效率，强化内生增长能力。万科一贯坚持稳健的发展策略，良好的资金状况有助于公司在各种市场情况下确保经营安全。同时，凭借着成熟的合作意识、良好的专业能力背景和规范透明的公司治理，万科在争取合作资源方面积累了较为丰富的经验，具备一定的优势，这也使得万科在行业资金面整体趋紧的背景下，能够通过灵活的合作方式，借力各种可能的社会资源，加快企业的发展。（保利）（一）管理层讨论与分析 一、市场形势分析 2010 年，房地产市场仍然保持了稳定的增长。2010 年全国实现商品住宅销 售面积9.31 亿平方米，同比增长7.97%，增速比2009 年降低35.9 个百分点； 商品住宅销售额4.40 万亿元，同比增长15.19%，增速比2009 年降低64.8 个百 分点；商品住宅销售均价4726 元/平方米，同比增长6.7%，增速比2009年降低 14.4 个百分点。2010 年，全国房地产开发投资4.83 万亿元，同比增长 33.2%，其中，商品住宅投资3.40 万亿元，同比增长32.9%；房屋新开工面积 16.38 亿平方米，同比增长40.7%，创历史新高。 在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观 经济和房地产行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。 2011 年1 月26 日出台的国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作 有关问题的通知（新“国八条”）为全年的市场调控确定了基调， 本轮调控除了