经济适用房和限价房的区别

经经济济适适用用房房和和限限价价房房的的区区别别经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适 用性的特点。经济 性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是 指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。 经济适用房是国家为 解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用， 其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。现在购买经济适用房，需年收入小于等 于 6 万的家庭，当地户口才可购买。 限价房就是国家给的硬性指示，就是死的价格， 开发商没有权利更改。简单理解，就是限房价、限地价的“两限”商品房。其价格比经济适 用房高，如前者 6750 一平，后者 2650 一平1。 限价房作为政府在一定时期内调控房 地产市场、调节住房供需矛盾的有效手段，由政府成立的全资国有公司负责建设。销售价 格实行政府定价，定价原则按照比周边同类商品住房低 20%-25%确定。销售价格在预售时 向社会公布，公布价格应为该限价房楼盘的最高价。购买限价房应自购房合同备案 5 年后 方可上市交易。经济适用房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。经济适用房自购买合 同备案之日起，不满 5 年不得直接上市交易。购房人因各种原因确需转让经济适用房的， 由住房储备机构按照届时同类经济适用房价格进行回购2。经经济济适适用用房房与与商商品品房房的的区区别别获得土地的方式不同，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金；商 品房采用出让方式须交纳土地出让金； 成本结构不同； 租售政策不同，经济适 用房只售不租，商品房不受限制； 购买条件和对象不同，经济适用房享受政府优惠， 其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房购买 对象和条件不受限制； 价格政策不同经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价 出售。商品房出售价格完全由市场决定。 居民个人购买的经济适用房产权归个人； 房屋 的产权分四部分：使用权、占有权、处置权和收益权，与商品房相比经济适用房的产权只 在收益权上与它们不同。商品房上市出售后，收益全部归个人所有。 对于经济适用房存在的问题，记者通过央视国际网站的调查显示，在参与投票的 1000 多名 网友中，有 47.36%的人认为经济适用房的优惠政策没有落实到老百姓头上，有 23.36%的 人认为购买资格审查不严，使经济适用房成为一些富人的“豪宅”；14.49%的人认为数量太 少，很难买到，剩下的 14.79%的人则认为户型太大，质量差、品质低。 在理论上讲，经济适用房属于商品房范畴，而在实际中，却不能作为纯粹的商品房卖给老 百姓。因为经济适用房用地是行政划拨，免交土地转让金，同时，政府实行 21 项税费的减 半优惠，这两项之和约占经济适用房成本的 10%左右。老百姓购买后可以无条件地使用， 但若上市交易，其增值收益不能让购房者独自享有，其中政府 10%左右的“股份红利”不能 无条件白送给购房者，否则必然造成国家利益的重大损失，让一部分人侵占了公有财产。 目前，国家如何收回经济适用房增值收益中的国有部分并正确计算出应有的份额，还 没有现成的答案与公式，要解决这些问题，找出合理的收益分配均衡点，看来比想象的更 为复杂和困难。 据解释，实行“共有产权”后，经济适用房购买 5 年也可以上市，但出售后的资金按照出资 比例进行分配。不可否认，这种压缩以经济适用房牟利者利润空间的做法，让经适房制度 更加科学合理，更符合公平原则。但同样也不可否认，这种“共有产权”的制度设计其作用是非常有限的，而且尚未实现真正的公平，事实上在这种制度下骗购经适房仍比投资普通商品房获利更大。道理很简单，经 适房在购买时价格明显低于商品房，而 5 年后却可以当作普通商品房进入市场，虽然政府 分去一部分利润，但购房人的利润率仍然较高，这是投资普通商品房所得不到的。从深层 次看，这其中也有一个公平性问题，即允许社会保障对象低价购房高价卖房，对于其他社 会群体和阶层来讲，也是不公平的。因此，要消除当前的经适房制度弊端，仅仅有“共有产权”是远远不够的。在我看来，经济 适用房的背后是政府的投资，归根结底是纳税人的贡献，是社会财富二次分配的过程。这 就要求保障对象任何时候不得以任何方式利用保障住房获取不当利益。因此为确保这项制 度的基本性质，不至于被不当利用，有必要建立相对独立、较为封闭、与完全市场化的商 品房并行的保障房管理体系和交易平台。在这个管理体系和交易平台上，保障对象可以在购房 5 年后自由交易保障房，但必须按照 政府核定的指导房价进行交易，而且交易对象也必须是已经审核的住房保障对象。当然， 如果保障对象收入情况发生重大变化，5 年内也可以在这个平台上进行交易，而后售房者 只能进入商品房市场购房。如此一来，经适房就永远不会变成商品房，即使保障对象出售 后也难以获得经适房与商品房之间的巨额价差，就可以有效防止骗购者的获利冲动，也可 以保证经适房的足够房源，更好地满足保障对象的需求。 共有产权 共有产权定义指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共 同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有一定的 利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利， 并承担相等的义务。 共有产权介绍共有产权房全称共有产权经济适用房，2007 年 8 月，淮安市开始试验这一模式。该模 式的核心内容为：中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有 房屋产权。其用地由划拨改为出让，将出让土地与划拨土地之间的价差和政府给予经济适 用住房的优惠政策，显化为政府出资，形成政府产权。 简单来说，就是政府在出让土 地之初，就在土地价格上作出一定让步，差价则作为政府收购共有产权房的资金。通常， 一个楼盘预留 5%10%的共有产权房。 与经济适用房相同，购房者存在一定的条件 约束。在其购买共有产权房后，仍有各种优惠。按照淮安的做法，购房者在 5 年内，可以 按照原始价格购买政府拥有的产权，5 年后按照市场价格购买。5 年内，政府产权部分不收 房租，5 年后按照廉租房收取对应产权的租金。 共有产权的模式下，购房者拥有其所 属产权的全部权利，可以抵押、转卖。 引引发发争争议议 共有产权房推出至今，也并非没有 争议。 数量，是最急需解决的一个问题。区区几百套房子，能多大程度起到保障功能？ 共有产权房的数量，与普通经济适用房的数量还不在同一个级别之上。 “当初推出共 有产权房的时候，是一个全新事物，是一个试验，因此没有大规模推。也是在摸着石头过 河。 ”邵明说。 另外，在这一模式中，淮安市政府并未拿出真金白银。这一点也成为 共有产权房被诟病之处。 不过，在邵明看来，这正是共有产权房的优势所在。 “两年的 试验，并未出现传统经济适用房的诸多弊端，好处倒是不少。下一步可以考虑把量做起来。 ” 想要实现这一效果，共有产权房的供应量，必须达到一定数量，足以影响楼市。 按照理论上的理想推算，共有产权房在达到一定数量之后，将可能出现一个临界点，退出者与进入者达到一个动态平衡。 最为严厉的批评认为，淮安模式涉嫌与民争利，没有 把经济适用房政策中的优惠给予购房者，最为明显的一点莫过于，以一套经济适用房价格 只能买到 70%的房子产权。 对于这一点，时代周报记者采访的大多数房地产业内人 士并不认同。一个不为人关注的关键问题是，经济适用房其实也是有限产权，政府拥有的 产权，只有在购房者退出时才显现，为隐性产权。 事实上，在住房和城乡建设部内部， 有关共有产权房问题也一直存在很大的争议。一名不愿署名的官员透露，最初反对的意见 占上风。现在，经过淮安 2 年的试验，这一模式正在逐步得到认可。一、经济适用房相关制度简介一、经济适用房相关制度简介（一）经济适用房概念（一）经济适用房概念“经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。 ”这是国务院经济适用住房管理办法中对经济适用房的概念进行的明确界定。（二）经济适用房特点（二）经济适用房特点经济适用房有经济性和适用性的特点。 “经济性的特点是说经济适用住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。 ”1经济适用房有很强的政策性，是国家出台的住房保障性措施，它与普通商品房有着很大的差异，主要区别在于：首先，它们的供应对象不同：经济适用住房的对象是被严格限定的，即城市低收入家庭；商品房的对象则是社会上的所有人。其次， “它们的土地取得方式不同：经济适用住房具有政策性和保障性，其土地取得由政府主导，它的土地性质为政府划拨；商品房的土地则是通过招投标的形式，取得的土地使用权。 ”2然后，它们在国家住房制度中享受的政策是不一致的，经济适用住房由于有福利性因素的介入，政府对其减免了一部分行政规费；商品房则不同，它是完全按照国家住房交易政策的规定来执行。最后， “它们的定价方式不同：经济适用住房由政府主导定价；商品房的价格则由市场决定。 ”3（三）经济适用房交易理论分析（三）经济适用房交易理论分析经济适用房的购买行为，本质上来说还是一种不动产的交易行为，只不过在交易过程中有政府政策的参与。不动产交易由于其特殊性，多数国家和政府对于不动产物权变动都采取了审慎的态度，不仅需要当事人双方有具体的合同，而且需要到国家公权力机关登记，以登记作为不动产物权变动的要件。对于房地产来讲，如果要进行交易，就必须要明确房地产产权。所谓“房地产产权是指将房地产这一不动产作为一种重要的特殊的财产而形成的物权，是依照国家法律对其所有的房地产享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的权利，包括房地产所有权和房地产他物权。 ”4房地产产权具有绝对性和排他性。绝对性是指只有产权人才具有对房地产充分、完整的控制和支配权，以及从而享有的利益。排地性，是指产权人排除他人占有、干涉的权利。这种权利包括直接的物权，也包括由此派生的典权、抵押权等他项权利。二二 经济适用房有限产权归属概况经济适用房有限产权归属概况（一）有限产权（一）有限产权概念概念在 2007 年国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见里，涉及到经济适用房产权时国家首次将经济适用房产权明确为“有限产权” 。主要内容包括在我国经济适用住房被定性为政策性住房，购房人只是拥有有限产权。如果购买经济适用住房不满 5 年，不得直接上市交易，但是如果购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，是可以由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。若购买经济适用住房满 5 年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；另外购房人向政府交纳土地收益等价款以后，也可以取得完全产权。（二）有限产权制度的历史沿革（二）有限产权制度的历史沿革我国政府将经济适用房确定为有限产权，弥补了法律上关于经济适用房相关规定的空白，明晰了经济适用购买者和国家各自拥有的权利界限，而“有限产权”这一名词的出现在我国房地产领域并不是首次，虽然现在的意义与从前并不是完全一致，但是我们仍然可以从中了解“有限产权”被确定为经济适用房产权归属的历史背景。当时的有限产权，又称之为“部分产权” ，指“房屋产权人对享受政府或企事业单位津贴而建造或购买的房屋所享有的部分权能并受法定限制的产权，是我国城镇住房制度改革、逐步推进住宅商品化过程中的产物。 ”5由于我国的住房制度改革一直处于摸索、改革阶段。因此，在不同时期，有限产权的内容也是不断发展变化的。1起始阶段这个阶段包括住房制度改革开始到 1988 年